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Kündigungsfrist im Gewerbemietrecht


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 09.03.2012

Frage:

Ich bin Mieter eines Gundstücks auf dem ich ein Gewerbe ausübe.
Der Eigentümer hat mir nachdem wir mündlich über eine Vertragsverlängerung verhandelt haben (2010), dieses schriftlich bestätigt.
Jetzt soll das Grundstück verkauft werden und er meint das er zum 31.12.2012 kündigen kann.
Frage: Ist dieses zulässig oder gilt der Vertrag bis 30.04.2015.

Nach folgendend ein Vertragsauszug.

" ...........bin ich mit einer Verlängerung des Mietvertrages grundsätzlich einverstanden.
Meine diesbezüglichen Vorstellungen sind die folgenden:

- Verlängerung des bestehenden Mietvertrages um 3 Jahre vom 1.5.2012 bis zum 30.04.2015. Für die Dauer dieser Verlängerung gelten alle sonstigen Vereinbarungen des Mietvertrages vom ..1989 mit Ausnahme der nachfolgend geregelten §4, Ziffer 2. Mietzeit und Kündigung und § 5, Ziffer 1. Mietpreis.

§ 4 , Ziffer 2.
Das Mietverhältnis endet mit dem Ablauf des Kalendervierteljahres, zu dem der Vermieter oder Mieter das Mietverhältnis unter Einhaltung einer Frist von 6 Monaten schriftlich kündigt, spätestens aber zum 30.04.2015.
Die Kündigung ist jedoch frühestens zum 31.Dezember 2012 zulässig...........".


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Antwort:

Sie haben sich mit einer Frage aus dem Gewerbemietrecht an mich gewandt. Es geht darum, dass Sie Kündigung der Gewerberäume überprüfen lassen wollen. Sie haben das bestehende Mietverhältnis verlängert und neben der ansonsten vereinbarten weiteren Befristung zum 30.04.2015 folgende Klausel in den Vertrag aufgenommen: „Das Mietverhältnis endet mit dem Ablauf des Kalendervierteljahres, zu dem der Vermieter oder Mieter das Mietverhältnis unter Einhaltung einer Frist von 6 Monaten schriftlich kündigt, spätestens aber zum 30.04.2015. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum 31.Dezember 2012 zulässig".

Dazu ist folgendes zu sagen:

Die für das Gewerberaummietrecht geltenden und sich nicht auf Wohnraum beziehenden Kündigungsfristen des § 580a BGB sind vertraglich abdingbar. Grundsätzlich können längere, kürzere und asymmetrische Kündigungsfristen vereinbart werden. Durch Formularklausel ist der Ausschluss der ordentlichen Kündigung für den Mieter jeglicher Art von Räumen wegen § 307 BGB unwirksam (OLG Celle, 16.08.1989 - 2 U 219/88, MDR 1990, 154), ebenso der Ausschluss oder die Verkürzung von Kündigungsfristen zulasten des Mieters (BGH, 30.05.2001 - XII ZR 273/98, NJW 2001, 3480). Ungleich lange Kündigungs- und Bindungsfristen sind aber zulässig (Schmidt-Futterer/Blank, § 580a BGB Rn. 20; Palandt-Weidenkaff, § 580a BGB Rn. 3).

Eine ordentliche Kündigung eines Geschäftsraummietverhältnisses setzt - anders als die ordentliche Kündigung von Wohnraum (§ 573 BGB) - das Bestehen von Kündigungsgründen nicht voraus.

§ 580a regelt die Kündigungsfristen für Mietverträge, die keinen Wohnraum zum Gegenstand haben und umfasst die Kündigungen durch beide Vertragsparteien. Bei Wohnraummietverhältnissen gilt § 573c. Zweck von Kündigungsfristen, die den Zeitraum zwischen Kündigungstag und Kündigungstermin beinhalten, ist es, dem Vertragspartner die Möglichkeit zu geben, sich zwischen Ausspruch und Wirkung auf das Ende der vertraglichen Beziehungen einzustellen und eine angemessene Vorbereitungszeit zu gewähren (MüKo/Artz Rn 1; Staud/Rolfs Rn 3). § 580a differenziert in seinen Abs 1 bis 3 nach der Art des Mietgegenstandes und in den Abs 1 und 3 nach dem jeweiligen Bemessungszeitraum. Abs 4 betrifft die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist. Die Abs 1 bis 3 sind ausschließlich für unbefristete Mietverhältnisse anwendbar, es sei denn, bei einem befristeten Vertrag ist die Zulässigkeit einer ordentlichen Kündigung ausdrücklich vereinbart worden (Schmid/Gahn Rn 2; Staud/Rolfs Rn 6).
Die Zeit zwischen dem Tag des Zugangs der Kündigung beim Empfänger (Kündigungstag) und dem Tag, an dem das Mietverhältnis beendet wird (Kündigungstermin), ist die Kündigungsfrist (Schmid/Gahn § 580a Rn 4). Die Berechnung der Frist ergibt sich aus §§ 187 ff (BGH NJW 2005, 1354 [BGH 17.02.2005 - III ZR 172/04]). Die Kündigung kann an jedem Tag erfolgen und an jedem Tag enden, hingegen ist für die Rückgabe § 193 anzuwenden, soweit dies nicht abw vereinbart wurde oder sich aus der Natur der Sache etwas Abweichendes ergibt, (vertiefend: MüKo/Artz Rn 3). Umstritten ist die Frage, ob in der Karenzzeit des Abs 1 Nr 3 und Abs 2 (dritter Werktag) ein hineinfallender Samstag zu berücksichtigen ist (vertiefend: Schmid/Gahn Rn 6 mwN; Samstag ist Werktag, BGH aaO; § 193 anwendbar, wenn dritter Werktag ein Samstag ist, LG Aachen WuM 2004, 32, offen gelassen, BGH aaO; wird generell nicht mitgezählt, MüKo/Artz aaO, wohl hM in der Lit). Eine vom Erklärenden zu kurz bemessene Frist wird zum nächst zulässigen Termin wirksam (vgl Frankfurt aM NJW-RR 1990, 337 [OLG Frankfurt am Main 23.01.1990 - 5 U 61/89]; Staud/Rolfs Rn 10), dies gilt auch, wenn die Kündigung keinen Kündigungstermin enthält (Schmid/Gahn Rn 5).
Ordentlich kündbar sind nur auf unbestimmte Zeit laufende Mietverhältnisse, es sei denn, bei einem befristeten Vertrag ist die Zulässigkeit einer ordentlichen Kündigung ausdrücklich vereinbart worden (Schmid/Gahn Rn 2; Staud/Rolfs Rn 6).
Eine ordentliche Kündigung ist von Gesetzes wegen an die Einhaltung einer Kündigungsfrist gebunden. Nach § 580a BGB beträgt die Kündigungsfrist bei der Vermietung von Geschäftsräumen sechs Monate, die bei der Vermietung anderer Räume und Grundstücke drei Monate, bei Geschäftsräumen und gewerblich genutzten Grundstücken jedoch nur zum Ablauf eines Kalendervierteljahres. Die sich nicht auf Wohnraum beziehenden Kündigungsfristen des § 580a BGB sind vertraglich abdingbar. Grds. können also längere, kürzere und auch für Vermieter und Mieter ungleiche Fristen vereinbart werden. Allerdings dürfen sie durch Formularklausel weder ausgeschlossen noch einseitig zulasten des Mieters verkürzt werden (BGH;, 30.05.2001 - XII ZR 273/98, NJW 2001, S. 3480).
Erst recht dürfte der eigentliche Ausschluss der ordentlichen Kündigung bei unbefristeten Vertragslagen für den Mieter von Räumen an § 307 BGB scheitern (so: OLG Celle, 16.08.1989 - 2 U 219/88, MDR 1990, S. 154).
Die Kündigungsfrist ist unabhängig von der Bemessung der Miete. Soll das Mietverhältnis zum Ende eines Quartals beendet werden, muss spätestens zum dritten Werktag des vorangegangenen Quartals die Kündigung zugegangen sein, so dass die Kündigungsfrist fast sechs Monate umfasst. Die lange Kündigungsfrist soll neben den allgemeinen Zielen dem Mieter ermöglichen, seine Kundschaft auf die Ortsveränderung hinzuweisen oder bei Aufgabe des Betriebes die Belegschaft in der verbleibenden Zeit zu kündigen (Staud/Rolfs Rn 5).
So verhält es sich bei Ihnen. Sie haben neben der Befristung ausdrücklich die Zulässigkeit einer ordentlichen Kündigung, erstmals zum 31.12.2012 vereinbart.
Damit ist beiden Vertragsparteien die Möglichkeit zur Kündigung auch außerhalb der Befristung eröffnet worden.
Wie bereits erörtert, bedarf die Kündigung von Geschäftsräumen keiner Begründung. Daraus folgt, dass die weitere Fragestellung, nämlich ob die Kündigung nur zu dem Zweck erfolgt, die Immobilie unvermietet besser verkaufen zu können, für die Beurteilung leider nicht relevant ist.



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