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Verwalter von Eigentumswohnung können abberufen werden

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 12.06.2014

Frage:

Ich wohne in einer Eigentumswohnungsanlage mit 5 Wohnungseigentümern in Bis 2012 hat die vorherige Eigentümerin meiner Wohnung (kein Profi) die Anlage verwaltet. Die Verwaltung wurde dann an einen anderen Wohnungseigentümer übertragen, der aber von der Materie keine Ahnung hatte und sich auch kaum um die Verwaltung gekümmert hat.

Nach einem weiteren Eigentumswechsel im Haus haben wir am 1. August 2013 einen Vertrag mit einer Immobilien-Verwaltungsfirma abgeschlossen. Im Januar 2014 fand bei uns im Haus eine Besprechung mit einer Dame der Firma statt, die unsere Anlage betreut.

Das Fazit war, dass die noch ausstehenden Abrechnungen für die Jahre 2011 und 2012 fertig sind und für 2013 nur noch Kleinigkeiten fehlen. In Kürze sollten wir Rechnungsprüfungen (ich bin Beirat) durchführen können.

Inzwischen ist die Dame aus der Firma ausgeschieden. Diverse Anrufe bei der Firma von drei der fünf Wohnungseigentümer, uns die Abrechnungen und den Wirtschaftsplan für 2014 vorzulegen, waren bisher vergeblich. Alle Versprechungen – auch mit dem Geschäftsführer - wurden nicht eingehalten. Es kam deshalb bisher auch zu keiner Wohnungseigentümerversammlung.

Zu einem fest vereinbarten Termin am 15. Mai 2014 bei uns im Haus, um die Rechnungen zu prüfen, ist der jetzt für uns zuständige Sachbearbeiter unentschuldigt nicht erschienen. Es hieß dann, er wäre krank geworden.

Vorletzte Woche haben ein Eigentümerehepaar und ich die Firma unangemeldet während der Geschäftszeit besucht. Wir trafen dort nur zwei noch nicht ausgebildete Praktikanten an, die natürlich völlig hilflos waren. Der Geschäftsführer und der für uns zuständige Sachbearbeiter waren – auch telefonisch von der Firma aus – nicht zu erreichen.

Unser Eindruck ist, dass die Firma einen enormen personellen Engpass hat. Der für uns zuständige Sachbearbeiter ist offensichtlich völlig überlastet. – Der Geschäftsführer hat mit der Hausverwaltung nichts zu tun. Er nimmt andere Funktionen in der Firma wahr.

Können wir jetzt den Verwaltervertrag aus wichtigem Grund kündigen und, wenn ja, mit welcher Begründung.

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Antwort:

Einen Verwalter kann man nicht kündigen, man muss ihn vielmehr abberufen. Dies schreibt das Gesetz so vor in § 26 WEG. Außerordentlich abberufen werden kann ein Verwalter wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Für das Vorliegen eines wichtigen Grundes ist entscheidend, ob das Vertrauensverhältnis zwischen Wohnungseigentümergemeinschaft und Verwalter unter Berücksichtigung aller Umstände, nicht notwendig durch das Verhalten des Verwalters, zerstört ist und der Wohnungseigentümergemeinschaft deshalb nach Treu und Glauben ein Festhalten an der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann. Die Abberufung muss innerhalb angemessener Zeit geschehen, nachdem die Wohnungseigentümer von den belastenden Umständen Kenntnis erlangt haben, länger zurückliegende Tatsachen können allenfalls unterstützend herangezogen werden. Da Ihr Verwalter nicht arbeitet ist das Vertrauensverhältnis so gestört, dass ein Grund zur Abberufung gegeben ist.

Um einen Verwalter abberufen zu können, bedarf es eines Beschlusses auf einer ordnungsgemäß einberufenen Eigentümerversammlung. Der Hausverwalter beruft einmal im Jahr die Eigentümerversammlung ein (§ 24 Abs. 1 WEG). Die gesetzliche Regelung erfordert daher die Einberufung der Eigentümerversammlung durch den Verwalter.

Grundsätzlich ist also allein der Hausverwalter für die Einberufung der Versammlung zuständig. Nur wenn ein Verwalter fehlt oder er sich pflichtwidrig weigert eine Versammlung einzuberufen, kann der Beiratsvorsitzende oder sein Vertreter die Versammlung einberufen. Fehlt auch ein Beirat, so sind die Eigentümer darauf angewiesen, gerichtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Das Gericht kann in analoger Anwendung des § 37 Abs. 2 BGB (Berufung auf Verlangen einer Minderheit) einen Wohnungseigentümer zur Einberufung der Versammlung ermächtigen. Zurzeit liegt noch kein pflichtwidriges Verweigern der Einberufung einer Eigentümerversammlung vor, so daß Ihnen derzeit als Beirat auch die Hände gebunden sind.

Sie sollten daher wie folgt vorgehen: Zunächst den Verwalter auffordern eine außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen mit dem Tagungsordnungspunkt Abberufung des Verwalters. Sollte er sich weigern, dann sollten Sie als Beirat die Eigentümerversammlung einberufen, auf der der Verwalter dann abberufen werden kann.

Es besteht auch die Möglichkeit aufgrund eines Gerichtsurteils den Verwalter abzuberufen, wenn ein Wohnungseigentümer dies als Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG) verlangt. Hierzu besteht aber i.d.R. nur dann ein Rechtsschutzbedürfnis, wenn der Versuch, einen Beschluss zu erreichen, gescheitert ist. Deshalb sollte zunächst der Weg über die Versammlung gegangen werden.



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