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Wohnungsgröße falsch - Mietminderung?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 20.02.2014

Frage:

Ich habe mir im November 2013 eine Wohnung angeschaut.
Die Wohnung wurde mündlich mit 42m² angegeben.
Bei der Besichtigung fiel es mir allerdings schwer zu glauben, dass diese Wohnung 42m² groß sei (meine derzeitige Wohnung hat 43m² und erschien mir wesentlich größer).
Auf meine Frage bezüglich Tier- und auch Hundehaltung wurde mir so geantwortet, dass ich Kleintiere halten darf und Hunde wenn es keine zu großen Hunde seien, als Beispiel wurde der Bernhardiner und die Dogge genannt. Auf meinen Hinweis, dass ich einen Pflegehund habe, welcher in etwa kniehoch (um die 50cm +/-) ist, war es für den Vermieter in Ordnung.

Wenige Wochen später unterschrieb ich mit der Frau von dem Mann, mit dem ich die Besichtigung gemacht hatte, den Mietvertrag zum 01.03.2014. Dabei fragte sie mich bezüglich der Hundehaltung erneut, wie groß mein Pflegehund sei, worauf ich ihr wieder mit "Kniehoch" antwortete und das er unterschiedlich oft und lange im Jahr käme. Sie meinte dann scherzhaft "solange er nicht öfters als 5x im Jahr kommt sei es ok.
Da machte sich allerdings schon eine düstere Vorahnung in mir breit.

Als ich zu Hause war, fiel mir ein, dass wir die Hundehaltung nicht schriftlich festgehalten hatten und ich rief sie später an, um sie zu Bitten mir eine schriftliche Bestätigung diesbezüglich zu überreichen und wollte noch wissen, wie es mit eigener Hundehaltung aussehe, wenn ich mir einen eigenen Hund zulegen würden, was ich über kurz oder lang vorhabe. Darauf antwortete sie mir, dass in der Wohnung nur noch kleine Hunde bis zu einer Schulterhöhe von 40cm erlaubt seien, da die Wohnung für größere Hunde zu klein seie.


Damit komme ich zu Punkt 2
Die Wohnung wurde mir mündlich mehrfach mit 42m² angegeben. Einen Grundriss konnten sie mir auf Nachfragen nicht vorlegen. Somit vereinbarte ich einen Termin, um die Wohnung zu vermessen, um eine Übersicht für mich zum Stellen der Möbel zu bekommen.

Ich konnte leider nur grob messen, da die Wohnung noch im Renovierungszustand war und überall Materialien rumstanden, somit konnte ich nicht 100%ig genau messen.

Meine groben Messungen bestätigten sich dann sofort zu Hause, dass die Wohnung keine 42m² groß sein konnte, es sei denn die haben die Schräge voll mitberechnet sowie den Balkon als vollen Wohnraum gewertet.

Im Internet fand ich unter http://www.mietminderung.org/mietminderung-bei-falscher-quadratmeterzahl/ Informationen zur Wohnflächenberechnung. So käme ich auf unter 39m².

Zudem ist die Wohnung noch mit Nachtspeichern ausgerüstet. Vor der Besichtigung wurde mir am Telefon jedoch gesagt, dass diese um Januar rum gegen Gas-Etagen-Heizungen ausgetauscht werden sollten.

Als ich mir die Wohnung im Dezember zum Vermessen nochmals angeschaut hatte, war das Badezimmer frisch saniert und alle Wohnwände waren neu tapeziert. Das ergab für mich wenig Sinn, wenn doch noch eine Gas-Etagenheizung verbaut werden sollte.

Den aktuellen Stand bezüglich der Heizung weiß ich leider nicht, da sich die Wohnungsübergabe vom 15.02.14 wegen Krankheit des Handwerkers und Nichtfertigstellung der Wohnung auf unbestimmtes Datum verschob.
Meine Bedenken, dass diese Wohnung für mich passend erschien, schwand von Tag zu Tag, hinzu kam die Bestätigung einen Hundebesitzers, dass ich in wenigen Wochen einen Hund übernehmen könnte, welcher allerdings über 40cm ist (ein kleiner Hund käme für mich nicht in Frage).

Somit bat ich die Vermieterin um eine Aufhebungsvereinbarung, da einige Punkte im Nachhinein geändert wurden, beziehungsweise falsche Angaben im Raum standen.

Darauf wollte sie aber auf keinen Fall eingehen und besteht ohne Wenn und Aber auf die 3-Monate-Kündigungsfrist. Auch das die Wohnung kleiner als 42m² sein soll, wollte sie nicht wahr haben, sie hätte Unterlagen von Ihrem Vater (der die Wohnung scheinbar zuvor vermietete)die diese Angaben gemacht hätten. Und ich hätte falsch gemessen und gerechnet. Einen Grundriss konnte und wollte sie mir nicht vorlegen.


Da ich SGB12 beziehe, wird meine aktuelle Wohnung weiter finanziert, dadurch ist die Finanzierung der zweiten Wohnung nicht möglich.
Wie sehen meine Chancen aus, aus diesem Mietverhältnis kostengünstig herauszukommen?

Wohnungskosten:
Kaltmiete 226,40€
Nebenkosten (ohne TV, Strom, Heizung) 51,13€

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Antwort:

Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass Sie einen gültigen Mietvertrag über die Wohnung, die Sie jetzt gemietet haben, abgeschlossen haben.
Es stellen sich drei Kernprobleme. Erstens geht es um die Wohnungsgröße, zweitens um die Hundehaltung und drittens um die Frage der Heizung.
1) Fehlerhafte Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag

Weicht die in einem Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße ab, liegt grundsätzlich ein Mangel an der Mietsache vor (§ 536 Abs. 1 S. 1 BGB). Stellt sich der Mangel als erheblich heraus, ist eine Mietminderung möglich.

Regelmäßig ist die im Mietvertrag ausgewiesene Wohnfläche eine sog. Sollbeschaffenheit der Mietsache.
Berechnungsmaßstab der Wohnfläche

Weiterhin ist festzuhalten, was genau als "Wohnfläche" anzusehen ist, wobei nach der Verordnung zur Bestimmung der Wohnfläche vorzugehen ist. Demnach sind Räume mit einer lichten Höhe von mind. 1 m - { 2 m zur Hälfte anrechenbar. Nicht zur Wohnfläche gehören Räume, die eine Höhe von weniger als 1 m aufweisen. Abweichungen hiervon sind jedoch möglich, wenn etwa die reine Grundfläche als Wohnfläche definiert ist (BGH, 24.03.2004 - VIII ZR 44/03).

Oftmals ist es so, dass gerade bei kleineren Abweichungen es dem Mieter nicht unbedingt auffällt, dass die Wohnung eigentlich kleiner ist, als angegeben.

Bei Abweichungen der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen war bislang umstritten, ob der Mieter zu belegen hat, dass durch diesen Umstand der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt ist, vgl. hierzu auch BGH, 24.03.2004 - VIII ZR 295/03.

Was die Anrechnung von Außenflächen (Balkone, Loggien, Dachterassen) betrifft, so gilt nach Rechtsprechng des BGH folgendes:

bei der Wohnflächenberechnung wird nicht zwischen freien und preisgebundenen Wohnraum unterschieden
für Mietverhältnisse bis 31.12.2003 gelten die §§ 42 bis 44 II. BV
für Mietverhätnisse ab 01.01.2004 gilt die WoFlV
Außenflächen werden grundsätzlich mit der Hälfte ihrer Fläche berechnet, sofern sich nicht etwas anderes aus einer Parteivereinbarung ergibt oder die Verkehrssitte in den Städten eine andere Handhabung begründet


(BGH vom 22.04.2009 - VIII ZR 86/08)

Der BGH hat hier die Rechte der Mieter gestärkt:

Ein Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 S. 1 BGB, der zur entsprechenden Mietminderung führt, liegt bereits dann vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche um 10 % geringer ist, als im Mietvertrag vereinbart.

Weiterer Darlegungen des Mieters bedarf es nicht mehr, so dass er berechtigt ist, die Miete entsprechend der fehlenden Wohnfläche zu kürzen.

Zusätzlich hat nunmehr der BGH klargestellt, dass eine Abweichung der vereinbarten zur tatsächlichen Wohnfläche von mehr als 10 % das Recht begründen kann, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen (BGH vom 29.04.2009 - VIII ZR 142/08).

Das Recht zur Minderung steht dem Mieter von Anfang des Mietverhältnisses an zu; Minderungsansprüche können somit auch rückwirkend geltend gemacht werden.

Die Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag zu Grunde gelegten Fläche von mehr als 10 % ist allerdings mit den oben genannten Rechtsfolgen nur dann relevant, wenn die Parteien des Mietvertrages ausdrücklich bestimmt haben, dass die Angabe der Quadratmeterzahl zur Festlegung des Mietgegenstandes dient (BGH, 10.11.2010 – VIII ZR 306/09).

In Ihrem Falle bedeutet dies, dass das 10%-Kriterium nicht erreicht sein dürfte, da Sie auf 39 qm statt auf 42 qm kommen. Hinzu kommt, dass die 42 qm auch als zugesicherte Eigenschaft im Mietvertrag stehen müssten.
Ich gehe davon aus, dass Sie wegen Ihrer Zweifel die Wohnungsgröße so nicht als Eigenschaft im Mietvertrag festgeschrieben haben. Selbst dann müssten Sie unter 37,8 qm kommen, um hier eine nach den Grundsätzen des BGH relevante Abweichung zu erhalten.

Von einer unerheblichen Abweichung ist grds. auch dann nicht auszugehen, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von einer ca.-Angabe im Mietvertrag abweicht (BGH, 08.07.2009 – VIII ZR 218/08, MietPrax-AK, § 536 BGB Nr. 25 = WuM 2009, 514 = NJW 2009, 2880 [BGH 08.07.2009 - VIII ZR 218/08]; BGH, 24.03.2004 – VIII ZR 133/03, WuM 2004, 268 = NZM 2004, 456 = ZMR 2004, 500 = DWW 2004, 148 = GE 2004, 683, MietPrax-AK, § 536 BGB Nr. 4 m. Anm. Eisenschmid). Im Einzelfall kann das Vorliegen eines Mangels aber verneint werden, wenn die Vertragsparteien bewusst und übereinstimmend von einer ca.-Größe nach Besichtigung ausgegangen sind (BGH, 22.02.2006 – VIII ZR 219/04, WuM 2006, 245 = NZM 2006, 375 = ZMR 2006, 439, MietPrax-AK, § 536 BGB Nr. 13), um die wahre Größe dem Streit zu entziehen und die Wohnfläche unabhängig von den tatsächlichen Umständen verbindlich festzulegen. Allein die Besichtigung des Mietobjektes reicht aber für die Annahme eines solchen Parteiwillens nicht aus (BGH, 24.03.2004 – VIII ZR 295/03, WuM 2004, 336 = GE 2004, 680 = ZMR 2004, 495 [BGH 24.03.2004 - VIII ZR 295/03] m. Anm. Schul/Wichert, MietPrax-AK, § 536 BGB Nr. 3 m. Anm. Eisenschmid).
Letztlich hatten Sie sich aber entschieden, die Wohnung mit dieser Größe zum angebotenen Preis anzumieten. Von daher ist es schwierig, wegen dieser Größendifferenz unter den oben genannten Gesichtspunkten herauskommen zu können.

Besonders problematisch ist die Frage, inwieweit die Tierhaltung eine normale Nutzung der Mietsache darstellt oder ob hier bereits die Grenze des vertragsgemäßen Gebrauchs überschritten wird. Hier kommt es häufig zu sehr emotional ausgetragenen Streitigkeiten, wobei nicht allein die vertraglichen Beziehungen zwischen Vermieter und Mieter, sondern vielmehr häufig auch stark abweichende Ansichten von Mitmietern über die Haltung von Tieren speziell in Stadtwohnungen eine erhebliche Rolle spielen. Die besondere Beziehung vieler Menschen zu Tieren lässt derartige Streitigkeiten nicht selten zu erbitterten, von keiner Ratio mehr getragenen Auseinandersetzungen eskalieren.

Zudem ist zum 1. 8. 2002 eine Änderung des Grundgesetzes in Kraft getreten, welche die Beurteilung der Zulässigkeit von Tierhaltung in Mietwohnungen nachhaltig beeinflussen dürfte. Art. 20a GG ist nun um die Worte »und die Tiere« ergänzt worden. Er lautet jetzt im Zusammenhang wie folgt: »Der Staat schützt auch in Verantwortung für die künftigen Generationen die natürlichen Lebensgrundlagen und die Tiere i. R. d. verfassungsmäßigen Ordnung durch die Gesetzgebung und nach Maßgabe von Gesetz und Recht durch die vollziehende Gewalt und die Rechtsprechung.« Der Tierschutz hat damit nach jahrelangen Forderungen der Tierschutzverbände Verfassungsrang erhalten, ist also anderen Grundrechten gleichrangig zugeordnet worden. Zukünftig wird z. B. bei der Frage, ob die Haltung einer Dänischen Dogge in einem vermieteten Appartement von gerade mal 30 qm zulässig ist, nicht nur darauf ankommen, ob der Halter des Tieres nach Prüfung der mietrechtlichen Voraussetzungen zu dieser Form der Tierhaltung berechtigt sein könnte, um hierdurch sein Persönlichkeitsrecht verwirklichen zu können; gleichrangig wird nunmehr auch die Frage zu prüfen sein, ob es für das große Tier zumutbar ist, in derart engen Wohnverhältnissen sein Leben fristen zu müssen. Hier wird eine Güterabwägung zwischen zwei nunmehr gleichrangigen Grundrechten vorzunehmen sein.

Bei der Beurteilung der Frage, ob die Tierhaltung zu gestatten ist, spielt neben vertraglichen Abreden eine nicht unerhebliche Rolle, welche Art von Tieren in welcher Anzahl in welcher Wohngegend gehalten werden, welche Auswirkungen dies auf das Wohnumfeld hat und ob und in welchem Umfange es zu Belästigungen oder gar Gefährdungen durch die Tierhaltung kommt (s. auch Gather, GE 2001, 123).
Allgemeine Richtlinien oder gar einheitliche Tendenzen in der Rechtsprechung und Kommentierung lassen sich nicht feststellen. Gerade in diesem Bereich kommt es auf die konkrete Einzelfallbeurteilung an. Ein allgemein gehaltenes, generelles Tierhaltungsverbot, welches nicht nach Art und Größe der Tiere unterscheidet, ist grds. als unwirksam anzusehen (BGH, WuM 1993, 109). Ist eine Regelung zur Tierhaltung nicht vorhanden, richtet sich diese danach, ob sie Inhalt des vom Vermieter geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauchs ist (AG Bremen NJW-RR 2007, 959). Was unter vertragsgemäßem Gebrauch zu verstehen ist, kann nicht allgemein, sondern lediglich im Einzelfall unter Abwägung der Interessen aller Beteiligten beantwortet werden (BGH, WuM 2008, 23). Hier sind insbesondere Art, Größe, Verhalten und Anzahl der Tiere, Art, Größe, Zustand und Lage der Wohnung sowie des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet, Anzahl, persönliche Verhältnisse, namentlich Alter, und berechtigte Interessen der Mitbewohner und Nachbarn, Anzahl und Art anderer Tiere im Haus, bisherige Handhabung des Vermieters sowie besondere Bedürfnisse des Mieters zu berücksichtigen und abzuwägen (BGH, a. a. O.). Fehlt es an einer mietvertraglichen Regelung zur Tierhaltung, wird die Frage, ob die Haltung von Haustieren in einer Mietwohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört, kontrovers diskutiert.

Die Haltung von Kleintieren gehört nach allgemeiner Auffassung jedenfalls zum vertragsgemäßen Gebrauch und ist ohne Erlaubnis des Vermieters zulässig (Blank, NJW 2007, 729; Herrlein/Kandehlhard-Knops, Mietrecht, Rn. 28).
Hinsichtlich der Haltung größerer Tier wird teilweise die Auffassung vertreten, dass die Tierhaltung generell ohne weiteres zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört (KG Berlin, WuM 2004, 721 zur Katzenhaltung; LG Hildesheim, WuM 1989, 9; Dillenburger/Pauly, ZMR 1994, 249; Dallemand/Balsam, ZMR 1997, 621). Nach anderer Ansicht ist eine Haltung von Haustieren ausschließlich mit Erlaubnis des Vermieters zulässig. Auf diese bestehe zwar kein Anspruch, die Versagung könne aber im Ausnahmefall treuwidrig sein (LG Karlsruhe, NJW-RR 2002, 585; OLG Hamm, WuM 1981, 53). Eine vermittelnde Ansicht beurteilt die Frage der Zulässigkeit der Tierhaltung unter Abwägung der beiderseitigen Interessen (LG Hamburg, WuM 2002, 666; AG Bayreuth, ZMR 2000, 765; LG Freiburg, WuM 1997, 175: LG Düsseldorf, WuM 1993, 604; LG Mannheim, ZMR 1992, 545; AG Neuss, DWW 1992, 344; Blank, NJW 2007, 729).


Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung allerdings darauf hingewiesen, dass eine Klausel, die für die Zustimmung zur Tierhaltung abweichend vom Tierhaltungsverbot die Schriftform vorsieht, unwirksam ist (AG Konstanz, WuM 2007, 315; BGH, ZMR 1991, 290). Hierdurch werde gegenüber dem Mieter der Eindruck erweckt, dass mündliche Vereinbarungen keine Wirkung haben sollen (AG Bayreuth, ZMR 2000, 765; LG Freiburg, WuM 1997, 175; LG Düsseldorf, WuM 1993, 604). Rechtsmissbrauch könnte vorliegen, wenn z. B. nur ein oder zwei Mieter die Genehmigung zur Hundehaltung erhielten, weitere Mieter jedoch willkürlich von der Hundehaltung ausgeschlossen würden oder wenn eine bereits erteilte Genehmigung aus sachfremden Erwägungen wieder entzogen würde, z. B. weil der Mieter eine fehlerhafte Betriebskostenabrechnung beanstandet hatte. So ist die Berufung eines Vermieters auf ein mietvertragliches Tierhaltungsverbot unzulässig, wenn andere Mieter des Hauses mit Kenntnis des Vermieters ebenfalls Tiere gleicher Art halten (LG Berlin, WuM 1987, 213).
Kein Rechtsmissbrauch liegt hingegen vor, wenn der Vermieter die Zustimmung zur Hundehaltung endgültig verweigert, obwohl er das Tier trotz bestehendem Tierhaltungsverbot kurze Zeit geduldet hatte (AG Berlin-Spandau, GE 2002, 670). Fehlt es nämlich an der vertraglich vereinbarten, schriftlichen Erlaubnis, kann der Vermieter grds. die Entfernung des Hundes verlangen, soweit dies nicht ausnahmsweise treuwidrig ist (AG Berlin-Mitte, GE 2002, 739). Die Versagung der Genehmigung ist auch in den Fällen nicht rechtsmissbräuchlich, in denen eine artgerechte Tierhaltung in der Wohnung ausgeschlossen ist (AG Kassel, WuM 1987, 144). Zudem ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Hundehaltung zu dulden, nur weil er in seinem Haus die Haltung von Katzen erlaubt hat; setzt der Mieter die nicht erlaubte Hundehaltung trotz Abmahnung fort, kann ihm fristlos gekündigt werden (LG Waldshut-Tiengen, DWW 2003, 36).

Hat der Vermieter jedoch den Eindruck erweckt, dass die Tierhaltung erlaubt sei oder hat er einer Tierhaltung länger nicht widersprochen, so dass der Mieter davon ausgehen durfte, dass er das Tier behalten könne, kann das Verlangen des Vermieters, die Tierhaltung zu unterlassen, rechtsmissbräuchlich sein (LG Essen, WuM 1986, 117; AG Hamburg-Harburg, WuM 1983, 236; AG Berlin-Tiergarten, MM 1990, 232).

Eine Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs wird jedenfalls dann noch nicht angenommen, wenn der Mieter zwar ohne Erlaubnis, aber nur vorübergehend Hunde bis zu einer Dauer von etwa sechs Wochen in die Wohnung aufgenommen hat (Krämer, in: Bub/Treier, Handb., III A Rn. 1012).

Weiteres Kriterium bei der Haltung von Hunden ist regelmäßig die Gefährlichkeit einer Hunderasse. So kann der Vermieter die unter Widerrufsvorbehalt bereits erteilte Genehmigung zur Hundehaltung widerrufen, wenn der Mieter in seiner Wohnung einen Bullterrier hält (LG Nürnberg-Fürth, WuM 1991, 93).

Grds. untersagen kann der Vermieter die Haltung von typischen Kampfhunden hier zwei Staffordshire-Bullterrier. Das Gefahrenpotential derartiger Tiere und der Schutz der Mitbewohner überwiegen deutlich ein möglicherweise berechtigtes Interesse des Mieters an der Hundehaltung (LG München I, WuM 1993, 669).

Als Kampfhunde werden nach Neuhaus (DWW 2001, 45) derzeit folgende Hunderassen bezeichnet:

American Bulldog

American Staffordshire Terrier,

Ban – Dog,

Bullmastiff,

Bullterrier,

Chinesischer Kampfhund,

Dogo Argentino,

Dogo Canarino Bordeauxdogge,

Fila Brasiliéro,

Mastiff,

Mastino Espanol,

Mastino Napoletano,

Pitbull – Terrier,

Pero Dogo Mallorquin

Rhodesian – Ridgeback,

Römischer Kampfhund,

Rottweiler

Staffordshire Bull Terrier,

Tosa/Tosa Inu.

Diese auch von der Bayerischen Kampfhunde-VO aufgezählten Hunderassen sind als gefährlich einzustufen. Ihre Haltung kann nicht nur mietvertraglich ausgeschlossen werden; auch ohne Vereinbarung über eine möglicherweise zulässige Hundehaltung kann die Haltung eines oder mehrerer Kampfhunde in einer Mietwohnung nach derzeit überwiegender Rechtsprechung untersagt werden.

So stellt die Reduzierung der Haltung von ursprünglich drei Bullterriern in einer Wohnung eines Mietshauses mit insgesamt zwölf Wohnungen auf ein einziges Tier unverändert einen vertragswidrigen Gebrauch dar (LG Gießen, NJW-RR 1995, 12), da bei objektiver Betrachtung die Haltung auch nur eines Hundes dieser Rasse die Gefährdung der Mitbewohner nicht verlässlich ausschließt (LG Gießen, a.a.O.). Die ohne erforderliche Erlaubnis erfolgte Haltung eines »allgemein als gefährlich erachteten Hundes« in der Mietwohnung kann vom Vermieter untersagt werden (LG Darmstadt, WuM 1992, 117). Der Vermieter kann das Wohnraummietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter trotz Abmahnung weiterhin einen Kampfhund in der Wohnung hält (AG Berlin-Spandau, GE 2002, 670). Stellt ein nach der Fachliteratur »schwierig zu führender Hund« (hier ein Bullterrier) eine Gefährdung für die anderen Mieter dar, weil er bei fehlender Erziehung oder »in falschen Händen zu einer gefährlichen Waffe werden könne«, ist die Haltung zu untersagen (LG Krefeld, WuM 1996, 533). Schließlich könne es in dem gemeinsam genutzten Treppenhaus zu gefährlichen Begegnungen kommen (LG Krefeld, a. a. O.).

Nicht zulässig ist die Haltung eines Staffordshire-Bullterriers in einem Mehrfamilienhaus, weil das Tier »aufgrund des Zuchtzieles und den damit verbundenen rassebedingten Eigenschaften« ein besonderes Gefahrenpotential für die Mitmieter darstellt (LG München I, WuM 1993, 669).

Eine mögliche Gefährdung durch besonders große, aggressive oder zumindest aggressiv wirkende Hunde stellt eine Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs dar, selbst wenn diese Tiere sich nicht ständig in der Mietwohnung aufhalten, sondern von Besuchern mitgebracht werden, welche die Tiere im Hausflur frei herumlaufen lassen (OLG Köln, WuM 1988, 123).

Das Landgericht Berlin ist hingegen der Auffassung, dass das Interesse an einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses nicht vorrangig gegenüber dem Interesse des Mieters an der mietvertraglich nicht verbotenen Tierhaltung ist, solange das Tier (hier: Kampfhund) den Hausfrieden nicht stört (LG Berlin, GE 2005, 871).

Hieraus folgt, dass ungeachtet der ungenauen Regelung im schriftlichen Mietvertrag Ihnen die Haltung des kleinen Hundes .- auch besuchsweise – nicht verwehrt werden kann. Wegen der nachträglichen anderslautenden Aussagen können Sie aber das Mietverhältnis nicht ohne weiteres fristlos kündigen. Sie hätten die Hundehaltung nämlich in den schriftlichen Vertrag aufnehmen müssen. Eine anders lautende Vereinbarung werden Sie nicht beweisen können. Damit verbleibt es bei den oben dargestellten Ausführungen zur Hundehaltung.

Gleiches gilt nun für die Ausstattung mit einer Gas-Etagen-Heizung. Von dieser steht nichts im Mietvertrag. Sie haben nur telefonisch mitbekommen, dass da was gemacht werden solle. Sie könnten aber im Streitfalle nicht beweisen, was diesbezüglich gesagt worden ist.

Aus den oben genannten Punkten ergibt sich leider, dass Sie die drei Monate Kündigungsfrist einhalten müssen.

Etwas anderes kann sich nur noch ergeben, wenn Sie tatsächlich nicht wie vorgesehen einziehen können.
Der Vermieter haftet für den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung bei Mietbeginn. Wenn dieser aber nicht gegeben ist, hat er den hieraus entstehenden Schaden zu ersetzen. Sie schreiben, dass die Wohnungsrenovation auf unbestimmte Zeit hinaus nicht abgeschlossen werden wird und deshalb Ihnen der Besitz nicht eingeräumt werden kann.
In diesem Falle könnten Sie – wenn es sich wirklich nicht absehen lässt – darauf drängen, vom Vertrag zurückzutreten.



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