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Käufer zahlt Grunderwerbssteuer nicht

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Silke Fasterling
Stand: 10.02.2014

Frage:

Meine Tochter hat ein Haus verkauft. Im Notariatsvertrag wurde vereinbart, dass der Käufer die Grunderwerbssteuer bezahlt. Das ist nicht der Fall. Das Finanzamt Bad Kissingen hat einen Grunderwerbsteuerbescheid an meine Tochter- als Verkäuferin- gesandt.
Der Käufer zahlt nicht, trotz notariell- eingegangener Verpflichtung.
Wie kommt meine Tochter zu ihrem Recht?

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Antwort:

Der Erwerb einer Immobilie stellt standardmäßig einen grunderwerbsteuerpflichtigen Tatbestand dar. Gesichert wird die Zahlung der Grunderwerbsteuer durch folgende Regularien: Der Grundstückskaufvertrag muss vom Notar unverzüglich nach Beurkundung dem Grunderwerbsteuerfinanzamt mit allen enthaltenen Bedingungen und mit allen Änderungen übersandt werden. Das Grunderwerbsteuerfinanzamt erstellt dann einen Grunderwerbsteuerbescheid, der die Steuer ausweist. Zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer, erhält der Notar die so genannte „Unbedenklichkeitsbescheinigung“. Erst mit dieser Unbedenklichkeitsbescheinigung kann der Notar die Eigentumsumschreibung des Grundstücks im Grundbuch bewirken. In der Praxis bedeutet dies, dass ohne Zahlung der Grunderwerbsteuer die Eigentumsumschreibung zugunsten des Käufers nicht erfolgen kann.

Üblicherweise vereinbaren die Parteien, dass der Käufer im Innenverhältnis die Grunderwerbsteuer zahlt, es ist aber auch jede andere Vereinbarung möglich. Zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer nicht, ist im Außenverhältnis gegenüber dem Finanzamt auch der Verkäufer zur Zahlung der Grunderwerbsteuer verpflichtet. Beide Parteien haften grundsätzlich für die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten sowie die Gebühren des Grundbuchamts als Gesamtschuldner. Die meisten Notarverträge weisen auf diese Rechtslage und das entsprechende Risiko des Verkäufers hin. Durch Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer kann hieran auch nichts geändert werden, da eine solche Vereinbarung zu Lasten des Fiskus ginge.

Dass ein Verkäufer wirklich letztlich für die Grunderwerbsteuer in Anspruch genommen wird wie hier Ihre Tochter, kommt in der Praxis äußerst selten vor.
Der Käufer wird aus eigenem Interesse die Grunderwerbsteuer zahlen, da er sonst nicht Eigentümer wird. Ein Käufer, der die Grunderwerbsteuer nicht zahlt, belegt üblicherweise auch den Kaufpreis nicht, so dass der Vertrag dann auf Veranlassung des Verkäufers in der Regel rückabgewickelt wird.
Je nachdem, ob im Falle Ihrer Tochter der Kaufpreis bereits zur Zahlung fällig war, sollte sie beim Notar Nachfrage halten, ob dieser schon gezahlt wurde.


Bei Rückabwicklung des Vertrages wird dann aber wieder der Grunderwerbsteuerbescheid aufgehoben, so dass auch die Haftung des Verkäufers entfällt.

Ihre Tochter sollte den Käufer nachweisbar (per Einschreiben) unter Setzung einer angemessenen, kalendermäßig bestimmten Frist (mindestens sieben Tage) zur Vertragserfüllung, also insbesondere zur vereinbarungsgemäßen Zahlung der Grunderwerbsteuer an das Finanzamt auffordern. Hier kann sie bereits androhen, dass gegebenenfalls eine Rückabwicklung des Vertrages droht, deren Kosten ebenfalls zu Lasten des Verkäufers gehen.

Sollte er sich weigern und sie zahlen müssen, hätte sie einen entsprechenden Schadensersatzanspruch wegen Vertragspflichtverletzung gegen den Käufer.



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