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Mieter wegen verspäteter Mietzahlungen kündigen

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 14.04.2014

Frage:

Ich habe meine Eigentumswohnung seit Oktober 2013 möbliert vermietet. Mein Mieter zahlt die Miete nicht pünktlich, ich musste ihn schon 3 x ansprechen. Die Miete für April hat er bisher noch nicht überwiesen, obwohl er dies nach mündlicher Aufforderung letzte Woche zugesagt hat.
Auch das Mietkautionskonto hat er nicht eingerichtet. Ich übergab ihm bei Übergabe der Wohnung die Unterlagen von meiner Bank.

Ich möchte dem Mieter kündigen, wie soll ich vorgehen?

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Antwort:

Sie müssen in diesem Fall zunächst Ihren Mieter abmahnen (schriftlich). Sollte dann die Miete immer noch nicht pünktlich gezahlt werden, dürfen Sie fristlos kündigen.
Dies hat der Bundesgerichtshof als höchstes deutsches Zivilgericht in einem Urteil vom 1.6.2011 (Aktenzeichen: VIII ZR 91/10) erneut bestätigt. In dem Fall hatte ein Mieter die Mieten wiederholt erst gegen Monatsmitte überwiesen. Der Vermieter hat den Mieter wegen dieser Vertragsverletzungen mehrmals abgemahnt. Dennoch zahlte der Mieter die Miete weiterhin nur verspätet etwa gegen Mitte des Monats ein. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos.
Die Kündigung war rechtens. Der säumige Mieter muss aus der Wohnung ausziehen. Die Rechtsprechung bleibt dabei, dass verspätete Mietzahlungen nach erfolgloser Abmahnung eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses zur Folge haben können. Der Mieter konnte sich nicht damit entschuldigen, dass er trotz der Abmahnungen davon ausging, die Miete erst zu Monatsmiete einzahlen zu dürfen.
Wichtig ist in solchen Fällen immer alles schriftlich zu machen.
Hinsichtlich der Kaution gilt:
Nach § 551 Abs. 2 BGB hat der Mieter das Recht die Kaution in drei Monatsraten zu bezahlen. Nach der gesetzlichen Regelung ist die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Darunter ist nicht das Datum des Vertragsabschlusses, sondern derjenige Zeitpunkt zu verstehen, zu dem das Mietverhältnis vereinbarungsgemäß beginnen soll.
Zahlt der Mieter trotz vertraglicher Vereinbarung keine Kaution, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Kautionsrückstand die Summe von zwei Kaltmieten erreicht. Eine vorherige Abmahnung ist nicht erforderlich. Auch hier muss die Kündigung schriftlich erfolgen.
Durch Verweis auf § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 wird dem Mieter jedoch wie auch beim Verzug mit der Mietzahlung die Möglichkeit eingeräumt, die Kündigung durch Nachzahlung der Kaution innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs, also mit Zustellung der Räumungsklage, unwirksam werden zu lassen.



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