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Miteigentumsanteile - Verteilung der Kosten bei Straßenausbau

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 10.04.2014

Frage:

Wir haben Miteigentum an einer Wohnanlage mit 6 Parteien. Z. Zt. wird unsere Straße erneuert. Für diese Arbeiten erhebt die Stadt H Straßenausbaubeiträge im Verhältnis der Miteigentumsanteile. Da für 3 Miteigentümer Sondernutzungsrechte an Gartenteilflächen bestehen (ca. 60% der gemeinschaftlichen Grundfläche), gibt es Klärungsbedarf bei der Verteilung der Kosten. In der Teilungserklärung ist folgendes festgelegt: § 6 Ziff.3 "Die gemeinschaftlichen Unkosten haben, soweit sich aus folgendem nichts anderes ergibt, die Sondereigentümer grundsätzlich im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen.

Dies gilt nicht, falls laufende Kosten durch Messeinrichtungen oder sonst wie einwandfrei getrennt festgestellt werden können; in diesem Fall trägt jeder Eigentümer die bei seinem Sondereigentum anfallenden Kosten allein, e b e n f a l l s trägt er die Kosten für die seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Gebäudeteile und G r u n d s t ü c k s t e i l e." Die gesamte Grundstücksfläche fließt in die Berechnung des Straßenausbaubeitrags ein. Nach unserer Lesart sind somit die sondernutzungsberechtigten Eigentümer bei der Kostenaufteilung anders zu berücksichtigen als Miteigentümer ohne Sondernutzungsrecht an Gartenanteilen.

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Antwort:

Generell sind die Miteigentumsanteile sind die gesetzliche Grundlage für die Verteilung der Kosten des Gemeinschaftseigentums (§ 16 Absatz 2 WEG), also allen Ausgaben, die nicht vom Sondereigentümer selbst getragen werden. Dies gilt auch für die Erschließungskosten. Den Miteigentümern bleibt es aber überlassen davon abweichende Vereinbarungen zu treffen, sei es in der Teilungserklärung, sei es durch Beschluss. Hiervon wird in der Praxis auch regen Gebrauch gemacht.

Dieses ist zulässig und in Ihrer Teilungserklärung wurde zulässiger Weise hinsichtlich der Kostentragung eine vom Gesetz abweichende Regelung getroffen, nämlich dahingehend, dass teilweise eine abweichende Regelung getroffen wurde. Grundsätzlich sollen die Kosten im Verhältnis der Miteigentumsanteile getragen werden, es gilt also die gesetzliche Regelung.

Diese Regelung gilt aber nicht, „falls laufende Kosten durch Messeinrichtungen oder sonst wie einwandfrei getrennt festgestellt werden können“. Hier haben die Eigentümer mit Sondernutzungsrecht einen anderen Verteilungsschlüssel hinzunehmen. Aus dem Wortlaut der abweichenden Regelung ergibt sich, dass lediglich bei laufenden Kosten diese Abweichung gelten soll. Unter laufenden Kosten sind in der Immobilienwirtschaft die Betriebskosten zu verstehen. Nicht darunter fallen einmalige Kosten.

Aus der wörtlichen Fassung dieses Paragrafen in der Teilungserklärung „ in diesem Fall“ kann meines Erachtens die Klausel gerade nicht auf einmalige Kosten ausgedehnt werden.

Die Straßenausbaubeiträge sind keine laufenden Kosten. Sie sind nicht den Betriebskosten zuzuordnen. Es sind einmalige Kosten. Bei deren Verteilung verbleibt es nach der Teilungserklärung jedoch bei der gesetzlichen Regelung, so dass die Sondernutzungsinhaber keine erhöhten Aufwendungen zu tragen haben.



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