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Immobilie verkaufen und lebenslanges Wohnrecht erhalten

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 16.04.2014

Frage:

Meine Mutter (83) besitzt ein Grundstück mit Einfamilienhaus, das sie so lange wie möglich bewohnen möchte. Doch bereits jetzt würde sie gern mit einem Interessenten íhrer Wahl einen Vertrag abschließen, der dem Interessenten den Verkauf garantiert und meiner Mutter das Wohnrecht bis zum Eintritt eines Pflegezustandes einräumt (wenn sie dann in eine Pflegeeinrichtung einziehen würde).

Sie würde auch jetzt schon den bei Besitzerwechsel zu zahlenden Verkaufspreis fixieren wollen und von diesem eine Anzahlung in angemessener Höhe erwarten.
Ist ein derartiger Vertrag sinnvoll?
Welche Rechte/Pflichten meiner Mutter müssten berücksichtigt werden?

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Antwort:

Sie haben sich an mich gewandt, weil Ihre Mutter ihre Immobilie veräußern möchte.

Dabei geht es darum, dass sie sich ein Wohnrecht lebenslang vorbehalten möchte. Bei Umzug ins Pflegeheim sollte dann der Restbetrag bezahlt werden.

Sie wollen wissen, welche Konstellation sinnvoll sein könnte.

Dazu kann ich Ihnen sagen, dass Ihre Mutter durchaus bereits jetzt die Immobilie veräußern kann. Dazu kann sie jetzt mit einem potentiellen Käufer einen Immobilienkaufvertrag abschließen.

Der Eigentumswechsel der Immobilie findet erst bei Auflassung und Eintragung ins Grundbuch statt.
Es ergäben sich daher zwei Möglichkeiten:
Sie verkauft bereits jetzt, Eigentumsübergang soll aber erst dann stattfinden, wenn sie ins Pflegeheim geht. Dann bedarf es keiner Bestellung eines Wohnrechtes, da sie ja bis dahin Volleigentümerin bleibt.
Oder sie verkauft jetzt, das Eigentum geht auf den Erwerber über, es wird aber ein Wohnrecht bestellt.
Weiter kann die Kaufpreiszahlung durchaus terminlich gestreckt werden, die Idee, dass jetzt eine Anzahlung zu leisten ist, kann durchaus verfolgt werden.
Es stellt sich nur die Frage, ob sich ein Käufer findet, der bereits jetzt eine Immobilie erwerben will, von der er nicht weiß, ob und wann er sie dann lastenfrei nutzen kann.

Nachstehend stelle ich Ihnen die grundsätzlichen Möglichkeiten dar:

Definierendes und damit abgrenzendes Merkmal des Grundstückskaufvertrages ist die vertraglich geschaffene Verpflichtung zur Übereignung einer unbeweglichen Sache gegen Geldvergütung, die am Verkehrswert orientiert ist. Gegenstand können Grundstücke, Teilflächen, Miteigentumsanteile, Gebäudeeigentum, Sondereigentum, Erbbaurechte sein. In diesem Abschnitt werden letztere beide nur im Überblick, und aus didaktischen Gründen intensiver im Zusammenhang mit der gesonderten Darstellung der Erbbaurechte und des Wohnungseigentums behandelt.

Die in Geld zu gewährende Gegenleistung kann i.S.e. Einmalzahlung, einer Raten- bzw. Rentenzahlung oder durch Schuldübernahme erfolgen. Besonderheiten gelten, wenn die Gegenleistung für die Übereignung der Sache in der Übereignung anderer Sachen besteht (Tauschvertrag, in der Praxis häufig in der Form des Tausches mit Bar-Aufzahlung; schwierig zu beurteilen ist in diesem Fall bspw. das Vorliegen eines Vorkaufsfalls für gesetzliche oder rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte).
Nicht in dieser Darstellung werden Immobilienübertragungen ohne oder gegen nicht wertausschöpfende Gegenleistungen (Schenkungen oder gemischte Schenkungen bzw. Schenkungen unter Auflage) behandelt. Dabei bemisst sich der Umfang der Entgeltlichkeit grds. nach der objektiven Äquivalenz, innerhalb einer Schwankungsbreite von etwa 20 % um den Verkehrswert ist allerdings auch die subjektive Äquivalenz (der Entgeltlichkeits»wille«) zu berücksichtigen. Solche Verträge werden in der notariellen Praxis oft als »Überlassung« bezeichnet. Auszugrenzen sind schließlich gemischttypische Verträge, in denen neben die Verpflichtung zur Übereignung einer unbeweglichen Sache (z.B. eines Miteigentumsanteils am Grund und Boden) werkvertragliche Verpflichtungen (z.B. zur Errichtung eines Sondereigentums im Rahmen einer Apartment-Anlage) treten. Sofern hierfür bereits während der Bauphase auf dem noch im Eigentum des Veräußerers befindlichen Grundstück Geldmittel des Erwerbers verwendet werden, handelt es sich um den Sondertyp des »Bauträgervertrages«, der in diesem Werk nicht weiter behandelt wird. Ist jedoch Veräußerungsgegenstand die künftig hergestellte unbewegliche Sache mit Fälligkeit des Kaufpreises erst nach Erstellung, handelt es sich jedenfalls nach der Wertung des Schuldrechtsreformgesetzes um einen reinen Kaufvertrag (mit Besonderheiten bei der Verjährung, § 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB).
. »Mietkauf«


Auch eine Verbindung zwischen mietvertraglichen und kaufvertraglichen Elementen ist denkbar. Der von den Beteiligten oft gewählte Begriff des »Mietkaufs,« der gerade bei sonst schwer verkäuflichen Objekten oder im Verhältnis zu Erwerbern, die bei Kreditinstituten als Kreditnehmer abgewiesen werden bzw. deren Objekt nach Scheitern der Bankfinanzierung von einem Finanzinvestor, der die Bank zuvor abgelöst hat, übernommen wurde zum Zwecke des neuerlichen »Mietverkaufs« an den Bewohner, als Gestaltungsalternative verwendet wird, sollte wegen seiner Unschärfe vermieden werden. Dahinter können sich verschiedene Regelungswünsche verbergen:
a) Mietvertrag mit Ankaufsrecht

Ein Mietvertrag, verbunden mit einem angebotenen bzw. vorvertraglich umrissenen oder durch Ausübungserklärung des Mieters bedingten Kaufvertrag, wobei die gezahlte Miete (sowie die berechtigter Weise geminderte Miete) kraft Vereinbarung teilweise auf den dann fällig werdenden Kaufpreis angerechnet werden und die Kaltmieten ggf. zur Erleichterung der künftigen Lastenfreistellung (mithilfe lediglich der verbleibenden Restsumme) an den abzulösenden Gläubiger abgetreten sein sollten, Zug-um-Zug gegen Erteilung eines Freigabeversprechens wie für den Bauträgervertrag in § 3 Abs. 2 MaBV geregelt. Da der Verkäufer zur Einräumung des Ankaufsrechts typischerweise nur wegen der gleichzeitigen Eingehung eines Mietverhältnisses bereit sein wird und nicht nur hinsichtlich des »ob«, sondern auch der inhaltlichen Ausgestaltung eine wechselseitige Verknüpfung besteht (bis hin zur teilweisen Anrechnung der Vergütung – wirtschaftlicher Erwerbsdruck!), ist der Mietvertrag im vollen Umfang beurkundungspflichtig (Muster Teil E, Formular XVIII, Rdn. 3907).

Bei einer Personenmehrheit bietet sich an, Miet- und Ankaufsberechtigung in GbR (mit Anwachsung bei Vorversterben eines Beteiligten) zu gestalten oder aber – bei Wahl der gesetzlichen Lösung hinsichtlich des Mietvertrages (§ 563a Abs. 1 BGB; daneben kann eine Rechtsnachfolge auf Mieterseite allenfalls bei vorweggenommener Erbfolge, § 593a BGB, und aufgrund Umwandlungsrechts eintreten) – den Ankaufsanspruch des Vorverstorbenen aufschiebend bedingt an den Überlebenden abzutreten. Ein Mieterwechsel bedarf der Zustimmung des Vermieters (§ 540 Abs. 1 Satz 2 BGB); der i.d.R. dann ebenso gewollte Übergang der Ankaufsberechtigung ist als dreiseitige Vereinbarung separat zu beurkunden (Ausschluss der Übertragbarkeit der Annahmeposition, §§ 413, 399, 2. Alt. BGB). Auch vererblich wird die Annahmeposition regelmäßig nicht sein, es sei denn ein Gleichlauf mit der Eintrittsberechtigung in den Mietvertrag (§ 563 Abs. 2 Satz 1 BGB: zugunsten der im gemeinsamen Haushalt lebenden Kinder) kann hergestellt werden.


Das ordentliche Kündigungsrecht wird oft für die Zeit der Bindung des Verkäufers an sein Verkaufsangebot ausgeschlossen sein, jedenfalls aber das Eigenbedarfskündigungsrecht des Vermieters. Mit wirksamer Beendigung des Mietvertrages während des Bindungszeitraums soll auch das Ankaufsangebot widerruflich sein. Gefahr, Mängelhaftung und Instandhaltung bleiben vorbehaltlich abweichender Regelung beim Vermieter. Hinsichtlich der außerordentlichen Lasten (etwa Erschließungskosten) wird der Erwerber nach Ausübung des Ankaufsrechts zur Erstattung der seitens des Verkäufers noch getragenen Aufwendungen verpflichtet sein, sofern sie weder bei der historischen Kaufpreisbemessung noch i.R.d. Mieterbetriebskostenumlage (§ 556 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. der BetrKV) berücksichtigt werden konnten. Dem Vermieter/prospektiven Verkäufer muss allerdings bewusst sein, dass er das Mietverhältnis weder kündigen (§§ 573 ff. BGB) noch befristen (§ 575 Abs. 1 BGB) kann, wenn der Mieter vom Ankauf keinen Gebrauch macht oder zum Wirksamwerden/Vollzug des Ankaufs notwendige behördliche/gerichtliche Genehmigungen versagt werden.

Ist der Vermieter/Verkäufer Unternehmer, handelt es sich beim »Mietkauf« wegen der nur teilweisen Anrechnung der Miete auf den Kaufpreis um eine entgeltliche sonstige Finanzierungshilfe i.S.d. § 499 Abs. 1, 2. Alt. BGB,16 seit 11.06.2010: § 506 Abs. 1, 2. Alt. BGB (allerdings nicht um verbundene Geschäfte i.S.d. §§ 358, 359 BGB). Wegen der notariellen Beurkundung galten nach der bis zum 10.06.2010 geltenden Rechtslage die in § 499 Abs. 3 Satz 1 BGB i.V.m. § 491 Abs. 3 Nr. 1 BGB genannten Normen nicht; anzuwenden waren jedoch (§§ 496 bis 498 BGB) das Verbot des Einwendungsverzichts sowie der Wechsel- und Scheckbegebung, ferner das Gebot der Offenlegung des »Jahreszinses« (Anrechnung der Miete), der »Nebenkosten« sowie der Tatbestände, bei deren Vorliegen die Miete (Anrechnung) geändert werden kann. Letztere Pflichtangaben (Jahreszins, Kosten und deren Änderung) waren auch bei einem schlichten Teilzahlungsgeschäft (entgeltlicher Zahlungsaufschub in einem Kaufvertrag) zum Ausschluss des Widerrufsrechts des Verbrauchers gem. § 491 Abs. 3 Nr. 1 BGB a.F. erforderlich.


Zufolge der ab 11.06.2010 geltenden Rechtslage sind notariell beurkundete Verbraucherdarlehensverträge gem. § 506 Abs. 4 i.V.m. § 491 Abs. 3 BGB n.F. – anders als gerichtliche Vergleiche – nicht mehr privilegiert, so das gem. § 506 Abs. 1 BGB n.F. die §§ 358 bis 359a sowie die §§ 491a bis 502 BGB n.F. (bis auf § 492 Abs. 4 BGB) uneingeschränkt gelten.

Die Anwendbarkeit des § 491a BGB schafft neue vorvertragliche Informationspflichten (z.B. in Bezug auf die sich aus Art. 247 §§ 1 bis 16 EGBGB n.F. ergebenden Einzelheiten, enthaltend ferner eine Erläuterung des Unternehmers, die gem. § 491a Abs. 3 BGB dem Verbraucher ermöglichen sollen zu beurteilen, »ob der Vertrag dem vom Verbraucher verfolgten Zweck und seinen Vermögensverhältnissen gerecht wird«!). Der Verweis auf § 492 BGB statuiert Anforderungen an die inhaltliche Ausgestaltung des Vertrages selbst: Gem. § 492 Abs. 2 BGB n.F. hat der Vertrag die Angaben nach Art. 247 §§ 6 bis 13 EGBGB zu enthalten; gem. § 492 Abs. 3 Satz 2 BGB n.F. kann jederzeit ein Tilgungsplan verlangt werden (sodass dieser am besten von vornherein beigefügt ist).

In der Unternehmer-Verbraucher-Konstellation sowie erst recht bei »Serienverträgen« (wenn also angesichts des erhöhten Ausfallrisikos »modellhafte« Strukturen vorliegen) sind ferner die Grenzen der §§ 305 ff. BGB zu beachten. Relevant wird dies insb. für die Frage, inwieweit i.R.d. Rückabwicklung eine »Verrechnung« der vom »Mietkäufer« erbrachten Zahlungen und Modernisierungsaufwendungen mit den durch ihn gezogenen Nutzungsvorteilen möglich ist (in Betracht kommen § 308 Nr. 7 BGB – pauschalierte Nutzungsentschädigung –, § 309 Nr. 5 BGB – Schadenspauschale – sowie § 309 Nr. 6 BGB – Verfallklausel, also Vertragsstrafe). Darüber hinaus muss die Ausweisung der an den Unternehmer zu leistenden Entgelte (auch sonstige Bearbeitungsgebühren etc.) dann dem Transparenzgebot, § 307 Abs. 3 Satz 2 i.V.m. Abs. 1 Satz 2 BGB, entsprechen.

Kostenrechtlich sind Kauf- und Mietvertrag gegenstandsverschieden (sodass im Fall der Angebotslösung ein Kostenvergleich gem. § 44 Abs. 2b KostO zwischen der 15/10-Gebühr aus dem Kaufpreis19 [§ 37 KostO] und der 20/10-Gebühr aus der i.d.R. 3-Jahressumme des Mietentgelts [§§ 25 Abs. 1, 36 Abs. 2 KostO] stattzufinden hat). Grunderwerbsteuer fällt erst mit Geltendmachung des Ankaufsrechts an, auch i.S.d. Ertragssteuerrechts (und bis Ende 2005 der Eigenheimzulage) ist das Objekt erst mit Annahme des Angebots/Ausübung der Potestativbedingung und Übergang des Eigenbesitzes auf ihn angeschafft. Die erhaltenen Mieten sind vom Verkäufer als solche zu versteuern, auch wenn sie sich aufgrund Teilanrechnung später als Kaufpreis darstellen.
b) Stundung des Kaufpreises (Ratenzahlungskauf)

Häufig verbirgt sich hinter der laienhaften Bezeichnung »Mietkauf« ein unbedingt abgeschlossener Kaufvertrag, wobei die Kaufpreiszahlung – unbeschadet der Möglichkeit sofortiger »vorzeitiger« Tilgung auf Wunsch des Käufers (§ 271 Abs. 2 BGB) – in Monatsraten gestundet ist (was bei Nichterhebung eines mindestens 3 %igen Stundungszinses zur Zerlegung des Kaufpreises in einen Kapitalanteil – also die Anschaffungskosten als Grundlage für AfA bzw. Eigenheimzulage (bis Ende 2005) – und einen 5,5 %igen, gem. § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG steuerpflichtigen Zinsanteil führt). Regelmäßig wird jedoch (ähnlich § 452 BGB a.F.) ein (notarkostenrechtlich wegen § 18 Abs. 2 KostO unberücksichtigt bleibender) Stundungszins vereinbart sein (auf den sich die Vollstreckungsunterwerfung dann separat vom stattdessen – wegen des Zinseszinsverbotes [§ 289 Satz 1 BGB] nicht daneben – bei Fristüberschreitung geschuldeten Verzugszins zu beziehen hat!); häufig als Teil einer monatlichen Annuität, dessen Kaufpreiserfüllungsanteil sich jeweils um die ersparten Zinsen erhöht. Bei Zahlungszeiträumen, die 10 Jahre übersteigen, kommt zusätzlich eine Wertsicherungsklausel hinsichtlich des Kaufpreises in Betracht, sodass sich auch die monatliche Rate hinsichtlich des enthaltenen Tilgungsanteils entsprechend der Entwicklung des Verbraucherpreisindex verändert.


Zufolge der ab 11.06.2010 geltenden Rechtslage sind notariell beurkundete Verbraucherdarlehensverträge gem. § 506 Abs. 4 i.V.m. § 491 Abs. 3 BGB n.F. – anders als gerichtliche Vergleiche – nicht mehr privilegiert, sodass gem. § 506 Abs. 1 BGB n.F. die §§ 358 bis 359a sowie die §§ 491a bis 502 BGB n.F. (bis auf § 492 Abs. 4 BGB) uneingeschränkt gelten (zu den dadurch geschaffenen vorvertraglichen Informationspflichten, § 491a BGB, und den Gestaltungsanforderungen an den Vertrag selbst, § 492 BGB, vgl. Rn. 11b). Die vorrangige Sonderregelung für »Teilzahlungsgeschäfte« (§ 506 Abs. 3 BGB) gilt nur bei beweglichen Sachen.

Auf § 503 BGB n.F. (der abweichende Regelungen für Immobiliendarlehensverträge enthält) wird bewusst nicht verwiesen, sodass der Verzugszins gem. § 497 Abs. 1 Satz 1 BGB n.F. fünf Prozentpunkte über dem Basiszins (nicht gem. § 503 Abs. 2 BGB zweieinhalb Prozentpunkte über dem Basiszins) beträgt, und die Gesamtfälligstellung bei Zahlungsverzug sich nicht nach § 503 Abs. 3 BGB richtet (zwei aufeinander folgende Raten, mindestens 2,5 % des Gesamtkaufpreises), sondern nach § 498 Abs. 1 Nr. 1 BGB n.F. (zwei aufeinander folgende Raten, mindestens 10 % des Gesamtkaufpreises bei Laufzeit unter 3, 5 % bei Laufzeit über 3 Jahren)

Abweichend von der Gestaltung als Mietvertrag mit Ankaufsoption (bei welchem lediglich der Mietvertrag und ggf. die Ankaufsberechtigung enden) setzt also in diesem Fall die Gesamtfälligstellung des bisher gestundeten Kaufpreises voraus, dass der Rückstand nicht nur auf mindestens zwei aufeinanderfolgenden Teilzahlungsraten beruht, sondern dass er bei einer Gesamtlaufzeit von über 3 Jahren mindestens 5 % (bei unter 3 Jahren mindestens 10 %) des Gesamtbetrages aller Einzelleistungen zuzüglich Zinsen und sonstiger Kosten beträgt (ähnlich der Mindestschwelle für den Heimfall gem. § 9 Abs. 4 ErbbauRG: zwei Jahresbeträge), ferner dass zuvor eine angemessene (seit 11.06.2010: mind. 2-wöchige) Frist mit Androhung der Gesamtfälligstellung gesetzt wird (§ 498 Abs. 1 BGB). Erst dann ist auch ein Rücktritt vom Kaufvertrag wegen Zahlungsverzuges möglich (§ 503 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. § 498 Abs. 1 BGB,30 ab 11.06.2010: § 506 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. § 498 BGB); zugleich modifizieren dann die § 503 Abs. 2 und Abs. 3 BGB (seit 11.06.2010: § 508 Abs. 2 und 3 BGB) die §§ 346 ff. BGB: Wegen § 508 Abs. 2 Satz 3 BGB ist möglicherweise bei einer zwischenzeitlichen Wertminderung der Immobilie, die zugunsten des Verbrauchers zu berücksichtigen ist, ein vollständiger Verbleib der bereits gezahlten Raten beim Verkäufer (als Nutzungsentschädigung) nicht möglich.

Das Widerrufsrecht des § 495 BGB, auf das ebenfalls in § 506 Abs. 1 BGB n.F. verwiesen wird, besteht nunmehr auch bei notariell beurkundeten Darlehensverträgen,31 es entfällt gem. § 495 Abs. 3 Nr. 2 BGB nur bei Verbraucher-Darlehensverträgen, die (1) – z.B. wegen § 311b Abs. 1 BGB – »notariell zu beurkunden sind« (also nicht nur »freiwillig« beurkundet werden), sofern (2) eine Bestätigung des Notars vorliegt, dass die Rechte des Darlehensnehmers aus § 491a und § 492 BGB gewahrt seien. Damit macht der Gesetzgeber von der Öffnungsklausel in Art. 14 Abs. 6 der Europäischen Verbraucher-Kreditlinie Gebrauch. Gibt der Notar eine solche Bestätigung nicht ab, steht dem Verbraucher das Widerrufsrecht i.S.d. § 355 BGB zur Verfügung. Die Abgabe einer solchen Bestätigung gehört nicht zu den Pflichtaufgaben des Notars (vielmehr liegt eine Tätigkeit i.S.d. § 24 BNotO vor, ohne Haftungsprivileg), von ihr kann nur dringend abgeraten werden, zumal es dem Notar ohne EDV-Unterstützung kaum möglich sein dürfte, z.B. zu verifizieren, dass die Kreditkosten korrekt ermittelt wurden. Allein die Überprüfung, ob die Belehrungspflichten zum Widerrufsrecht korrekt erfüllt wurden, ist bei Verwendung der gesetzlichen Musterwiderrufsbelehrung entbehrlich.

Fehlt (wie es regelmäßig der Fall sein wird) eine solche Notarbestätigung, hat der Darlehensnehmer gem. § 495 Abs. 1 BGB das Widerrufsrecht des § 355 BGB. Im Vertrag müssen dann Pflichtangaben zu Frist und anderen Umständen für die Erklärung des Widerrufs enthalten sein, ebenso ein Hinweis auf die Verpflichtung des Darlehensnehmers, ein bereits ausgezahltes Darlehen wieder zurückzuzahlen und Zinsen zu vergüten, wobei der pro Tag zu zahlende Zinsbetrag anzugeben ist. Diese Angaben (§ 495 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB i.V.m. Art. 247 § 6 Abs. 2 Satz 1 u. 2 EGBGB) können durch Aufnahme einer Vertragsklausel in hervorgehobener und deutlich gestalteter Form entsprechend dem neuen Muster für eine Widerrufsinformation für Verbraucher-Darlehensverträge erfolgen, das als Anlage Nr. 6 zum EGBGB33 veröffentlicht wurde und gem. Art. 247 § 12 Abs. 1 Satz 5 EGBGB »dem jeweiligen Vertragstyp anzupassen« ist.

Neu ist des Weiteren die Verweisung des § 506 Abs. 1 BGB n.F. auf § 500 Abs. 2 BGB n.F., wonach der Verbraucher-Ratenzahlungskäufer jederzeit seine Verbindlichkeiten aus dem Vertrag vorzeitig erfüllen darf, gegen Vorfälligkeitsentschädigung gem. § 502 BGB.

Bei Insolvenz des Käufers, Überschreiten einer bestimmten – beim Unternehmerverkäufer mindestens § 498 BGB genügenden – Rückstandsschwelle, Vollstreckungsmaßnahmen Dritter und ggf. weiteren Umständen (unzureichender Brandversicherungsschutz) – regelmäßig nicht jedoch allein aufgrund Weiterveräußerung – ist die Stundungsabrede kraft Vereinbarung kündbar. Wird der sodann insgesamt fällige Kaufpreis nicht entrichtet und kommt es (anstelle von Vollstreckungsmaßnahmen) zur Rückabwicklung, ist überwiegend vereinbart, dass die geleisteten Kaufpreisraten zu einem erheblichen Teil als Nutzungsentgelte (§ 346 Abs. 2 Nr. 1 BGB) beim Veräußerer verbleiben, und nur i.Ü. rückzuerstatten sind (Verfallklausel38), und zwar auch mit Wirkung für einen etwaigen Ablösegläubiger, welcher die »Raten« erhalten hat.

Regelmäßig wiederkehrende vom Käufer getragene Lasten (Grundsteuer, Versicherungsprämie) sowie die Schönheitsreparaturen, die er auch als Mieter üblicherweise zu tragen gehabt hätte, verbleiben bei ihm; notwendige Verwendungen (§ 994 Abs. 1 BGB) sowie die Erschließungskosten (§ 995 Satz 2 BGB) sind jedoch wohl zu erstatten, sofern sie nicht bei der Berechnung des Nutzungsvorteils abgezogen wurden. Andere als notwendige Aufwendungen sind gem. § 347 Abs. 2 BGB nur zu ersetzen, soweit der Verkäufer durch sie noch bereichert ist. Jedenfalls im Individualvertrag kann (bis zur Grenze der Anfechtung durch Gläubiger des Käufers) abweichend vom Gesetz die Erstattung auch nützlicher und sogar notwendiger Aufwendungen abbedungen werden. Der Käufer ist bei Scheitern des Vertrages regelmäßig zur Räumung (Rückgewähr des erlangten Besitzes Zug-um-Zug gegen Erfüllung seiner Ansprüche, § 348 BGB) verpflichtet; ein Mietverhältnis wurde hierdurch nicht begründet.

Wirtschaftlich übernimmt in diesem Fall der Verkäufer die Rolle eines Kreditinstituts. Für den (i.d.R. finanzschwachen) Erwerber besteht bis zur Zahlung der letzten »Rate« das Risiko, das Objekt wieder zu verlieren bzw. nicht dauerhaft zu erhalten. Der Verkäufer ist auf den Umstand, dass er über den gesamten erhaltenen Betrag erst nach Schlussabwicklung endgültig frei verfügen kann, und die Gefahr, das Objekt in verändertem, möglicherweise verschlechtertem, Zustand wieder »zurück« zuerhalten, hinzuweisen. Je länger die Ratenzahlungsphase bereits angedauert hat, umso nachteiliger sind die Rückabwicklungsfolgen (Erstattung des nicht als Nutzungsentschädigung verbleibenden Anteils) für den Verkäufer.

Hinsichtlich der Rückabwicklungsrisiken ist entweder der Verkäufer oder der Käufer sicherungsbedürftig, je nachdem, wann das Eigentum umgeschrieben wird:
aa) Sofortige Umschreibung

Häufig erfolgt die Umschreibung bereits nach Zahlung der Anfangsrate (sodass alle an das Eigentum anknüpfenden Pflichten wie Grundsteuer, Versicherung, Erschließung, Verkehrssicherung etc. unmittelbar bei ihm entstehen, bis Ende 2005 konnte zudem auf diese Weise die Eigenheimzulagenförderung sofort erlangt werden). Der Kaufpreisrestanspruch des Verkäufers ist dann durch ein gutrangiges Grundpfandrecht zu sichern (z.B. durch die streng akzessorische Sicherungshypothek oder durch eine für die Neuvalutierung gedachte Buchgrundschuld mit Abtretungssperre). Wählt der Verkäufer stattdessen die Rückabwicklung, ist der daraus resultierende Anspruch durch Vormerkung (im Rang vor der Sicherungshypothek bzw. der Buchgrundschuld) zu sichern. Beide Sicherheiten sind auch gemeinsam eintragungsfähig, zur Sicherung der Wahlmöglichkeit des Verkäufers (kein Verstoß gegen § 1149 BGB).
bb) Aufgeschobener Vollzug

Verbleibt es jedoch dabei, dass der Vollzug im Grundbuch erst nach Entrichtung der letzten Rate erfolgt (Vollmachten werden hierzu wegen des langen Zeitablaufs kaum erteilt werden, auch der Notar sollte klarstellen, dass er die Akte nicht auf Überwachung hält), ist zunächst das dazwischenliegende »Eigentümer-Besitzer-Verhältnis« zu regeln.
In finanzieller Hinsicht sicherungsbedürftig ist der (für den Fall des Scheiterns des Vertrages) bedingte Rückzahlungsanspruch des Käufers bzgl. der »kaufbedingten Erhöhung« über das reine Nutzungsentgelt hinaus (z.B. durch Höchstbetragssicherungshypothek am Kaufobjekt). Der Verkäufer ist über die aus dem fortbestehenden Eigentum erwachsenden Haftungsfolgen und möglichen Inanspruchnahmen (etwa in Bezug auf Erschließungskosten), der Käufer über die aus der fehlenden Eigentumsumschreibung erwachsenden Beleihungsprobleme und steuerliche Nachteile zu belehren. Bei noch valutierenden Verkäuferbelastungen sollte der Ratenzahlungsanspruch an den Gläubiger wirksam abgetreten sein.
c) Kauf mit Darlehen des Verkäufers

Denkbar ist schließlich auch ein Kaufvertrag mit Darlehensgewährung durch den Verkäufer, abgesichert durch gleichzeitig mit der Umschreibung gem. § 16 Abs. 2 GBO einzutragende Grundschuld wie bei einer Bankfinanzierung. Auf Vormerkungsschutz und Kaufpreisüberwachung kann naturgemäß verzichtet werden; die Verzinsung beginnt mit Umschreibung, da das Darlehen dann als valutiert gilt. Früherer Besitzübergang wird durch eine Nutzungsentschädigung abgegolten. Schwierigkeiten bereitet dem Laien die Zinsrechnung (Tilgungswirkung); der Zinsanteil ist beim Verkäufer stets (bei Überschreiten des Sparerfreibetrages) steuerpflichtig. Soweit der Verkäufer selbst fremdfinanziert hat, wird allerdings der Erwerber das Objekt zunächst noch mit dem Fremdgrundpfandrecht belastet zu übernehmen haben; zur Vermeidung zweckwidriger Verwendung seiner Darlehenszahlungen sind diese an den Fremdgläubiger (zur Reduzierung der dortigen Schuld) abzutreten. Damit der Verkäufer die von ihm geleisteten Fremddarlehenszinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Kapitalvermögen absetzen kann, sollte der dem Enderwerber berechnete Zins den von ihm entrichteten maßvoll (Risikozuschlag; Überschusserzielung) übersteigen. Angesichts der fortschreitenden Tilgung reduziert sich (anders als bei der Ratenzahlungsvariante) in diesem Fall das Risiko des Verkäufers mit zunehmendem Zeitablauf. Kommt es dem Käufer auf frühzeitigen Eigentumserwerb (etwa wegen der früheren Eigenheimzulage) an, empfiehlt sich die Darlehensvariante besonders.

Bei Darlehensgewährung durch einen Unternehmer-Verkäufer gelten die zusätzlichen Anforderungen an Verbraucherdarlehensverträge, wenn auch – da notariell beurkundet – nach der bis 10.06.2010 geltenden Rechtslage ohne die in § 491 Abs. 3 Nr. 1, 492 bis 495 BGB in Bezug genommenen Vorschriften, bzw. – da eine grundpfandrechtliche Sicherung verlangt wird – nach der ab 11.06.2010 geltenden Rechtslage gem. § 503 Abs. 1 BGB ohne §§ 497 Abs. 2 und Abs. 3 Satz 1, 2, 4 und 5 sowie §§ 499, 500 und 502 BGB n.F. Ein Widerrufsrecht besteht nach neuer Rechtslage nicht bei notariell beurkundeten Darlehensverträgen, wenn der Notar bestätigt (!), dass die Rechte des Darlehensnehmers aus §§ 491a und 492 BGB gewahrt sind (vgl. § 495 Abs. 3 Nr. 2 BGB n.F. Rn. 16a).

Vorzuziehen ist, soweit möglich, stets die Abwicklung als »endgültiger« Direktkauf unter Fremdfinanzierung durch ein Kreditinstitut.

Konkret wäre dann die Anzahlung sofort zu zahlen, das Eigentum soll sofort übergehen, Wohnrecht, Restbetrag bei Auszug, gegebenenfalls ist eine Nutzungsentschädigung auf die Schlussrate gegenzurechnen.

Der Vollständigkeit halber möchte ich darauf hinweisen, dass der Veräußerungserlös als Vermögen dann für das Pflegeheim und die dort anfallenden Kosten einzusetzen wäre.



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