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Kauf von nicht erschlossenem Baugrundstück

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 11.02.2014

Frage:

Wir möchten ein Baugrundstück kaufen, welches noch nicht erschlossen ist.
Die verkaufende Partei hat Bedienungen zum Kauf gestellt. Wir möchten nun wissen, ob diese rechtens sind und ob wir Risiken vertraglich absichern können.
Im Detail:
- der Kaufpreis muss vor Erschließung aufgebracht werden
(Ist das rechtens? Und wie können wir uns dagegen absichern, dass zeitnah erschlossen wird? Und was passiert bei Vertragsbruch seitens der Wohnbaugesellschaft?)
- der Kaufpreis und die Nebenkosten weichen stark ab von den Nachbargrundstücken des selben Bauabschnittes mit der Begründung, dass dieses Grundstück extra erschlossen werden muss.

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Antwort:

Mir erscheint es zunächst etwas seltsam, dass die benachbarten Grundstücke zu dem Kaufobjekt voll erschlossen sind, Ihr Grundstück aber noch nicht. Sie sollten daher zunächst überprüfen, ob das Grundstück überhaupt (nach Erschließung) bebaut werden darf oder nicht. Das erfahren Sie beim zuständigen Bauamt für Ihre Gemeinde. Hier können Sie auch nachfragen, ob es stimmt, dass das Grundstück gesondert erschlossen werden muss und ob dies Schwierigkeiten macht.

Zum Kaufpreis

Generell herrscht in Deutschland Vertragsfreiheit. Das bedeutet es bleibt den Parteien eines Vertrages überlassen, wie sie ihn gestalten wollen. Eine Grenze wird den Parteien nur insoweit gezogen, als dass keine sittenwidrigen Verträge abgeschlossen werden dürfen. Die Bedingung des Verkäufers ist also zulässig.

Dennoch rate ich dazu, dies nicht so zu vereinbaren, da Sie zu Recht die mangelnde Sicherheit einer solchen Vereinbarung beklagen. Hier gibt es zwei Möglichkeiten Ihrem Sicherheitsbedürfnis gerecht zu werden.

1. Sie vereinbaren, daß der Kaufpreis auf ein so genanntes Notaranderkonto gezahlt wird und erst ausgezahlt werden darf, sobald der Verkäufer die Erschließung abgeschlossen hat. Bei dieser Varaiante kann man vereinbaren, daß der Kaufvertrag automatisch als nicht zu Stande gekommen gilt, sollte der Verkäufer nicht innerhalb einer gesetzten Frist die Erschließungsmaßnahmen abgeschlossen haben oder insolvent werden. In diesen Fällen hat der Notar Ihnen den Kaufpreis zurück zu zahlen.

2. Sie vereinbaren, dass der Verkäufer Ihnen eine Bankbürgschaft in der Höhe des Kaufpreises übergibt. Diese soll für den Fall der Insolvenz und für den Fall von Schadensersatzansprüchen wegen nicht ordnungsgemäßer oder verspäteter Erschließung von Ihnen ohne die Einrede der Vorausklage in Anspruch genommen werden dürfen.

Ein ordentlicher und gut situierter Unternehmer wird mit Ihnen eine der Sicherheiten vereinbaren. Sollte er sich nicht auf eine der Möglichkeiten einlassen wollen, sollten bei Ihnen die Alarmglocken schrillen.



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