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Mietminderung durch Schaden in darüberliegender Wohnung

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 27.05.2014

Frage:

Ich besitze eine vermietete Wohnung. In der Wohnung im Stockwerk über meiner Wohnung ist vermutlich vor einigen Wochen der Abfluss der Badewanne undicht geworden, in Folge davon läuft Wasser in meine Wohnung (nasse Flecken an der Wand). Die Mieterin der Wohnung über meiner hat bereits zwei Termine mit einem Installateur platzen lassen und behauptet nun, dass kein Schaden in ihrer Wohnung bestehe. Die Wohnung über meiner ist in Besitz eines Russen und wird von einem deutschen Rechtsanwalt verwaltet, dieser behauptet er weiß nicht mehr was er in diesem Fall noch tun soll. Ich habe folgende Fragen:
- Wie kann man rechtlich gegen die Mieterin vorgehen und ggf. zwingen die Reparatur durchzuführen?
- Kann meine Mieterin Mietminderung und falls ja in welcher Höhe für sich in Anspruch nehmen?
- Kann ich die Mietminderung wiederum selber bei der Mieterin, dem Verwalter oder dem Vermieter der Wohnung über mir einklagen?

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Antwort:

Zu den Pflichten Ihres Verwalters gehört es für eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums Sorge zu tragen und die erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Dazu zählt auch, daß er sich (notfalls über den Gerichtsweg) Zugang zur Wohnung im Stockwerk über Ihrer Wohnung verschaffen muß, damit die Schadensursache festgestellt und behoben werden kann.

Verletzt der Verwalter seine Pflichten, so kann er sowohl gegenüber den Wohnungseigentümern als auch gegenüber Dritten schadensersatzpflichtig sein. Dieser Fall tritt ein, wenn er schuldhaft eine gesetzliche oder vertragliche Regelung verletzt und dadurch der Eigentümergemeinschaft, einem oder mehreren Wohnungseigentümer oder einem Dritten einen Schaden zufügt. Hier, daß er keine geeigneten Schritte ergreift, den Schaden zu beheben.

Die Haftung des Verwalters entfallen, wenn die Eigentümerversammlung den Verwalter durch einen entsprechenden Beschluss bereits entlastet hat. Die Entlastung des Verwalters erstreckt sich dabei auf alle Umstände, die den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung bekannt waren oder die sie bei Beachtung der nötigen Sorgfalt hätten erkennen können. Sie sollten daher bei der nächsten Versammlung entsprechend eine entlastung des Verwalters verhindern.

Jeder Wohnungseigentümer kann einen Ausgleich für seinen eigenen Eigentums- oder Vermögensschaden gegenüber dem Verwalter selbständig einfordern. Sie können ihn daher wegen der Mietminderung in Anspruch nehmen.

Wegen der Reparatur müssten Sie wie folgt vorgehen: Erstens den Verwalter außergerichtlich auffordern innerhalb einer Frist von 7 Tagen, Schritte gegen die Mieterin einzuleiten. Falls er das nicht tut, ihn gerichtlich – unter Umständen im Wege der einstweiligen Verfügung – hierzu zwingen. Der Verwalter kann sich jederzeit wegen der notwendigen Reparatur selbst im Wege der einstweiligen Verfügung ein Zutrittsrecht zur Wohnung verschaffen.

Wegen der bisherigen Mietminderung können Sie dann sowohl die Mieterin als auch den Verwalter wegen des bisher entstandenen Schadens in Anspruch nehmen.

Ihre Mieterin kann wahrscheinlich die Miete mindern. Hier gibt es jedoch keine standardisierten Größenordnungen. Die Gerichte entscheiden im konkreten Einzelfall nach billigem Ermessen. Dies kann durchaus unterschiedlich ausfallen. Die nachstehende Größenordnung ist daher mit äußerster Vorsicht zu genießen. Ich schätze etwa 10-15 %. ES kann aber auch mehr sein.

Sollten Sie eine Rückfrage haben, beantworte ich diese gerne.


Mit freundlichen Grüßen
Hanno Hoffmann
Rechtsanwalt



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