Wohnung vermieten trotz Wohnrecht auf Lebenszeit?
Meine Mutter hat in ihrer Wohnung Wohnrecht auf Lebenszeit. Sie ist 89 Jahre alt und muss in der nächsten Zeit in ein Pflegeheim. Die Hauseigentümerin will keine neuen Mieter mehr. Welche Rechte hat meine Mutter gegenüber der Hauseigentümerin und welche Möglichkeiten für einen finanziellen Ausgleich gibt es, wenn man ihr Alter in Betracht zieht? Gibt es die Möglichkeit, dass die Eigentümerin eine Art Monatsmiete bis zu zum Tod meiner Mutter bezahlt, die man aushandeln müsste oder ist nur ein pauschaler Ausgleich möglich?
Prinzipiell gilt:
Der Inhaber eines dinglichen Wohnrechts darf die Räume grundsätzlich nur selbst bewohnen. Nach einer Entscheidung des OLG Köln gilt allerdings eine Ausnahme, wenn der Berechtigte die Wohnung nicht mehr selbst nutzen kann und auf die Mieteinnahmen dringend angewiesen ist. Ihre Mutter ist also grundsätzlich nicht zur Vermietung berechtigt, dies nur in Ausnahmefällen.
Denn nach der gesetzlichen Regelung kann der Berechtigte das Wohnrecht nur in eigener Person ausüben. Einem anderen kann die Ausübung nur überlassen werden, wenn dies gestattet ist (§ 1092 Abs. 1 S. 2 BGB). Daraus folgt, dass der Berechtigte seine Wohnung grundsätzlich nicht weitervermieten darf.
Dies führt zu der weiteren Frage, welche Rechtsfolge gilt, wenn der Berechtigte in ein Pflegeheim umziehen muss und die Mieteinnahmen benötigt, um die Unterbringungskosten zu finanzieren. In diesem Fall kann der Eigentümer ausnahmsweise nach § 242 BGB verpflichtet sein kann, eine Vermietung an einen Dritten zu gestatten.
Der Anspruch des Berechtigten auf Erteilung der Erlaubnis hängt dabei von zwei Voraussetzungen ab: Zum einen kommt es darauf an, ob nach Lage und Art der Räume eine Nutzung durch andere Personen ohne Beeinträchtigung des Eigentümers durchgeführt werden kann. Zum anderen ist maßgeblich, ob der Berechtigte auf die Vermietung dringend angewiesen ist, was insbesondere dann nahe liegt, wenn er sich in einer existenzbedrohenden Notlage befindet.
Ob diese Voraussetzungen bei Ihrer Mutter gegeben sind vermag ich nicht zu beurteilen. Man kann aber auch das Wohnrecht verkaufen. Der Preis wird wie folgt ermittelt: Man ermittelt den Jahresmietwert der Wohnung (Kaltmiete) und multipliziert diesen mit dem zu erwartenden Lebensalter nach Sterbetabelle. Nach der mir vorliegenden Sterbetafel hat Ihre Mutter statistisch gesehen noch 4,92 Jahre zu leben. Mit diesem Faktor müsste man den Jahresmietwert multiplizieren, um die Abfindung zu errechnen. Davon ist ein Abschlag zu machen, da ihrer Mutter das Geld sofort zur Verfügung steht. Man geht von 2% pro Jahr Zinsertrag aus, also rund 10% Abschlag.
Dies wäre für alle Beteiligten die vernünftigste Lösung, da ansonsten die Wohnung auf Jahre ungenutzt herumsteht und niemand etwas davon hat.
