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Umrüstung von Heizung - wer zahlt?


Online-Rechtsberatung von N. N.
Stand: 21.03.2014

Frage:

Meine Großeltern haben gemeinsam mit meiner Tante und Onkel gemeinsam ein Doppelhaus gebaut und wohnen jeweils in einer Hälfte. Das Haus hat lediglich eine gemeinsame Heizung. Jetzt wollen meine Tante und Onkel ihre Doppelhaushälfte verkaufen und wollen, dass meine Großeltern die Heizung so umrüsten, dass es zwei unabhängige Heizungen gibt. Die Begründung ist, dass diese dort wohnen bleiben wollen und ja auch verkaufen könnten wenn sie damit nicht einverstanden wären.

Wer muss die Umrüstung bezahlen?

Zu dem Fall habe ich noch folgende Ergänzungen:
• Die Heizung hat nur einen Zähler und muss auf zwei separate Zähler umgerüstet werden, nicht auf zwei separate Heizungen.
• Es könnte sein (Pläne dazu habe ich bisher nicht), dass die Heizung auf dem Grund des Hauses meiner Tante und meines Onkels gebaut wurde. Bitte beziehen Sie dies in Ihre Antwort mit ein.
• Meine Tante und mein Onkel haben zu Bauzeiten erhebliche Kredite von meinem Großvater erhalten, um das Haus überhaupt bauen zu können. Es war geplant, dass diese im Gegenzug die Pflege meiner Großeltern übernehmen, was sie nun nicht tun. Bitte beziehen Sie dies ein falls es relevant sein sollte.

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Antwort:

Wer muss die Umrüstung bezahlen?
Antwort Rechtsanwalt: Im Ergebnis werden Ihre Großeltern die Umrüstung wohl zahlen müssen. Die Umrüstung der Heizungsanlage muss derjenige bezahlen, der sie in Auftrag gibt. Solange Ihre Großeltern die Umrüstung der Heizungsanlage nicht in Auftrag geben, müssen Sie diese im Prinzip auch nicht bezahlen. Wenn allerdings Onkel und Tante ihre Doppelhaushälfte verkaufen, dann verkaufen sie damit automatisch auch die Heizungsanlage mit. Und so kann es im Ergebnis sein, dass Ihre Großeltern nach einem Verkauf keine Heizung mehr haben werden, so dass ihnen spätestens dann nichts anderes übrig bleiben wird, als für eine neue, eigene Heizungsanlage zu sorgen.
Folgende rechtlichen Erwägungen ergeben sich dabei:
Zu unterscheiden ist rechtlich streng einerseits das vertragliche Auftragsverhältnis für die Umrüstungsmaßnahmen und andererseits das Eigentum an dem oder den Gebäuden und an der Heizung.
Hier kommt hinzu die Besonderheit dass wir es mit zwei Doppelhaushälften zu tun haben und mit einer Heizung, die auf dem Boden nur einer Doppelhaushälfte steht.
Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören auch die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, also auch die Heizungsanlage, vgl. § 94 Abs. 1 BGB *1).
Festzuhalten ist als Zwischenergebnis, dass die Heizung wohl schon beim ursprünglichen Einbau in die eine Doppelhaushälfte auch Eigentum von Onkel und Tante geworden sind und sich immer noch in deren Eigentum befindet.
Nur der Vollständigkeit halber möchte ich erwähnen, daß dann, wenn das Eigentum nach §§ 946-950 BGB verloren geht, also auch durch Einbau einer Heizungsanlage, es einen Ersatzanspruch für diesen Verlust nach den Vorschriften der ungerechtfertigten Bereicherung gibt. § 951 regelt einen Wertersatz des Betrages, den der frühere Eigentümer durch den Eigentumsverlust erlitten hat, §§ 951 Abs. 1 Satz 2, 951 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Da die Heizung aber wohl zuerst gemeinschaftlich erworben worden ist, und sich nicht ursprünglich im Eigentum Ihrer Großeltern befand, kommt dieser Wertausgleich hier nicht in Frage und wäre überdies wohl schon verjährt.
Die Frage, ob Ihre Großeltern aus den ursprünglichen Krediten noch einen Rückforderungsanspruch gegenüber Onkel und Tante geltend machen können, hängt von der genauen Ausgestaltung der Kredite ab. Wenn keine Besonderheiten vorliegen, müssen Sie aber damit rechnen, dass hier die Einrede der Verjährung erhoben wird, die schon nach der gesetzlichen Regelverjährung von drei Jahren greift, vgl. § 195 BGB *2). Zu mindestens dürfte gegenüber einer Rückforderung des Kredits die Stundungsvereinbarung eingreifen, und die Abrede, dass der Kredit durch Pflegeleistungen zu bezahlen ist.
Übrigens würde eine Umrüstung der Heizungsanlage und Ausstattung mit doppeltem Zähler bei einem Verkauf des Hauses Ihren Großeltern vermutlich gegenüber den neuen Nachbarn nichts helfen. Er muss die Heizung nicht teilen, es sei denn, das Recht zur Mitbenutzung der Heizungsanlage ist dinglich gesichert, z.B. durch Eintragung einer Grunddienstbarkeit.

*) Unter meiner Antwort befinden sich:

Fußnoten, Zitate von einschlägigen Gesetzestexten, Urteilen, weiterführende Literatur, Links im Internet etc.

*1) § 94 BGB
Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes

(1) Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen. Samen wird mit dem Aussäen, eine Pflanze wird mit dem Einpflanzen wesentlicher Bestandteil des Grundstücks.

(2) Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen.

*2) § 195 BGB
Regelmäßige Verjährungsfrist

Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre.



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