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Darf Untervermieter die Wohnung übernehmen?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 29.01.2014

Frage:

Im Juli 2013 ist eine Freundin in meine Mietwohnung als Untermieterin eingezogen. Vor kurzem bin ich bei meinem Lebenspartner eingezogen und habe seine Wohnung als Hauptwohnsitz und die bisherige Mietwohnung als Zweitwohnsitz angemeldet. In den Statuten des Wohnungsbauunternehmens, das die Zweitwohnung vermietet, kann eine Wohnung nicht an einen Untermieter weitervermietet werden. Ich möchte gerne die Wohnung an die jetzige Untermieterin als Hauptmieterin weitergeben. Lt. mir bekannter Gesetzeslage muss dazu der Mietervertrag von mir gekündigt werden und mit der Nachmieterin ein neuer Mietvertrag abgeschlossen werden. Für die jetzige Untermieterin würde es einen Härtefall darstellen, die Wohnung verlassen zu müssen. Welche Möglichkeiten sehen Sie, dass die bisherige Untermieterin als Nachmieterin einen neuen Mietvertrag abschließt? Ich wohne seit Juli 2004 in der jetzigen Zweitwohnung.

Die Anfrage bezieht sich auf eine langjährige Freundin, die mich um diese Anfrage gebeten hat.

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Antwort:

Die Angelegenheit ist etwas schwierig. Prinzipiell binden Verträge nur die Parteien, welche sie abgeschlossen haben. Ein durchsetzbarer Rechtsanspruch einen Dritten als Rechtsnachfolger zu benennen ist dem deutschen Recht fremd.

So verhält es sich auch bei Ihrem Mietvertrag. Es ist schlicht unmöglich auf dem Rechtswege Ihre Freundin als Nachfolgerin ihres Mietvertrages durchzusetzen. Ihnen steht daher alleine der Verhandlungsweg offen.

Ich rate daher zunächst bei Ihrem Vermieter anzurufen und dort mitzuteilen, sie beabsichtigten unter Umständen zu kündigen. Dann fragen Sie bitte, ob das Unternehmen damit einverstanden sei, daß Sie im Falle einer Kündigung einen Nachmieter stellen. Falls das Unternehmen diesem positiv gegenübersteht, stellen Sie bitte Ihre Freundin dort vor und fragen das Unternehmen, ob es mit dieser einverstanden sei. Falls ja, können Sie dann Ihr Mietverhältnis kündigen.

Sie können aber auch eine Erlaubnis zur Untervermietung beantragen, denn Mieter sind dem Vermieter nicht rechtlos ausgeliefert. Sie haben einen – notfalls auch gerichtlich durchsetzbaren – Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung (§ 553 Abs. 1 Satz 1 BGB), wenn folgende Voraussetzungen gleichzeitig vorliegen:

Der Mieter kann ein „berechtigtes Interesse“ an der Untervermietung nachweisen und
das berechtigte Interesse ist erst nach Abschluss des eigenen Mietvertrags entstanden.

Ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung ist dann gegeben, wenn die Mieter vernünftige und nachvollziehbare wirtschaftliche und/oder persönliche Gründe anführen können.

Beispiele:
• Die Mieter verfügen nicht mehr über die finanziellen Mittel wie zur Zeit des Mietvertragsabschlusses (z. B. wegen Arbeitslosigkeit oder Aufnahme eines Studiums) und sind deshalb auf Einnahmen aus Untervermietung angewiesen.
• Während einer vorübergehenden Abwesenheit (z. B. wegen eines Auslandsaufenthalts) sind die Mieter/innen doppelt mit Unterbringungskosten belastet.
• Der Ehepartner oder ein Familienmitglied zieht aus der gemeinsamen Wohnung aus.
• Der Lebenspartner/die Lebenspartnerin soll in die Wohnung aufgenommen werden.
• Ein allein erziehender Elternteil will mit jemand anderem zusammen wohnen, um die Kinderbetreuung gemeinsam sichern zu können.

Im Zweifel entscheidet aber immer der konkrete Einzelfall.
Beachten Sie: Das berechtigte Interesse an der Untervermietung darf erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein.



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