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Kautionszurückhaltung bei fälligen Schönheitsreparaturen in der Wohnung


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 28.05.2014

Frage:

Ich hatte eine Doppelhaushälfte an ein Ehepaar vermietet, die nach Kündigung zum 31.1.2014 erst am 3.2.14 ausgezogen sind. Im Mietvertrag steht unter anderem: "§ 12 Instandhaltung des Mietobjektes: Der Mieter haftet dem Vermieter für Schäden, die durch Verletzung der ihm obliegenden Sorgfaltspflichten und Anzeigepflicht entstehen.
Etwa vorhandenes Parkett ist besonders pfleglich zu behandeln. Falls erforderlich, ist der Mieter verpflichtet, das Parkett fachgerecht abschleifen und ölen zu lassen."
Unter § 19 Weitere Vereinbarungen steht von allen Parteien unterschrieben die Zusatzvereinbarung:" Das Haus befindet sich in einem neuwertigen Zustand. Es handelt sich um einen Neubau und Erstbezug. Die Innenräume sind weiß gestrichen. Die Mieter verpflichten sich die Räume bei Auszug in weißer Farbe zurückzugeben. Während der Mietdauer übernimmt der Mieter auf eigene Kosten die Schönheitsreparaturen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, die sachgemäße Pflege der Fußböden. Die Schönheitsreparaturen müssen im Allgemeinen in folgenden Zeitabständen, beginnend ab Beginn des Mietverhältnisses durchgeführt werden- alle 3 Jahre : Küche, Bad, Toilette, -alle 5 Jahre sämtliche Wohn-Ess- Schlafräume und Flure. Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden. Kommt der Mieter trotz Aufforderung durch den Vermieter diesen Verpflichtungen nicht nach, hat er dem Vermieter die Kosten für die Ausführung der Arbeiten zu erstatten."
Im Mietvertrag steht unter § 6: "Die Schönheitsreparaturen übernimmt der Vermieter( ) Mieter ( ) auf eigene Kosten." In die dafür vorgesehenen Kästchen ist nichts eingetragen. Die Passage ist auch nicht durchgestrichen. Ich hatte die Mieter im Beisein eines Zeugen bei Vertragsabschluß darauf hingewiesen, dass ich wegen des Urteils des BGH zu den Schönheitsreparaturen eine Zusatzvereinbarung treffen möchte. Die Mieter hatten diese Vereinbarung mit mir durchgelesen und unterschreiben. Sie waren somit darüber aufgeklärt.

Nun berufen sich die Mieter auf das BGH Urteil und hinterließen die Räume nach Auszug, ohne je Renovierungsarbeiten durchgeführt zu haben. Lediglich eine Wand in einem Zimmer wurde gestrichen. In mehreren Kacheln der Küche wurden ohne meine Zustimmung Löcher gebohrt. Der Parkettboden wurde mit zahlreichen Kratzern und Dellen zurückgegeben.
Nach Aufforderung zur Mängelbeseitigung überstrichen die Mieter wenige Tage später lediglich einige Flecken in der Küche. Ich besitze das Mietkaution-Sparbuch über 2000 Euro auf den Namen einer der Mieter. Eine Verpfändungserklärung habe ich nicht unterschrieben. Im Mietvertrag steht: "Der Mieter leistet dem Vermieter Sicherheit(Kaution) für die Erfüllung seiner Verpflichtungen und/oder zur Befriedung von Schadenersatzansprüchen in Höhe von bis zu drei Monatsmieten (ohne Nebenkosten), nämlich in Höhe von Euro....." Auch dieser Passus ist nicht durchgestrichen, ein Eurobetrag ist in dem Passus ebenfalls nicht eingetragen. Die Mängel sind durch 1 Bekannten und 2 Handwerker bestätigt und fotografisch dokumentiert. Die Mieter hatten sich bei der Übergabe des Hauses geweigert das Protokoll zu unterschreiben. Die Schönheitsreparaturen belaufen sich lt. Kostenvoranschläge auf 5000 Euro.
Wie würden Sie vorgehen? Soll ich mir die Kaution auszahlen lassen und warten, wie die Mieter reagieren? Wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit, daß das Gericht meinen Anspruch auf die Kaution wegen der Mängel ( unterlassene Renovierungen) und den Schäden am Parkett anerkennt, unabhängig von der von mir in Anspruch genommenen Höhe der Kaution? Ich möchte die Schäden erst reparieren und die Räume erst renovieren lassen, wenn mir das Gericht Rechtsicherheit gibt. Im voraus danke ich Ihnen für Ihr Angebot.

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Antwort:

Die Rechtsprechung des BGH zu den Schönheitsreparaturen misst sich grundsätzlich am AGB-Recht.
Bei der Wohnraummiete sind im Gegensatz zur Miete von Gewerberaum Vereinbarungen zur Erhaltung der Mietsache nur sehr eingeschränkt möglich.
Das klassische Beispiel zur Instandhaltungsvereinbarung ist die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter, die sonst dem Vermieter obliegen. Ferner kann der Vermieter den Mieter bezüglich der Durchführung von Kleinreparaturen als Instandsetzungsmaßnahmen mit einer Kostenbeteiligung belasten, sofern er eine entsprechende Klausel in den Mietvertrag aufgenommen hat.

Abgesehen von diesen beiden Hauptanwendungsfällen von Erhaltungsvereinbarungen sind weitere Vereinbarungen zulasten des Mieters von Wohnraum nur in Ausnahmefällen zulässig, und zwar durch Individualvereinbarungen und unter der Voraussetzung, dass sie erst nach längeren Zeitabschnitten anfallen und die Gesamttauglichkeit der Mietsache nicht einschränken (Langenberg 2 C Rn. 35 unter Hinweis auf die Entscheidung des BGH WuM 1992, 355 [BGH 06.05.1992 - VIII ZR 129/91] zur Wirksamkeit einer Kleinreparaturklausel).
Formularvertraglich jedenfalls scheidet die Übertragung von Erhaltungsmaßnahmen – außerhalb der Renovierung und der mittelbar wirkenden Kleinreparaturklauseln – auf den Wohnraummieter generell aus, da der Mieter nach § 307 BGB unangemessen benachteiligt würde. Dies gilt nicht nur für die Liegenschaft als solche (Erhaltungsmaßnahme an der Heizung, Arbeiten im Außenbereich, wie die Erhaltung der Zugänge oder die Reparatur schadhafter Mauern), sondern insbesondere auch für die Ausstattung der Wohnung beispielsweise durch Erneuerung des Teppichbodens (OLG Hamm WuM 1991, 248) oder das Abziehen bzw. die Versiegelung der Parkettböden (BGH GE 10, 335; LG Köln WuM 1994, 199).
Entsprechendes gilt für das Entfernen der Dübel in den Wänden mit Verschließen der Löcher (BGH WuM 1993, 109 [BGH 20.01.1993 - VIII ZR 10/92] [110]). Denn dem Mieter ist es gestattet, eine übliche Anzahl von Dübeln zu verwenden, deren Höhe sich nach den Umständen des jeweiligen Falles richtet (LG Göttingen WuM 1990, 199: 66 beschädigte Fliesen sind zu viel). Ist der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, zählt die Beseitigung der Dübellöcher zu diesen Arbeiten. Bei fehlender Verpflichtung zur Renovierung unterfällt eine übliche Anzahl von Dübellöchern dem vertragsgemäßen Mietgebrauch; lediglich eine übermäßige Anzahl Dübellöcher stellt eine Beschädigungen der Mietsache dar (LG Hamburg WuM 2007, 194 [LG Hamburg 30.11.2006 - 333 S 10/06]).

Hinsichtlich der Frage, ob eine Individualabrede oder eine Allgemeine Geschäftsbedingung vorliegt, muss in Ihrem Falle folgendes beachtet werden:

Für den Abschluss von Wohnraum- und Geschäftsraummietverträgen werden überwiegend Vertragsmuster verwandt. Dies hat lange Tradition. Schon 1899 wurde vom Zentralverband der Haus- und Grundbesitzervereine Deutschland ein Formular für einen einheitlichen Mietvertrag entworfen. Die inhaltliche Gestaltung der Vertragsmuster ist ebenso unterschiedlich wie die regionale Verbreitung.

Die Wirksamkeit von Klauseln in Formularmietverträgen ist häufiger Streitpunkt und führt dazu, dass der Einfluss der Rechtsprechung auf den Inhalt von Formularmietverträgen wächst.

Die Gestaltung der Formularverträge dient weitgehend den Interessen der Vermieter, da die dispositiven Bestimmungen des BGB und der anderen Mietgesetze überwiegend mieterfreundlich sind. Vermieter sollten sich daher bei Abschluss von Mietverträgen nicht unbedingt darauf verlassen, dass alle Klauseln, die in den Formularverträgen enthalten sind, einer gerichtlichen Überprüfung standhalten und von vornherein auf Individualvereinbarungen ausweichen, zumindest für die Vertragsteile, die für sie im Hinblick auf die Vertragsdurchführung unabdingbar erscheinen, oder den Teil des Formularvertrages durch ein individuelles Aushandeln so zu Disposition stellen, dass in diesen Vertragsteilen nicht mehr von Formularbestimmungen gesprochen werden kann. Hierbei ist zu vermeiden, dass es zu einem Summierungseffekt, kommt. Mieter hingegen sollten das ihnen vorgelegte Formular auch dann akzeptieren, wenn dies scheinbar Regelungen enthält, die sie nicht billigen. Wenig zu empfehlen ist in diesem Fall, sich auf eine Diskussion einzulassen und einen Kompromiss mit dem Vermieter auszuhandeln, da dann der Schutz der §§ 305 ff. BGB für die Mieter versagt und der Mieter an den individuell ausgehandelten Bestimmungen bis zur Grenze von deren Sittenwidrigkeit festgehalten werden kann. Die AGBs stehen mithin im Brennpunkt der divergierenden Interessen von Vermietern und Mietern, insbesondere im Bereich der Wohnraummiete.

Besonders im Bereich des Wohnraummietrechts sind Zweifel daran angebracht, ob das vorrangige rechtspolitische Ziel noch erfüllt wird, bei Verwendung von Formularverträgen das Prinzip des angemessenen Ausgleichs der beiderseitigen Interessen zu wahren und die Überlegenheit der Partei, die ihre vorgefertigten Bestimmungen in dem Vertrag durchsetzt, durch Schutzvorschriften zugunsten des anderen Vertragspartners sachgerecht und vernünftig auszugleichen, ohne die Privatautonomie über Gebühr einzuengen.
Geschützt werden soll die wirtschaftlich oder intellektuell unterlegene Vertragspartei. Häufig besteht ein Machtungleichgewicht zugunsten des Vermieters. 65

Auch soweit Individualvereinbarungen getroffen werden, ist zu beachten, inwieweit die gesetzlichen Vorschriften abdingbar sind.

Für Wohnraum- und Gewerberaummiete hat sich hierzu eine umfangreiche Kasuistik entwickelt.
Durch das Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechts wurden die materiell-rechtlichen Vorschriften des AGBG als §§ 305 bis 310 BGB in das Bürgerliche Gesetzbuch übernommen. Sachlich finden die Regelungen auf Wohnraummietverhältnisse in vollem Umfang Anwendung. Durch Art. 5 Satz 1 Richtlinie 93/13/EWG über missbräuchliche Klauseln in Verbrauchverträgen (NJW 1993, 1838 [1840]) war der Gesetzgeber veranlasst, das schon von der Rechtsprechung entwickelte Transparenzgebot gesetzlich zu verankern (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Schon die äußere Gestaltung der Formularverträge birgt Tücken: Wenn einzelne Abschnitte des Vertrages mit Überschriften versehen wurden, müssen sie stimmen und ausschließlich das genannte Thema abschließend regeln. Der Vertragsaufbau muss verständlich und überschaubar gegliedert sein (OLG Naumburg NZM 2000, 90 [OLG Naumburg 15.04.1999 - 7 U 94/98] [91 f.]). Wird hiergegen verstoßen, sind die Klauseln schon wegen des Überraschungseffekts und/oder des Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam.

Das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB gebietet klare und verständliche Formulierungen (s.a. BGH NZM 1998, 710 [BGH 03.06.1998 - VIII ZR 317/97]). Der Geltungsbereich der Vertragsbestimmungen muss klar definiert sein, er darf nicht nur vage und damit intransparent sein (BGH NJW 1991, 1750 [BGH 15.05.1991 - VIII ZR 38/90]; KG NZM 2002, 954). Gleiches gilt für Leistungsbeschreibungen und Preisvereinbarungen, die auch dem Transparenzerfordernis unterliegen (BGH NJW 2006, 996 [BGH 26.10.2005 - VIII ZR 48/05]). Eine Klauselkombination kann zur Unwirksamkeit führen, wenn diese aus ihrem Zusammenhang heraus intransparent ist (BGH NJW 1995, 254 [BGH 26.10.1994 - VIII ARZ 3/94]). Der Verwender einer aus zwei Teilen bestehenden Klausel, deren einer Teil nur Bestand haben kann, wenn der andere Teil unwirksam ist, kann sich nach Auffassung des BGH (NJW 2003, 2234 [BGH 14.05.2003 - VIII ZR 308/02]) wegen des Transparenzgebots nicht zu seinen Gunsten auf die Unwirksamkeit des anderen Klauselteils berufen. Definitionen und Standards, die von den Parteien zur Vertragsgrundlage gemacht werden oder auf die Bezug genommen wird, sind in den Mietvertrag aufzunehmen und umfassend darzustellen (BGHZ 106, 259 [264 f).
Eine gesetzesverweisende Klausel stellt keinen Verstoß gegen das Transparenzgebot dar, nach Auffassung des OLG Rostock (NJW 2007, 2064).
Nach dem Transparenzgebot ist der Verwender entsprechend den Grundsätzen von Treu und Glauben gehalten, so zu formulieren, dass die Klausel die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen so weit erkennen lässt, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann (BGH NJW 2006, 46 [BGH 20.07.2005 - VIII ZR 121/04]; NJW 2001, 2014 [BGH 09.05.2001 - IV ZR 121/00] [2016] m.w.N.).

Abgestellt wird hierbei auf Erwartungen und Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders im Zeitpunkt des Vertragsschlusses (BGH NJW 2007, 2176 [BGH 16.05.2007 - XII ZR 13/05]; 2006, 996).

Zum Streit, ob das Transparenzgebot nicht länger als eigenständiges Prüfkriterium angesehen werden kann, sondern sich aus dem Verstoß auch eine unangemessene Benachteiligung ergeben muss, s. Kappus NJW 2003, 322; Borzutzki/Pasing NZM 2004, 161 [165].

Die Vorschriften der §§ 305 ff. BGB sind auf eine doppelte Kontrolle hin angelegt: Durch die Abschlusskontrolle wird geprüft, ob die gesetzlichen Vorschriften auf den konkreten Vertrag überhaupt Anwendung finden. Sodann setzt die Inhaltskontrolle ein, d.h. die Überprüfung der Wirksamkeit einzelner Vertragsbestimmungen.

Gemäß § 305 Abs. 1 BGB werden alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Bedingungen erfasst, die der Verwender der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt.

Es kommt hierbei weder auf Art, Umfang, Form noch Inhalt der Vertragsbedingungen an. Maßgeblich sind die nachfolgenden Kriterien:

Es muss sich um vorformulierte Vertragsbedingungen handeln.

Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung handelt es sich bei Vertragsbedingungen um alle Bestimmungen, die den Vertragsinhalt gestalten sollen und den rechtserheblichen Tatsachen eine bestimmte rechtliche Qualifizierung geben (BGHZ 133, 184, 99, 374, 376), wobei eine Unterscheidung zwischen Haupt- und Nebenabreden nicht stattfindet.

Die wortgetreue Wiedergabe gesetzlicher Vorschriften stellt keine Allgemeine Geschäftsbedingung dar. Dies ist nur dann der Fall, wenn eine vom Gesetzeswortlaut abweichende Formulierung gebraucht wird.

Auch Regelungen über den Vertragsabschluss werden erfasst (LG München I NJW-RR 1992, 244; BGH NJW 1988, 1908 [1909]).

Einseitige Rechtsgeschäfte des Kunden, die auf einer Vorformulierung des Verwenders beruhen, fallen unter § 305 Abs. 1 BGB (Palandt/Grüneberg § 305 Rn. 5; BGHZ 98, 24 [28]).

Von vorformulierten Vertragsbedingungen spricht man immer dann, wenn sie für eine mehrmalige Verwendung fixiert wurden und nicht für den konkreten Vertragsschluss entworfen worden sind (Palandt/Grüneberg § 305 Rn. 8).

Auch wenn eine Wahl zwischen mehreren bereits formulierten Textfassungen erfolgt, kann das Merkmal »Vorformulierung« erfüllt sein (BGH NJW 1996, 1676 [BGH 07.02.1996 - IV ZR 16/95] [1677]; 1992, 503 [504]). Dies gilt auch für das Ausfüllen von Leerräumen wie Namen oder Entgelte, die nur unselbständiger Art sind, es sei denn, die Regelungsalternative ist ausgehandelt (BGH NJW 2003, 1313 [BGH 06.12.2002 - V ZR 220/02]).
Klauseln mit ausfüllungsbedürftigen Leerräumen sind immer umfasst, wenn es um unselbstständige Ergänzungen geht (BGHZ 118, 238). Wenn die Einfügung den Regelungsinhalt der Klausel mitbestimmt, sind sie vom Anwendungsbereich der §§ 305 ff. BGB umfasst (BGH ZMR 2005, 443 [BGH 06.04.2005 - VIII ZR 27/04]), wenn der Mieter die einzutragenden Daten nicht mitbestimmt hat (BGH ZMR 2010, 935 [BGH 23.06.2010 - VIII ZR 230/09] zur maschinenschriftl. Ergänzung der Dauer des Kündigungsausschlusses; LG Berlin ZMR 1998, 705 [LG Berlin 04.08.1998 - 65 S 11/98] zu Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen).

Höchstrichterlich geklärt ist, dass bei Verwendung eines Formularvertrages eines Haus- und Grundbesitzervereins das Merkmal der Vorformulierung bejaht wird (BGH GE 1996, 407 [409]; OLG Hamm RES § 536 BGB Nr. 2).

Von Vorformulierung spricht man auch, wenn ein elektronisch gespeicherter Text, der mit Hilfe eines Textverarbeitungssystems beliebig oft ausgedruckt werden kann, ohne dass der ausgedruckte Text nach außen hin sofort als Formularvertrag erkennbar ist, verwandt wurde (s. Schultz ZMR 1987, 41 [42]).

Ausreichend ist, wenn bei späteren Vertragsabschlüssen auf früher irgendwo festgehaltene Formulierungen zurückgegriffen wird. Hierfür nicht erforderlich ist, dass der Text schriftlich aufgezeichnet wurde oder in sonstiger Weise stofflich fixiert war (BGH NJW 2001, 2635). Eine wörtliche Übereinstimmung wird nicht gefordert, sondern sachliche Gleichförmigkeit (OLG Düsseldorf NZM 1998, 353; OLG Dresden BB 1999, 228).

Der für einen konkreten Vertrag ausgearbeitete Text fällt nicht unter § 305 Abs. 1 BGB. Hier kann aber § 310 Abs. 3 BGB anwendbar sein.
Die Vertragsbedingungen müssen für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert sein. Auf die tatsächliche Anzahl der Verwendungsfälle kommt es nicht an (h.M. MüKo/Basedow § 305 BGB)

Als Untergrenze für die numerische Anzahl für die beabsichtigten Verwendungsfälle nennt der BGH (NJW 2002, 138; 1998, 2286 [2287]; WPM 1981, 944 [946]) mindestens drei Verwendungsfälle. Hier gelten die §§ 305 ff. BGB aber bereits bei der ersten Anwendung eines Vertragstextes unabhängig davon, ob die geplante spätere Verwendung erfolgt. Die zweimalige Verwendung (Haupt- und Untermietvertrag) soll nicht ausreichen (OLG Düsseldorf GuT 2004, 118), wenn keine mehrmalige Verwendung geplant war.

Insbesondere ist nicht erforderlich, dass die Partei selbst eine mehrmalige Verwendung der vorformulierten Vertragsbedingungen plant (BGH WPM 2006, 247; NJW 1991, 843 [BGH 16.11.1990 - V ZR 217/89]).

Auszunehmen von dieser Rechtsprechung ist § 310 Abs. 3 BGB, da nach § 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB die einmalige Verwendung ausreichend ist.
Wenn das Merkmal der geplanten Vielzahl der Verwendungsfälle erfüllt ist, gelten die §§ 305 ff. BGB bereits für den ersten Verwendungsfall.

Durch das »Stellen« der Vertragsbedingungen erfolgt die Festlegung der Verwendereigenschaft.

Dieses Merkmal enthält die EG-Richtlinie über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen vom 05.04.1993 nicht. Dem trägt § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB Rechnung, indem er fingiert, dass in Verbraucherverträgen verwandte Allgemeine Geschäftsbedingungen grundsätzlich als »vom Unternehmer gestellt« gelten.

Nach gängiger höchstrichterlicher Rechtsprechung (BGH NJW 1985, 2477 [BGH 20.03.1985 - IVa ZR 223/83]) wird als Verwender derjenige angesehen, auf dessen Veranlassung hin vorformulierte Vertragsbedingungen beim Vertragsabschluss unverändert zugrunde gelegt werden, ohne dass über Einzelheiten gesprochen wurde, ein konkretes Einbeziehungsangebot muss vorliegen (Palandt/Grüneberg § 305 Rn. 10). Allerdings wird auch derjenige »Verwender«, wenn er in ständiger Praxis bestimmte in seinem Interesse entwickelte Vertragsbedingungen gebraucht und der andere Teil diese dann von vornherein in sein Angebot aufnimmt (BGH NJW 1997, 2043 [BGH 04.03.1997 - X ZR 141/95]; Heinrichs NJW 1998, 1447 [1448] spricht insoweit treffend von etwas Ähnlichem wie »mittelbarer Täterschaft«).

Kennzeichnend ist, dass die im Vertragsformular enthaltenen Bedingungen einseitig dem anderen Vertragspartner auferlegt worden sind (BGH WPM 1984, 240).

Üblicherweise ist Verwender derjenige, von dem das Angebot zur Einbeziehung der Vertragsbedingungen in den konkreten Vertrag ausgeht. I.d.R. wird dies der Vermieter sein. Bei entsprechender Marktstärke des Mieters kann dies jedoch auch der Mieter sein (BGH NJW 1995, 2034 [BGH 24.05.1995 - XII ZR 172/94] [2035]).

Es kommt nicht darauf an, ob der Verwender die Vertragsbedingungen selbst entworfen hat, sie können auch durch einen Dritten formuliert worden sein, selbst wenn die Vertragspartei, die sie stellt, sie nur in einem einzigen Vertrag verwenden will (BGH NJW 2010, 1131, [BGH 17.02.2010 - VIII ZR 67/09] m.w.N.).

Verwendet der Vermieter ein vom Makler übergebenes Vertragsmuster, sind die Vertragsbedingungen vom Vermieter »gestellt« (BGH ZMR 2011, 370 [BGH 14.12.2010 - VIII ZR 143/10]; s. auch ZMR 2010, 519 [BGH 17.02.2010 - VIII ZR 67/09]).
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Problematisch ist das gegenseitige »Stellen« von Vertragsbedingungen. Sachgerecht ist hier, die Vorschriften der §§ 305 ff. BGB nicht anzuwenden (str. s. Palandt/Grüneberg § 305 Rn. 13). Durch die Entscheidung des BGH (NJW 2010, 1131) stellt sich die Frage erneut, wann bei Mietverträgen zwischen Verbrauchern der Schutz der §§ 305 ff. BGB greift. Schmid (Grundeigentum 2010, 741) ist zuzustimmen, dass bei Vorliegen vorgedruckter Texte im Einzelfall zu prüfen ist, ob der Vertragspartner die Möglichkeit hatte, eigene Textvorschläge durchzusetzen.

Regelmäßig werden die Vertragsbedingungen spätestens bei Vertragsschluss gestellt. Sie können nachträglich gestellt werden, wenn eine Vertragsänderung erfolgt und die Vertragsbedingungen auf Vorschlag einer Seite einbezogen werden (OLG Frankfurt/M. WPM 1986, 570 [571]).
Das äußere Erscheinungsbild ist von untergeordneter Bedeutung.

Gerade im Bereich des Mietrechts bilden häufig Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrages oder sind nicht in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen. Insbesondere die Hausordnung ist regelmäßig von der sonstigen Vertragsurkunde getrennt. Sie wird nur dann Inhalt des Mietvertrages, wenn die Voraussetzungen des § 305 Abs. 2 BGB erfüllt sind, sie mithin in den Vertrag einbezogen wurde.

Dies gilt auch für Allgemeine Mietbedingungen, Übergabeprotokolle, Inventarlisten u.Ä.

Der Umfang des formulierten Vertragstextes ist ebenso unwichtig wie die Schriftart. Vorformulierte Vertragsbedingungen können mit der Hand, der Schreibmaschine und mit einem Textverarbeitungssystem geschrieben, gedruckt, fotokopiert oder auf sonstige Weise hergestellt sein. Dies gilt auch für handschriftlich in einen Formularvertrag eingefügte einzelne Klauseln (LG Frankfurt/M.WuM 1979, 151).

Der Vertrag kann mündlich, schriftlich, in elektronischer Form oder in Textform sowie notariell geschlossen sein.

Nach § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB liegen keine Allgemeinen Geschäftsbedingungen vor, wenn die Vertragsbedingungen von den Parteien im Einzelnen ausgehandelt wurden. Daher muss abgegrenzt werden zur Individualvereinbarung. Aushandeln bedeutet mehr als bloßes Verhandeln (BGH NJW 1991, 1678 [BGH 27.03.1991 - IV ZR 90/90] [1679]). Belehrung über den Text reicht nicht aus (BGH NJW 1992, 2759 [BGH 25.06.1992 - VII ZR 128/91] [2760]). Ebenso wenig das gemeinsame Durchgehen des Textes und die dem Mieter hierbei eingeräumte Möglichkeit, die Vertragsbestimmungen zu prüfen (BGHZ 143, 103 [111]).

Der Verwender der Vertragsbedingungen müsste den gesetzesfremden Kerngehalt, also die den wesentlichen Inhalt der gesetzlichen Regelung ändernden oder ergänzenden Bestimmungen inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellen und dem Vertragspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrnehmung eigener Interessen einräumen, mit der realen Möglichkeit, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen zu beeinflussen (BGH ZMR 2009, 672 [BGH 18.03.2009 - XII ZR 200/06]; NJW 2000, 1110 [BGH 03.11.1999 - VIII ZR 269/98]; NJW-RR 1996, 787; str. s. Heinrichs NJW 1998, 1448 Fn. 26 m.w.N.; BGH NJW-RR 1993, 504 [BGH 03.02.1993 - IV ZR 106/92]).

Ein weder geänderter noch ergänzter Text kann »ausgehandelt« worden sein (BGH NJW 1998, 2600; 1992, 2283 [2285]; OLG Köln WPM 1995, 1595; a.A. wohl früher BGH NJW 1988, 410 [BGH 30.09.1987 - IVa ZR 6/86]).

Wichtig ist, dass sich die beiderseitige Verhandlungsbereitschaft in einem wirklichen Aushandeln konkretisiert und manifestiert (Palandt/Grüneberg § 305 Rn. 20).

Das Aushandeln des Vertrages kann sich sowohl auf einzelne Klauseln, Teile von Klauseln (BGH NJW 1998, 2600) oder auf das gesamte Vertragswerk beziehen. Möglich ist demnach auch, nur Teile des Mietvertrages auszuhandeln (BGHZ 97, 212 [215]). Ausreichend ist das Verlangen des Vertragspartners, in den Vertragstext eine zusätzliche Klausel aufzunehmen und hierin eine neue inhaltliche Regelung zu treffen (BGH NZM 2009, 397 [BGH 18.03.2009 - XII ZR 200/06]).

Wenn nur einzelne Klauseln ausgehandelt wurden, sind auch nur diese vom Anwendungsbereich der §§ 305 ff. BGB ausgenommen, eine Ausstrahlungswirkung für die übrigen Klauseln geht hiervon regelmäßig nicht aus, es sei denn, die geänderten Klauseln haben für den gesamten Vertrag zentrale Bedeutung und können als Indiz dafür gelten, dass auch die übrigen Klauseln ausgehandelt wurden.

Von Aushandeln kann nicht gesprochen werden,

wenn das Klauselwerk nur durch den Verwender erläutert wird (BGH NJW 1992, 2759 [BGH 25.06.1992 - VII ZR 128/91] [2760]),

bei der Möglichkeit für den Vertragspartner, sich zwischen zwei als unabänderlich dargestellten Varianten zu entscheiden (BGH WuM 1986, 53 [BGH 03.07.1985 - IVa ZR 246/83]),

wenn eine formularmäßige Regelung dem Vertragspartner die Möglichkeit einräumt, durch Ankreuzen oder in sonstiger Weise zwischen verschiedenen formularmäßigen Ausgestaltungen zu wählen (BGH NJW-RR 1997, 1000 [BGH 18.12.1996 - IV ZR 60/96]),

bei Wahlmöglichkeit für den Vertragspartner zwischen den Vertragsbedingungen und der ohne die Vertragsbedingungen eingreifenden gesetzlichen Regelung (BGH WuM 1986, 53 [BGH 03.07.1985 - IVa ZR 246/83]),

bei formularmäßiger Bestätigung des Vertragspartners, die im Vertrag enthalten ist, dass dieser vor Abschluss des Vertrages ausreichend Zeit gehabt hat, denselben durchzulesen, die einzelnen Bestimmungen zu überprüfen, zur Kenntnis zu nehmen und vorbehaltlos mit allen Bestimmungen des Vertrages einverstanden zu sein (OLG Hamm RES § 536 BGB Nr. 2),

eine allgemein gehaltene Erklärung, zur Änderung einer Klausel bereit zu sein (BGH NJW-RR 2005, 1040 [BGH 14.04.2005 - VII ZR 56/04]).

Kein Aushandeln liegt auch vor bei Ausfüllen ergänzungsbedürftiger Formulare, sofern es sich um unselbständige Eintragungen handelt, die ohne Einfluss auf den sachlichen Gehalt der Regelung sind. Wenn die Einfügung den Regelungsgehalt mitbestimmt, ist zu differenzieren: Sofern der Vertragspartner den Freiraum ohne Verwendung von Formulierungsvorschlägen nach seinen Vorstellungen ausfüllt, liegt i.d.R. keine AGB vor (BGH NJW 1998, 1066). Anders ist es, wenn die Lücke ohne individuelles Aushandeln oder Ergänzen ausgefüllt wird, also der Vorschlag des Verwenders nach der Gestaltung des Formulars im Vordergrund steht und andere Wahlmöglichkeiten überlagert und praktisch verdrängt (BGH NJW 1998, 1066 [BGH 13.11.1997 - X ZR 135/95]).

Nicht ausreichend ist auch das Erläutern der rechtlichen Bedeutung einzelner Klauseln und deren Besprechung (BGH NJW 1992, 2759 [BGH 25.06.1992 - VII ZR 128/91] [2760]; OLG München NJW 1981, 2472), um das Merkmal »Aushandeln« zu erfüllen.

Einzelne Durchstreichungen der Wörter »kleine« bzw. »kleinem« in einem Formularvertrag reichen gleichfalls nicht aus, um das Merkmal »Aushandeln« zu erfüllen (LG Hamburg WuM 1985, 21 [LG Hamburg 10.04.1984 - 16 S 211/83]).

Das Aushandeln der Vertragsbedingungen muss zwischen den konkreten Vertragsparteien erfolgen. Regelmäßig wird das Aushandeln vor Vertragsabschluss stattfinden. Grundsätzlich möglich ist auch das nachträgliche Umwandeln eines Formularvertrages in eine Individualvereinbarung durch späteres Aushandeln der Bestimmungen im Rahmen eines Änderungsvertrages. Dies kann sowohl die Gesamtheit der Vertragsbedingungen erfassen als auch einzelne Klauseln (OLG Hamm NJW 1981, 1049).

Das Einfügen von nachträglichen Änderungen in den vorformulierten Vertragstext soll ein Indiz für individuelles Aushandeln sein (Palandt/Grüneberg § 305 Rn. 20).

Möglich ist, nach Abschluss eines Mietvertrages mit unwirksamen Formularklauseln zu Schönheitsreparaturen, eine Endrenovierungspflicht nachträglich (hier: im Übergabeprotokoll bei Einzug) in individueller Form zu treffen, die dann nicht der Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unterliegt (BGH ZMR 2009, 358 ff. [BGH 14.01.2009 - VIII ZR 71/08]) und zu einer Endrenovierungspflicht führt.

Die Beweislast richtet sich danach, ob das Vorliegen Allgemeiner Geschäftsbedingungen oder einer Individualvereinbarung bewiesen werden soll. Der Verwender trägt die Beweislast für das Vorliegen einer Individualvereinbarung, wenn es sich um vorformulierte Vertragsbedingungen handelt, bei Einzelvertragsbedingungen muss der Vertragspartner beweisen, dass er keine Möglichkeit der Einflussnahme gehabt hat. Beruft sich eine Partei im Individualprozess darauf, dass ein Vertrag insgesamt oder Teile des Vertrages Allgemeine Geschäftsbedingungen sind, trägt sie die Beweislast (BGH NJW 1992, 2160 [BGH 14.05.1992 - VII ZR 204/90] [2162]).

Die Vermutung für das Vorliegen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist gegeben bei einem gedruckten oder auf sonstige Weise vervielfältigten Klauselwerk (BGHZ 118, 229; OLG Brandenburg BeckRS 2010, 03474; OLG München NJW 1997, 1057; OLG Frankfurt/M. NJW-RR 1990, 283). Hier bezieht sich die prima-facie-Vermutung auf alle vorformulierten Klauseln (BGH NJW 2000, 1110 [BGH 03.11.1999 - VIII ZR 269/98]).

In diesem Fall muss der Verwender die Vermutung entkräften (BGHZ 83, 56 [58]).

Sie haben geschrieben, dass Sie die Schönheitsreparaturen individuell vereinbart haben.

Gemessen an den oben genannten Kriterien erfüllt dies den Umstand, dass eben keine AGB-Klausel vorliegt.
Damit ist die Regelung aber wirksam einbezogen. Die Mieter müssen deswegen die übernommenen Schönheitsreparaturen wegen der Individualabrede ausführen.

Weiter haben Sie mitgeteilt, dass die Mieter Schäden hinterlassen haben.
Vom Begriff der Schönheitsreparaturen ist die Beseitigung von Schäden abzugrenzen, die vom Gebrauch der Mietsache nicht mehr erfüllt sind. Schadensersatzansprüche des Vermieters aus positiver Vertragsverletzung (§ 280 Abs. 1 BGB) kommen in Betracht, wenn der Mieter vertragliche Nebenpflichten verletzt und die Grenzen des ihm zustehenden vertragsgemäßen Gebrauchs überschreitet und durch Verletzung seiner Obhutspflichten die Mietsache beschädigt (s.a. Nebenpflichten Kap. 8). Der Mieter haftet stets für solche, von ihm verursachten Schäden auch ohne vertragliche Vereinbarung. In der Praxis sind dies oft beispielsweise der nicht mehr zu reinigende Teppichboden, Löcher im Bodenbelag und Beschädigungen von Fenstern, Türen und Sanitäreinrichtungen, soweit nicht Unerheblichkeit vorliegt.

Bei Ihnen sind es Bohrlöcher in den Fließen sowie Schäden im Parkett.

Sind Renovierungsarbeiten bei Vertragsende fällig und kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht nach, kann der Vermieter nach §§ 280, 281 BGB Schadensersatz beanspruchen. Die Vorschriften gelten auch für die Fälle der Schlechterfüllung (Goch WuM 2003, 370: nicht bei Substanzschäden). Für die Aufforderung an den Mieter zur Bewirkung der Leistung ist es erforderlich zu unterscheiden zwischen der konkreten Aufforderung, bestimmte Arbeiten durchzuführen, und der genauen Beschreibung des Ist-Zustandes der Mieträumlichkeiten (Zustandsbeschreibung). Bei mehreren Räumen muss genau angegeben werden, in welchen Räumen an welcher Stelle bestimmte Arbeiten erforderlich sind (KG GE 2007, 781; Kraemer WuM 2003, 368 [369]), was sich auch aus dem in Bezug genommenen Protokoll ergeben kann (KG GE 2004, 297; LG Berlin NZM 2000, 1159). Soweit die Aufforderung des Vermieters vom Mieter mehr verlangt, als rechtlich geschuldet sein kann, ist die Fristsetzung nur dann wirksam, wenn der Mieter die Erklärung als Aufforderung für das Geschuldete verstehen musste und der Vermieter zur Abnahme der geringeren Leistung bereit ist (KG GE 2003, 952).

Zur wirksamen Aufforderung genügt es nicht, wenn der Mieter lediglich aufgefordert wird, »die Wohnung zu renovieren« (AG Solingen WuM 1986, 311 [AG Solingen 18.04.1986 - 12 C 705/85]). Erst recht gilt dies, wenn vom Mieter von vornherein ein bestimmter Betrag verlangt wird (LG Köln NZM 1999, 456 [LG Köln 19.08.1998 - 9 S 188/98]; AG Schöneberg MM 2003, 299). Im Rahmen der Leistungsaufforderung nach § 281 BGB sind die einzelnen Beanstandungen und die konkreten Mängel deshalb so genau zu bezeichnen, dass der Mieter auch erkennen kann, inwieweit der Vermieter den Vertrag als nicht erfüllt ansieht und was von ihm verlangt wird (KG GE 2007, 781). Nach der hier vertretenen Ansicht gilt dies überhaupt bei nicht durchgeführten Arbeiten. Eine Ausnahme wird in diesem Fall aber gemacht werden können, wenn der Mietvertrag die Arbeiten im Einzelnen aufzählt oder wenn das Protokoll eine Arbeitsauflistung enthält (LG Berlin ZMR 1998, 703).

Mit der Aufforderung zur Durchführung von Renovierungsarbeiten muss eine angemessene Frist gesetzt werden (§ 281 Abs. 1 Satz 1 BGB). Diese wird sich i.d.R. bei etwa 10 Tagen bewegen können (Langenberg 1 E 44: für die vollständige Renovierung 2 Wochen). Der Umfang der zu renovierenden Flächen ist aber grundsätzlich ausschlaggebend. Ist die Frist zu knapp gesetzt, gilt eine angemessene. Die unter dem Geltungsbereich des früheren § 326 a.F. BGB erforderliche Ablehnungsandrohung ist nicht mehr erforderlich. Der Vermieter kann auf Erfüllung bestehen, solange er nicht Schadensersatz in Geld verlangt hat (§ 281 Abs. 4 BGB).

Die Fristsetzung ist nur ausnahmsweise entbehrlich (281 Abs. 2 BGB). Die Vorschrift sieht hierzu vor, dass der Schuldner seine Leistung ernsthaft und endgültig verweigert und dass besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Anspruchs auf Schadensersatz rechtfertigen. In der mietrechtlichen Praxis spielt vor allem die erste Variante der Erfüllungsverweigerung eine entscheidende Rolle. Hierzu muss feststehen, dass der Mieter auf gar keinen Fall renovieren wird. Gefordert wird die eindeutige und endgültige Verweigerung, Schönheitsreparaturen durchzuführen (BGH WuM 1997, 217 [BGH 02.10.1996 - XII ZR 65/95]). Die Weigerung des Mieters muss sich sozusagen als dessen »letztes Wort« darstellen.
Die Rechtsprechung stellt sehr strenge Anforderungen hieran. Maßgebend sind immer die Umstände des jeweiligen Falles. Nachfolgend sollen einige wichtige Beispielsfälle erwähnt werden, wie sie in der Praxis immer wieder vorkommen.

Der alleinige Umstand des Auszuges des Mieters reicht i.d.R. nicht aus (OLG Hamburg WuM 1992, 70; LG Berlin GE 2002, 1199; einschränkend LG München WuM 1993, 346). Zieht ein Mieter aus, ohne Schönheitsreparaturen auszuführen, kann in diesem Verhalten eine endgültige Erfüllungsverweigerung liegen. Voraussetzung dafür ist aber grundsätzlich, dass der Vermieter dem Mieter zuvor konkret mitgeteilt hat, welche Schönheitsreparaturen durchzuführen sind (KG Berlin WuM 2007, 71 [KG Berlin 30.10.2006 - 8 U 38/06]); maßgebend ist jedoch immer der Einzelfall.

Dies gilt auch, wenn der Mieter eine neue Anschrift nicht hinterlässt (LG Itzehoe WuM 1989, 508 [LG Itzehoe 20.06.1989 - 1 S 49/89]; a.A. LG Düsseldorf NJWE-MietR 1996, 29).

Weigert sich der Mieter mit der Begründung, die durchgeführten Arbeiten seien ordnungsgemäß, stellt dies noch keine endgültige Erfüllungsverweigerung dar (BGH NJW 1986, 661). Anderer Ansicht ist hier jedoch das KG (GE 2007, 512), das davon ausgeht, dass eine derartige Erfüllungsverweigerung vorliegt, wenn der Mieter nach Erhalt einer Aufforderung, einen konkret beschriebenen vertragswidrigen Zustand zu beseitigen, gleichwohl erklärt, er habe seine Verpflichtungen ordnungsgemäß erfüllt, und weitere Ansprüche des Vermieters würden nicht bestehen.

Ebenso wenig genügt die Weigerung des Mieters, das Abnahmeprotokoll zu unterschreiben, zumindest, wenn aus dem Protokoll keine hinreichende Klarheit über das Ausmaß der Renovierung zu entnehmen ist (LG Wuppertal NJWE-MietR 1997, 53). Man wird für diesen Fall aufgrund des fehlenden Rechtsanspruchs des Vermieters auf eine Unterschrift die bloße Verweigerung nicht ausreichen lassen können.

Ebenso wenig genügt die Erklärung des Mieters, er lehne die weitere Ausführung von Arbeiten ab, wenn die Parteien sich wirksam durch eine Schiedsgutachterklausel darauf geeinigt haben, dass bei einem Streit über die Ausführung von Renovierungsarbeiten ein Sachverständiger entscheiden soll. Damit wurde die inhaltliche Bestimmung der bei Auszug geschuldeten Renovierungsarbeiten einem Dritten überlassen. Solange dieser Dritte nicht angerufen wird, kann der Mieter nicht in Verzug kommen (OLG Düsseldorf GuT 2004, 83).

Ebenfalls nicht ausreichend ist, dass der Mieter aufgefordert wird, bis zu einem bestimmten Termin zu erklären, ob er renoviert oder nicht (OLG München NJWE-MietR 1997, 106).

Gleiches gilt, wenn der Mieter die Aufforderung des Vermieters dahin gehend verstehen konnte, dass ein bestimmter Geldbetrag zu zahlen sei (LG Köln NZM 1999, 456).

Eine endgültige Erfüllungsverweigerung liegt aber dann vor, wenn der Mieter die Mietsache unrenoviert zurückgibt, obschon er auf die Notwendigkeit der Arbeiten hingewiesen wurde, aber keinerlei Anstalten trifft, seiner Verpflichtung nachzukommen (BGH WuM 1991, 551; LG Berlin GE 1988, 1213).

Eine offensichtliche Renovierungsbedürftigkeit kann die Fristsetzung entbehrlich machen (BGH NJW 1968, 491 [BGH 15.11.1967 - VIII ZR 150/65]). Hier spielt der Einzelfall aber eine entscheidende Rolle (Langenberg 1 E 87, der zu Recht darauf hinweist, dass dieser Zustand als »völlig verwohnt« oder »katastrophal« gekennzeichnet werden kann; LG Düsseldorf NJWE-MietR 1996, 29: »dringende Instandsetzungsbedürftigkeit« nach sechs Jahren Mietzeit und unterlassener Renovierung).

Nach § 281 Abs. 2 2. Alt. BGB kann die Fristsetzung ausnahmsweise unterbleiben, wenn besondere Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruchs rechtfertigen. Die Vorschrift über den Interessenwegfall kommt in der Praxis nicht allzu häufig zum Tragen. Der BGH (WuM 1981, 260 [BGH 08.04.1981 - VIII ZR 142/80]) hat hierzu entschieden, dass die Fristsetzung entbehrlich ist, wenn der Mieter erklärte, er würde die Renovierungsarbeiten bis zum Vertragsende durchführen, sich dieses Versprechen aber als leere Worte erweist und der Vermieter den Mieter nochmals auf seine Verpflichtung hinweist.

Mit Ablauf der Frist oder zuvor schon bei Weigerung des Mieters, die Schönheitsreparaturen durchzuführen, hat der Vermieter Anspruch auf Schadensersatz. Daneben bleibt der Erfüllungsanspruch einstweilen bestehen. Verlangt der Vermieter Schadensersatz, ist der Leistungsanspruch ausgeschlossen (§ 281 Abs. 4 BGB). Der Vermieter ist nicht verpflichtet, diesen Betrag auch tatsächlich für die Renovierung zu verwenden (KG GE 1995, 109).

Das LG Frankfurt am Main (WuM 2012, 197) ist der Auffassung, dass für den Fall, dass der Mietvertrag eine Ersatzvornahmeklausel enthält (… kann der Vermieter die erforderlichen Arbeiten auf Kosten des Mieters durchführen lassen …), Schadensersatz jedenfalls nicht auf der Basis eines Kostenvoranschlags verlangt werden kann, sondern nur in Höhe der tatsächlich entstandenen Kosten.

Der Schadensersatzanspruch umfasst auch den Mietausfall. Darzulegen ist aber die Kausalität für die entgangene Miete aufgrund der Pflichtverletzungen des Mieters (BGH NZM 2000, 183 [BGH 15.12.1999 - XII ZR 154/97]; BGH WuM 1997, 218; OLG Düsseldorf ZMR 2005, 706; OLG Düsseldorf ZMR 2003, 104). Zu fordern ist die Darlegung und der Beweis dafür, dass bei ordnungsgemäßer Renovierung die Räume an einen bereits vorhandenen Dritten vermietet werden konnten bzw. dass bestimmte Interessenten aufgrund des vorhandenen Zustandes der Wohnung von der Anmietung Abstand nahmen (LG Hamburg ZMR 2004, 37 [LG Hamburg 10.04.2003 - 307 S 134/02]; LG Berlin GE 2002, 734; LG Landau/Pf. ZMR 2002, 429; wohl auch OLG Frankfurt ZMR 2000, 763).

Sie können die Ihnen gestellte Kaution verwerten.

Hierzu sollten Sie dergestalt vorgehen, dass Sie über die Kaution abrechnen und den Restbetrag, den Sie geltend machen wollen, bei ihm anfordern.

Sollten Sie den Schadenersatz gerichtlich geltend machen wollen, müssten Sie hier einen Vorschuss auf die zu erwartenden Kosten anfordern. Leider ist die Rechtsprechung sehr streng, wenn es um noch nicht angefallene Kosten geht.

Wenn ich Ihrem Sachvortrag folge und die Gegenseite dem nichts ernsthaft entgegen zu setzen hat, dann hat Ihr Fall gute Aussichten auf Erfolg vor Gericht. Dies ergibt sich zum Einen aus der allgemeinen Pflicht, angerichtete Schäden zu ersetzen und andererseits aus der wohl wirksamen Individualabrede zu den Schönheitsreparaturen.



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