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Eigentümerversammlung: Beschluss über Sanierung

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 07.03.2014

Frage:

Mein Vater ist Besitzer einer Eigentumswohnung in einem Gebäude mit 19 Parteien, wegen zwei Eigentümern, die in ihren Wohnungen Schimmel haben, der angeblich von der mangelnden Isolierung des Hauses herrühren, wurde nun beschlossen das Gebäude einer Energie Sanierung zu unterziehen.
Diese Sanierung soll ca 290.000 Euro kosten, dass Geld dazu ist aber nicht vorhanden.
Jetzt soll laut Hausverwaltung jeder Eigentümer Einen Kredit über ca. 16.000 Euro aufnehmen.

Meine Fragen lauten:
Kann man diese Sanierung über einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümer Versammlung überhaupt zwingend beschließen und 2.
Wenn keine Geldreserven vorhanden sind, ist es dann erlaubt für so eine Sanierung eine Umlage in dieser Weise zu verlangen?

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Antwort:

Welche Mehrheiten für welche Beschlüsse notwendig sind kann zunächst die Teilungserklärung der Wohnungseigentumsgemeinschaft regeln. Sie müssen daher zunächst diese durchlesen, ob dort irgendwelche Regelungen getroffen sind.

Nur wenn dort nichts geregelt ist, gelten ersatzweise die Vorschriften des WEG. Zunächst ist wichtig § 21 Abs. 5 Ziff. 2 WEG. Hiernach kann durch Mehrheitsbeschluss über die Maßnahmen einer ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung einer Wohnungsanlage entschieden werden. Ob die in Ihrem Fall geplanten Maßnahmen einer ordnungsgemäßen Instandhaltung entsprechen weiß ich nicht. Da hier aber eine energetische Sanierung geplant ist, gehe ich davon aus, dass dies nicht der Fall ist. Dies wäre nur der Fall, wenn zuvor schon die Anlage gedämmt gewesen wäre.

Für den Fall, daß bauliche Maßnahmen über die Instandhaltung hinausgehen, gilt § 22 Abs. 2 WEG. Dort steht:

(2) Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die der Modernisierung entsprechend § 555b Nummer 1 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. Die Befugnis im Sinne des Satzes 1 kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.


Mit der Einführung des § 22 Abs. 2 WEG sind also die Möglichkeiten der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen in Eigentumsanlagen erleichtert worden. Das Gesetz sieht seit neuestem vor, dass Maßnahmen, die der Modernisierung oder Anpassung des Hauses an den Stand der Technik dienen, durch qualifizierten Mehrheitsbeschluss geregelt werden können.
Erfasst werden davon, bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert des Hauses nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern oder zu Einsparung von Energie (Strom, Heizung) oder Wasser führen.
So zählen zu den Modernisierungsmaßnahmen:

Einbau einer Zentralheizung
Isolierverglasung
Anschaffung einer Sammelantenne
Wärmedämmung
Wärmerückgewinnung
Fassadenisolierung

Der Gesetzestext erfordert einen so genannten qualifizierten Mehrheitsbeschluss, dem


¾ der Miteigentümer zustimmen. Gezählt wird dabei nach Köpfen. Also jeder Wohnungseigentümer hat nur eine Stimme, auch wenn er mehrere Eigentumswohnungen besitzt. Miteigentümer einer Wohnung (z.B. Ehepaare) haben eine gemeinsame Stimme, und

die zustimmenden Wohnungseigentümer müssen mindestens 50 % der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile inne haben.



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