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Kündigungsfrist bei Mindestmietzeit

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 25.05.2014

Frage:

Es geht um einen Zeitmietvertrag gemäß 575 BGB.
Vereinbarte Mietzeit: Mindesmietzeit 2 Jahre, bis zum 31.01.2014, ab dann Verlängerung unbefristet.
Der Vermieter hat keine Angaben dazu gemacht, was er danach mit der Wohnung machen will. Er will ja auch nichts damit machen, danach wäre der Vertrag einfach nur unbefristet.
Meine Frage ist ob der Vertrag in dieser Form wirksam ist oder als einfacher Mietvertrag zu behandeln ist, welcher mit einer normalen Kündigungsfrist von 3 Monaten vorzeitig beendet werden kann.

In den Zusatzvereinbahrungen steht nur, dass dieser sich automatisch verlängert und nur bei Stellung eines Nachmieters vor diesen 2 Jahren gekündigt werden kann.

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Antwort:

Sie haben hier einen Mietvertrag mit einer sogenannten Mindestmietzeit abgeschlossen. Die vereinbarte Mindestmietdauer von 2 Jahren schließt die vorzeitge ordentliche Kündigung (Mietrecht) während der ersten zwei Mietjahre aus. Eine solche Klausel ist grundsätzlich zulässig. Dies hat der BGH wie folgt entschieden: „Ein beidseitiger Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag ist i.d.R. bis zu einer Höchstdauer von vier Jahren zulässig“ (BGH, Urteil vom 6.4.2005, Az. VIII ZR 27/04).

Die gesetzliche Kündigungsfrist gilt dann erst nach dem Ablauf der zwei Jahre. Es gelten dann aber die allgemeinen Regeln, wonach es - je nach Fallkonstellation - unzumutbar sein kann, wenn Sie im Härtefall an einen langfristigen Mietvertrag gebunden sind. Es kommt jedoch darauf an, welcher Härtefall eintritt und wie lange die "Restlaufzeit" noch ist.

Das außerordentliche Kündigungsrecht bleibt Ihnen immer erhalten, also in Fällen, in denen die Unzumutbarkeit durch den Vermieter verursacht wurde. Ansonsten sind Sie an den Vertrag bedauerlicherweise so gebunden. Sie können vorerst nicht mit der 3 Monatsfrist kündigen. Erst mit der automatischen Verlängerung wandelt sich der Vertrag in einen normalen Mietvertrag um.



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