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Exfrau steht noch im Grundbuch von Immobilie

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 23.04.2014

Frage:

Ich habe mir 1999 mit meiner damaligen Frau ein Haus gekauft. 2004 kam die Trennung und später dann auch die Scheidung. Sie ist 2004 aus dem Haus ausgezogen und ich bin bis heute im Haus wohnen geblieben und habe auch seit 2004 alles alleine bezahlt. Meine Ex-Frau steht aber noch mit im Grundbuch und nun soll das Haus verkauft werden. Kann ich für die 10 Jahre, die ich alleine bezahlt habe, vom Erlös etwas extra fordern?

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Antwort:

Sie haben zunächst einen Anspruch auf Zahlung der hälftigen auf das Haus verwandten Gelder im Rahmen des sogenannten Gesamtschuldnerausgleichs nach § 426 BGB. Nach dieser Vorschrift ist Ihre Frau verpflichtet, Ihnen die Hälfte der aufgewandten Gelder welche Sie alleine im Rahmen der Schuldentilgung aufgewandt haben.

Im Gegenzug könnte Ihrer Frau aber ein Nutzungsentgelt für die gemeinsame Wohnung zustehen in Höhe der ortsüblichen Miete, denn Sie haben deren Hälfte ja die ganze zeit unentgeltlich genutzt. Ob dies der Fall ist, kann ich aber auf Grund des mitgeteilten Sachverhalts nicht beantworten. Die Rechtssprechung macht dies von folgenden Voraussetzungen abhängig. Bitte überprüfen Sie, ob diese Voraussetzungen in Ihrem Fall gegeben sind.

Ob ein Nutzungsentgelt von dem das Haus allein nutzenden Ehegatten zu zahlen ist, richtet sich grundsätzlich nach §§ 743 ff. BGB. Die bloße Alleinnutzung des Wohnungseigentums durch einen Sie begründet aber gemeinschaftsrechtlich noch keinen Anspruch auf ein Nutzungsentgelt. Es steht vielmehr dem ausziehenden Ehegatten frei, sein Mitgebrauchsrecht gemäß § 743 Abs. 2 BGB auszuüben (BGH FamRZ 83, 795; OLG Köln FamRZ 92, 832). Der in der Wohnung verbleibende Ehegatte, also Sie, schuldet grundsätzlich auch keinen Ausgleich nach Bereicherungsrecht (BGH FamRZ 82, 355).

Die Verpflichtung zur Zahlung eines Nutzungsentgelts durch Sie setzt ein Neuregelungsverlangen i.S. des § 745 Abs. 2 BGB durch Ihre geschiedene Ehefrau voraus, das heißt ein Verlangen, die Verwaltung und Benutzung des gemeinsamen Hauses neu zu regeln. Eine bloße Zahlungsaufforderung dafür reicht nicht aus (BGH FamRZ 86, 434; OLG Brandenburg FamRZ 01, 1713; OLG Köln FamRZ 99, 1272). Erst vom Zeitpunkt des Neuregelungsverlangens kann - anders als beim Gesamtschuldnerausgleich nach § 426 BGB - ein Anspruch auf Nutzungsentgelt entstehen, das heißt das Nutzungsverlangen wirkt nur für die Zukunft (BGH FamRZ 93, 676; 95, 216; OLG Celle N/W-RR 90, 265; FamRZ 93, 71).

Etwas anderes gilt aber, wenn das Vergütungsverlangen als eine Einwendung im Rechtsstreit des an sich zahlungspflichtigen Ehegatten gegen den aus § 745 Abs. 2 BGB anspruchsberechtigten Ehegatten geltend gemacht wird. Insoweit kann die Aufrechnung auch mit der Vergütung für die Zeit vor der Geltendmachung des Verlangens erklärt werden (OLG Celle N/W-RR 1990, 265; OLG Schleswig N/W-RR 1993, 1029).


Ihre geschiedene Frau kann daher nur mit einem Nutzungsentgelt gegen Ihren Gesamtschuldnerausgleichsanspruch aufrechnen, jedoch nicht gesondert geltend machen.

Zur Höhe gilt: Die Höhe des Entgelts und die Frage, ob überhaupt ein Nutzungsentgelt zu zahlen ist, richten sich nach Billigkeitsgesichtspunkten. Die Nutzungsentschädigung bemisst sich nach dem objektiven Mietwert des überlassenen Hausanteils bzw. bei Preis gebundenem Wohnraum nach der Kostenmiete.



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