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Teilungserklärung und Sondernutzungsflächen

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 27.04.2014

Frage:

Bei uns ist in der Teilungserklärung folgendes vereinbart.
Äußerliche bauliche Veränderung im Bereich des jeweiligen Sondereigentum und auf Sondernutzungflächen hat der andere Wohnungseigentümer ohne Einspruchsmöglichkeiten zu dulden, wenn diese baurechtlich genehmigungsfähig sind und werden.

Bedeutet dies, dass die Teilungserklärung das Sondernutzungsrecht und das WEG komplett ausgehebelt haben? Ist dies rechtlich zulässig?

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Antwort:

Das WEG- Recht unterscheidet zweierlei Arten von gesetzlichen Vorschriften, nämlich solche, die abdingbar sind und solche, welche unabdingbar sind.

Unabdingbare Vorschriften des WEG sind solche zwingenden Regelungen, welche durch Vereinbarung nicht abgeändert werden können. Abdingbare sind solche Regelungen, welche durch Teilungserklärung oder Beschluss abgeändert werden dürfen.

Welche Vorschriften im Einzelnen unabdingbar sind, ergibt sich zum einen aus dem Wortlaut des Gesetzes, zum anderen sind nach der herrschenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur Vorschriften des WEG auch insoweit unabdingbar, als sie zum Kernbereich des Wohnungseigentumsgesetzes gehören.

Betroffen ist bei der in Ihrer Teilungsregelung abgeänderten Vorschrift der § 22 Abs. 1 WEG. Diese Vorschrift ist nach der herrschenden Ansicht in Literatur und Rechtssprechung durch eine entsprechende Teilungserklärung abänderbar. Andere Wohnungseigentümer können dann nur noch Verstöße gegen privatrechtliches oder drittschützendes öffentliches Nachbarrecht geltend machen ( BayObLG ZfR 02, 466) nicht aber mehr Überschreitungen des Eigentumsrechts nach § 14 WEG ( OLG Frankfurt NZM 05, 947).

In Ihrem konkreten Fall bedeutet dies, dass durch die Teilungserklärung das WEG tatsächlich ausgehebelt wurde. Dies aber im zulässigen Rahmen.



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