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Unterscheidung zwischen Gegenstand und Inhalt von Sondereigentum

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 16.03.2014

Frage:

Ich bin Eigentümer einer Eigentumswohnung in einem 6 Fam.-Haus.
Die Hausverwalterin teilte mit, dass sich im Dachboden rechts ein Marder eingenistet hätte. Zur Marderabwehr wurden 2 Angebote vorgelegt so um die 2000.-- Euro. In der Eigentümerversammlung am 18.03.2014 soll über die Marderabwehr beschlossen werden. Ich gehe davon aus, dass die anfallenden Kosten auf alle Eigentümer verteilt werden soll.

Jetzt ist es aber so, dass die beiden Räume im Dachboden (Spitzböden) rechts und links, den beiden Wohnungen im Dachgeschoss rechts und links jeweils als Sondereigentum im notariellen Vertrag zur Begründung von Wohnungseigentum zugeordnet wurden.
Frage: Wenn der Marder sich im Dachboden (Raum Nr. 5) eingenistet hat, ist dann nicht der Eigentümer der DG-Wohnung Nr. 5 für die Marderabwehr samt der Kosten alleine verantwortlich, da der besagte Raum im Dachboden als Sondereigentum zugewiesen wurde.

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Antwort:

Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet zwischen dem Gegenstand des Sondereigentums und dem Inhalt des Sondereigentums.

Gegenstand des Sondereigentums sind zunächst die jeweiligen Wohnungen (Wohnungseigentum) beziehungsweise die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume (Teileigentum), die in sich abgeschlossen sein müssen (§§ 1 und 3 WEG). Zum Gegenstand des Sondereigentums zählen darüber hinaus die zu den Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum beziehungsweise die Rechte der übrigen Eigentümer beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird (§ 5 Abs. 1 und 2 WEG).

Hier sind die fraglichen Räume eindeutig Eigentümern zugeordnet.

Als Inhalt des Sondereigentums werden die Regelungen bezeichnet, die als Vereinbarung abweichend von den gesetzlichen Regelungen beziehungsweise entsprechender Regelungen in der Teilungserklärung beziehungsweise in der Gemeinschaftsordnung getroffen werden (§ 10 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 WEG). Diese als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragenen Vereinbarungen binden grundsätzlich alle Eigentümer, auch die neuen Eigentümer (Sondernachfolger) im Falle des Eigentümerwechsels.

Da das Sondereigentum gem. § 10 Abs. 1 WEG nicht der gemeinsamen Verwaltung unterliegt, könnten die anderen Eigentümer nur mit zu den Kosten der Marderbeseitigung herangezogen werden. wenn dies abweichend von der gesetzlichen Lage in der Teilungserklärung beziehungsweise in der Gemeinschaftsordnung geregelt wäre. Hier müssten Sie nochmals nachlesen. Sollte dennoch ein Beschluss gefasst werden, obwohl dies nicht entsprechend in der Teilungserklärung beziehungsweise in der Gemeinschaftsordnung geregelt ist, müssten Sie diesen Beschluss bei Gericht innerhalb eines Monats anfechten.



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