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Protokoll bei Mietmängeln

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 26.01.2014

Frage:

Bei Begehung mit dem Makler konnte ich die eigenwillige als ,,Designerbad ,,Badeinbauten begutachten. Es wurde darauf hingewiesen dass alles in Ordnung sei , bis auf die verschmutzten Fugen aber diese von der Vermieterin erneurt würden.
Im oberen Bereich gab es für mich auch keine Auffälligkeiten…Es wurde besprochen dass ich streiche und bei Auszug die gleiche Regelung für den Nachmieter gilt.Ich begutachtete die Setzungsrisse in den Wänden und im Boden ,es wurde auch bei Mietvetragsunterzeichnung schriftlich festgehlten die Terrafugen nachzuspritzen und die Badfugen zu erneuern.
Dies ist bis Dato nur im Terracottabereich erledigt worden-nicht aber die Badfugen.
Die terrafugen wurde in ca 6 Etappen ohne Absprache wann man denn einfach reinkommt ,nachdem meine Privatsachen bereits teilweise in der Wohnung waren in ca 2 Wochen erledigt bis 9.1. .Der Anstreicher musste dem Arbeiter sagen dass dies natürlich nicht parallel und spontan geht . Die Anstreicher haben die Wohnung mit hochwertiger Farbe und fachgerecht gestrichen Hierbei wurden alte Farbanhaftungen an den Fenstern entfernt und die Setzungsrisse fachgerecht mit Acryl verfüllt. Diese Arbeiten haben incl MwSt . 1087,20 gekostet.
Am 9.1.2012 bin ich eingezogen und stellte fest , dass fast keine Möbel über den normalen Weg in meine Wohnung können. Nicht jeder Mensch lebt mit generell zerlegbaren Ikeamöbeln. Ich habe auch keine aussergewöhnlichen Masse bei meinen Möbeln.Mein Sofa und mein Wohnzimmerschrank stehen nun im Schlafzimmer in das ich nun kaum reinkomme um mich anzuziehen oder schlafen zu legen-Lagerraumcharme…
Auch ein Standardkühlschrank musste zurück an den Lieferanten da keinerlei Möglichkeit ihn nach oben zu bekommen-nur nach Kauf eines Sondermasses… Ein Umzugsberater schloss auch einen transport über die Terasse aus da die Terassentüre zu eng ist !
Als ich nun ,,eingezogen war ,tauchten mehr Mängel auf :
Nach einer sehr gründlichen Reinigung des Bades ,stellte sich folgendes heraus -um eine optische und auch sinngemässe (isolierung /pilzbildungsverhinderung )Renovierung der Fugen zu erreichen müssten die gesamten Fugen ausgefrässt und erneut verfugt werden. Nach ein paar Tagen ging es weiter… folgende EKLATANTEN Mängel machen eine Nutzung im normalen Sinne eines Bades nahezu hinfällig .
Einer der Anstreicher wieß mich darauf hin , dass die Toilette nicht abläuft und die Maler ,,auswärts ,, Sanitäranlagen aufsuchen mussten da auch die Spülung nur durch komplette Absperrung hinter der Drückerarmatur zu stoppen war , heißt erst bei ständigen abnehmen der Blende und eindrehen der Knöpfe für den Schwimmer hätte mann die Spülung ,,betätigen,, können und zur Verhinderung einer Überschwemmung wieder schliessen müssen !!!??
Dies teilte ich umgehend der Vermieterin mit und sagte sie kümmere sich drum…
Bei der Schlüsselübergabe wies ich sie auf den Drücker hin worauf sie sagte dies sei bei den äteren Modellen normal..
Dies bedeutet aber auch einen ununterbrochennen Wasserdurchfluss (Umwelt / Kosten !?)
Am 12 .01. 2014 ,meine ERSTE NACHT !!! wachte ich morgens auf und das gesamte Schlafzimmer stand in einem Wasserspiegel aus Fäkalien !!!!
Die Toilette floss immer weiter über incl. den Fäkalien der unteren Etagen…Alles lief unaufhörlich bis in den Flur ,da die Wohnung wohl Gefälle hat…
Kartons mit Kleidung die im Schlafzimmer standen komplett vollgesogen! Mein Sofa das aus obengenannten Gründen wie erwähnt bis heute im Schlafzimmer ,,parkt ,, in der Lehne nass…
Ich hatte wegen der nichtbenutzbarkeit bereits eine Spirale aus meinem Besitz mitgebracht und fing morgens um 7 Uhr an die Spirale in die Toilette zu drehen ,überall !!! spritzte Kot hin ich habe mich fast übergeben….
Nun geht der Durchfluss halbwegs…Die Vermieterin hat auch die Beauftragung einer Firma angemeldet…( ich teile Ihnen ALLE Fakten mit ,man muss ja fair bleiben )
Nun wollte ich natürlich meine Kleidung waschen,die Maschine schleudert und die GESAMTE Wohnung bewegt sich! Ich bin Handwerkerin und Hausfrau ,die Umzugssicherungen sind raus –die Maschine hat in der alten Wohnung auch geschleudert und nichts ist passiert…ein Kollege von mir ist Trockenbauer –hat sich den Treppenaufgang angesehen DIN Norm vom Architekten NICHT ! eingehalten null Chance NUR Ikeamöbel… Und das Problem mit der Waschmaschine ist Instabilität der Wohnung / Boden …Da hilft auch keine Gummimatte die ich extra gekauft habe und untergelegt hatte…
Und weiter geht’s : Am 17.01 habe ich tatsächlich das erste mal (da ich noch die alte Wohnung habe habe ich dort gebadet )die Badewanne benutzen wollen ,und nach 20 ! Minuten 7 cm Wasser in der ,,Badewanne ,,gehabt …dies lauwarm.Der Wechsel knopf Dusche /Wanne geht auch nicht .Die Armatur ist nicht zu gebrauchen ,hängt außerdem nicht waagerecht aus der Wand –die Manschetten sind auch nicht fest !
Ich dachte vielleicht sei der Absperrhahn nicht komplett aufgdereht,den hatte ich dann in der hand ,dieser war mit Silikon AUFGEKLEBT !Und DAS hat das Fass zum überlaufen gebracht !
Ich war beruflich in Marakesch und hatte keinerlei Freude nach Hause zu kommen ,keine Badewanne nach einer Anstrengenden Reise, Toilette nur nach absurden Maßnahmen nutzbar…
Ich bin seit nichtmals 14 tagen komplett lebend in dieser Wohnung ,es ist eine unzumutbare Situation !
Das Badezimmer ist ein KOMPLETTER Pfusch und als Kulisse vorgeführt worden !
Ich weiß nun durch eine Aussage dass eben diese Mängel vorher ! und lange !BEKANNT waren !

Wie soll ich vorgehen?

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Antwort:

Zu Ihren Problemen im Einzelnen: Terrafugen nachzuspritzen und die Badfugen zu erneuern. Dies ist bis Dato nur im Terracottabereich erledigt worden-nicht aber die Badfugen. Hier müssen Sie zunächst Ihren Vermieter auffordern nachzubessern und ich eine Frist zur Nachbesserung setzen. Gleichzeitig sollten Sie in Ihrem Schreiben mitteilen, daß Sie Schadensersatz geltend machen werden, falls die Arbeiten nicht fristgerecht erledigt werden. Dies kann dann eine Mietminderung oder die Beauftragung eines eigenen Handwerkers sein.

Am 9.1.2012 bin ich eingezogen und stellte fest , dass fast keine Möbel über den normalen Weg in meine Wohnung können. Hier bestehen keine Ansprüche gegenüber dem Vermieter. Sie hätten vor Anmietung er Wohnung sich überzeugen müssen, ob Ihre Möbel in die Wohnung transportiert werden können. Diese Angelegenheit fällt alleine in Ihren Risikobereich.

Sanitäranlagen: Dies ist ausschließlich Aufgabe des Vermieters Ihnen funktionierende Sanitäranlagen zur Verfügung zu stellen. Die Aussage Ihres Vermieters ältere Modelle würden in der beschriebenen Art und Weise funktioniere, ist Unsinn. Auch hier sollten Sie ihn schriftlich zur Reparatur auffordern und ab Monat 02 die Miete mindern, bis der Mangel behoben ist. Für die nicht funktionierende Badewanne/Dusche erkennen die Gerichte auf etwa 33% Minderung von der Miete, wenn es das einzige Badezimmer ist ansonsten auf etwa 24%. Für eine nicht funktionierende Toilette 15% Mietminderung. Ob wegen der Waschmaschine gemindert werden kann könnte fraglich sein. Hier wäre wohl eine Minderung der Miete von 5% angemessen.

Bitte beachten Sie folgendes: Bei einer Minderung ist immer von der Warmmiete auszugehen. Die obigen Prozentzahlen beziehen sich daher auf Ihre Warmmiete. ES gibt keinen festen Minderungskatalog. Bei den obigen Werten handelt es sich um Werte die in dieser Höhe schon einmal ausgeurteilt wurden. Dabei ist zu beachten, daß immer der konkrete Einzelfall hier zu Grunde zu legen ist und dass die Richter hier ein Ermessen haben. Im Rahmen seines Ermessens kann der hier zuständige Richter zu abweichenden Werten gelangen sowohl nach oben, als auch nach unten. Dies kann spielt sich in der Regel um 5% +/- ab.

Mit der Februarmiete können Sie auch rückwirkend die Januarmiete mindern.

Dass der Treppenaufgang nicht der DIN Norm entspricht können Sie gegenüber dem Vermieter nicht beanstanden. Sollte hier eine Gefährdung für die Mieter ausgehen können Sie nur die Bauaufsicht informieren. Diese ist dann gehalten Maßnahmen zu ergreifen.

Unter Umständen können Sie auch fristlos kündigen. Dies setzt einen wichtigen Grund voraus. Unabdingbar ist aber eine Frist zur Mangelbeseitigung zu setzen. Diese Frist kann kurz bemessen werden, wenn Eigentum oder Gesundheit des Mieters akut gefährdet sind.
Die Gerichte gehen davon aus, dass sich die Abhilfefrist nach den Umständen des Einzelfalls richte. Maßgeblich sind der Schadensumfang, der Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung, die Gefahr des weitergehenden Schadenseintritts und die Umstände, die die Dauer der Schadensbeseitigung beeinflussen. Hier müsste eine Frist von 2 bis höchstens 3Wochen zur Schadensbeseitigung angemessen sein. Wichtig ist, dass der Mieter mit der Kündigung nicht zu lange zuwarten darf. Zwar ist die Kündigung nicht fristgebunden. Allerdings muss der Vermieter nach einem gewissen Zeitverlauf nicht mehr mit der fristlosen Kündigung rechnen.

Ist sich der Mieter unschlüssig, welche Rechte er geltend machen will, muss er den Mangel auf jeden Fall anzeigen und sich seine Rechte vorbehalten. Im Allgemeinen erachten die Gerichte eine fristlose Kündigung nach Ablauf von 6 Wochen als verspätet.

Allerdings kann man hier dem Vermieter hinsichtlich der Mängel im Bad wohl Arglist unterstellen. Denn wird ein Mangel vom Vermieter tatsächlich verschwiegen, handelt er in aller Regel arglistig. Auf Arglist reagiert das Gesetz empfindlich.

Der Vermieter verschweigt einen Mangel, wenn er den Mieter über bestimmte Umstände nicht informiert, obwohl er nach dem Grundsatz von Treu und Glauben zur Aufklärung verpflichtet wäre. Dabei kommt es darauf an, ob der Mieter redlicherweise eine Aufklärung erwarten darf (BGH NJW 1989, 763).

Der Vermieter muss den Mieter über die Umstände und Rechtsverhältnisse der Mietsache aufklären, die aus Sicht des Vermieters für die Entscheidung des Mieters zum Abschluss des Mietvertrages relevant sind (BGH ZMR 2000, 513). Hier die Situation im Bad.
Sie können daher auch den Mietvertrag anfechten (§ 123 BGB) und brauchen das Mietverhältnis nicht anzutreten bzw. können ausziehen. Die Anfechtung muss binnen Jahresfrist erfolgen, ab dem Zeitpunkt, in dem Sie die Täuschung entdeckt haben. Der Vorteil der Anfechtung liegt darin, dass der Vermieter Ihnen Schadensersatz leisten muss. Schadensersatz an den Getäuschten nach §§823,826 BGB. Ersetzt werden alle Kosten aus dem Vertrag. Der Geschädigte ist so zu stellen, als ob der Vertrag nie eingegangen wäre. Es ist möglich vom Täuschenden eine Nutzungsgebühr für die Dauer des Vertrages von der Schadensersatzforderung abzuziehen . Dies wäre nach meinem dafürhalten die beste Lösung.



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