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Antrag wegen Umbaumaßnahme am Haus


Online-Rechtsberatung von N. N.
Stand: 05.04.2014

Frage:

Wir haben kürzlich ein Einfamilienhaus erworben, welches seiner Zeit Innerhalb der zulässigen Baugrenze erbaut wurde. Jahre später wurde dort in dem Bereich eine neue Baugrenze gezogen und seit dem liegt ein Teil des Hauses (1/3) hinter der Baugrenze.
Da das Haus aber vor der Veränderung der Baugrenze erbaut wurde, genießt das Haus Bestandsschutz und darf so genutzt werden.

Nun waren wir Anfang des Jahres beim Bauamt und haben dort angefragt, ob wir im vorderen Bereich des Hauses Anbauen dürfen. Quadratmeter technisch haben wir das Recht, das Haus noch ca. 40 m² zu vergrößern.

Die Beratung vom Bauamt hat uns mitgeteilt, dass wir nach vorne hin anbauen dürfen. Nur im hinteren Bereich des Hauses dürften wir nichts verändern, da es hinter der Baugrenze liegt, Bestandschutz genießt und daher in dem Bereich keine Veränderungen gemacht werden dürfen.

Daraufhin haben wir einen Architekten beauftragt, alle Voraussetzungen eines Antrages für ein Baugenehmigung erfüllt und warten nun seit ca. 3,5 Monaten auf die Genehmigung für den Umbau/Anbau im vorderen Bereich.

Nun hat mir die Sachbearbeiterin im Bauamt vor einigen Tagen gesagt, dass der Antrag nun bei der Stadtplanung ist und die bei der Stadtplanung sollen nun Ihre Meinung zu dem Umbau äußern. Außerdem sagte sie auch, dass sie nicht wissen, wie die Entscheidung ausfallen wird. Es könne auch sein, dass es am ende heißt, dass das komplette Haus wegen dem Bestandschutz nicht umgebaut werden darf.

Meine Frage ist, kann so was passieren?
Das Haus liegt hinten teilweise hinter der Baugrenze!
Dürfen wir vorne anbauen?
Der Architekt hat uns wie anfangs auch die Beratung des Bauamtes gesagt, dass der Anbau im vorderen Bereich kein Problem darstellt. Solange wir hinten nichts verändern.
Ist das richtig?

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Antwort:

Meine Frage ist, kann so was passieren? Das Haus liegt hinten teilweise hinter der Baugrenze! Dürfen wir vorne anbauen?

Sie dürfen nur insoweit anbauen, bzw. ein Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung besteht nur, wenn die geplanten Anbauten selbst in vollem Umfang im Bereich der erlaubten Baugrenze bleiben.

Sie befinden sich mit dem Gebäude genau auf der Baugrenze, die auch noch erst nachträglich festgelegt worden ist, auch rechtlich in einem Grenzbereich mehrerer Rechtsfragen.

Das Baurecht gibt Ihnen gegenüber der Baubehörde lediglich einen Anspruch auf eine ermessensfehlerfreie Entscheidung. Wenn das Baurecht eine Genehmigung zulässt, dann kann sich das Ermessen der Behörde reduzieren in Hinblick auf einen Anspruch auf eine Baugenehmigung.

Technisch gesehen werden von der Rechtsprechung an sich lediglich Überschreitungen der Baugrenze von bis zu 1,5 m hingenommen. Ihr Haus reicht weiter über die Baugrenze hinaus, so dass an sich sogar Abrissverfügung ergehen müsste. Hier half und hilft Ihnen aber der Bestandsschutz des Gebäudes.

Bereits bestehende Gebäude, die bauplanungsrechtlich ursprünglich zulässig erbaut worden sind, genießen gegenüber späteren Änderungen des Bebauungsplans Bestandsschutz.
Der Bestandsschutz beruht auf dem Schutz des Eigentums nach Art. 14 Abs. 1 S. 1 Grundgesetz (GG). Er sichert bauliche Anlagen gegenüber Änderungen der Baurechtsordnung.

Grenzen des Bestandsschutzes:

Der Bestandsschutz erstreckt sich nur auf ihren genehmigten Bestand und ihre genehmigte Funktion. Daher erfasst der Bestandsschutz grundsätzlich nicht spätere Bestands- oder Funktionsänderungen, weil diese über den genehmigten Zustand hinausgreifen würden und ein solches Hinausgreifen von den die Eigentümerstellung regelnden Bauvorschriften nicht gedeckt wäre.

Häufig wird hier auch eine Veränderungssperre nach § 14 BBauG angeordnet*2). Erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, sogar wenn deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, dürfen dann nicht mehr vorgenommen werden.

Insgesamt: Folglich sind Anbauten und Umbauten, die über den bestehenden Bestandsschutz hinaus reichen, nicht mehr zulässig. Eventuell besteht sogar die Gefahr, daß dadurch der bestehende Bestandsschutz verloren geht.

Frage: Der Architekt hat uns wie anfangs auch die Beratung des Bauamtes gesagt, dass der Anbau im vorderen Bereich kein Problem darstellt. Solange wir hinten nichts verändern. Ist das richtig?

Antwort Rechtsanwalt: Diese Auffassung halte ich im Prinzip für richtig, soweit mit hinten der Teil des Gebäudes gemeint ist, der durch Bestandsschutz gesichert wird.
Die Entscheidung der Baubehörde zu diesem Thema sollte abgewartet werden, vermutlich wird sich das Amt aber auch auf diesen Standpunkt stellen.

Etwas anderes könnte man nur vertreten, wenn man wegen der Überschreitung des Gebäudes über die neue Baugrenze das gesamte Bauwerk als nicht genehmigungsfähig einstufen würde in den oben erwähnten Grenzen von Art. 14 GG. Dies würde ich allerdings als unverhältnismäßigen Eingriff in das Eigentum bewerten. Die Verwaltung wird in diesem Zusammenhang aber ein Ermessen pflichtgemäß ausüben müssen.

In diesem Zusammenhang stehen sich Ihr Interesse als Eigentümer nach Art. 14 GG einerseits, auch verkörpert im bestehenden Bestandsschutz des Hauses, und andererseits die Interessen der Öffentlichkeit gegenüber, soweit sie in dem Bebauungsplan verkörpert sind. Die Baubehörde muss diese Interessen berücksichtigen und gegeneinander abwägen. Das gehört letztendlich zum die Verwaltung bindenden Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und zum Rechtsstaatsprinzip, Art. 20 Abs. 3 GG.

Vermutlich wird die Entscheidung der Baubehörde dann so ausfallen, dass soweit die Änderungen im vorderen Bereich als solche, den Bestandsschutz einmal weggedacht, genehmigungsfähig sind, dann auch insoweit Anspruch auf Genehmigung dieser Änderungen besteht.

Etwas anderes würde allerdings dann gelten, wenn nicht genehmigungsfähige Änderungen hinzutreten, z.B. bei der Unterschreitung von Abstandsvorschriften etc. oder bei wichtigen öffentlichen Interessen, die einer Genehmigung entstehen. Das scheint ja nicht der Fall zu sein.

Insoweit dürfte die Meinung des Architekten zutreffend sein. Es müsste nach dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit bei der Genehmigung auch die Grenzen des Bestandsschutzes differenziert werden. Die Genehmigungsfähigkeit wäre danach zu beurteilen, ob das Gebäude, und somit die jeweilige Änderungen oder Umbauten, Teile des Gebäudes vor oder hinter der Baugrenze betrifft.


*) Unter meiner Antwort befinden sich:

Fußnoten, Zitate von einschlägigen Gesetzestexten, Urteilen, weiterführende Literatur, Links im Internet etc.

*1) Vgl. dazu BVerfG, Beschluß vom 15.12.1995 - 1 BvR 1713/92 - BRS 57 Nr. 246 und Entscheidung des BVerwG, Beschluss vom 9. 9. 2002 - 4 B 52. 02 (lexetius.com/2002,2309).

§ 14 BBauG Veränderungssperre

(1) Ist ein Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans gefasst, kann die Gemeinde zur Sicherung der Planung für den künftigen Planbereich eine Veränderungssperre mit dem Inhalt beschließen, dass
1. Vorhaben im Sinne des § 29 nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden dürfen;
2. erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, nicht vorgenommen werden dürfen.
(2) Wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen, kann von der Veränderungssperre eine Ausnahme zugelassen werden. Die Entscheidung über Ausnahmen trifft die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde.
(3) Vorhaben, die vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre baurechtlich genehmigt worden sind, Vorhaben, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung werden von der Veränderungssperre nicht berührt.
(4) Soweit für Vorhaben im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder im städtebaulichen Entwicklungsbereich eine Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 1 besteht, sind die Vorschriften über die Veränderungssperre nicht anzuwenden.



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