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Fragen zur Untervermietung

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 17.01.2014

Frage:

Ich möchte meine Wohnung in der ich Hauptmieter bin (mit einem unbefristeten Mietvertrag) untervermieten bis zum Ende des Jahres.
1. Welche wichtigen Fragen bzw. Regelungen müssen im Untermietvertrag enthalten sein? Welche rechtlichen Risiken gehe ich ein wenn ich als Mieter meine Wohnung untervermiete?
2. Welche Kündigungsfristen sind bei diesem befristeten Untermietverhältnis zulässig? Ich würde gerne eine beiderseitige 3-Monats Kündigungsfrist vereinbaren.
3. Es besteht die Möglichkeit, dass im Laufe diesen Jahres der Eigentümer der Wohnung wechselt, da die Wohnungen im Haus verkauft werden sollen. Bei einer Eigenbedarfsanmeldung des neuen Eigentümers vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit müsste ich ja auch dem Untervermieter entsprechend kündigen. Wie kann ich dies im Untermietvertrag regeln? Eventuell wird das Haus aber auch komplett saniert und die aktuellen Bewohner zum Auszug aufgefordert.
Dann müsste ich ebenfalls dem Untermieter kündigen.
Wie kann ich solch ein Fall im Untermietvertrag regeln?
4. Welche Rechte habe ich als Mieter der Wohnung im Falle einer Sanierung bei der der Eigentümer meinen Auszug wünscht?
Welche Entschädigungen stehen mir zu?

Meine zusätzliche Frage:
Der Vermieter hat im Mietvertrag geregelt, dass eine Untermiete seiner Zustimmung bedarf.
Auf Grund des beabsichtigten Verkaufes der Wohnungen oder einer eventuellen Sanierung hat er bereits geäußert diese Zustimmung zu verweigern. Ich möchte trotzdem untervermieten.
Wie kann ich mich im Falle der Kündigung meines Vermieters vor Schadensersatzansprüchen meines Untermieters schützen? Ich bin bereit meinen Untermieter über die aktuelle Situation zu informieren.

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Antwort:

Ich fange mit Ihrer Zusatzfrage an. Der Vermieter hat im Mietvertrag geregelt, dass eine Untermiete seiner Zustimmung bedarf.

Auf Grund des beabsichtigten Verkaufes der Wohnungen oder einer eventuellen Sanierung hat er bereits geäußert diese Zustimmung zu verweigern. Ich möchte trotzdem untervermieten.

Wie kann ich mich im Falle der Kündigung meines Vermieters vor Schadensersatzansprüchen meines Untermieters schützen? Ich bin bereit meinen Untermieter über die aktuelle Situation zu informieren.


Wer seine Wohnung oder einen Teil der Wohnung einem Dritten zum Gebrauch überlassen will - egal ob gegen Geld oder umsonst - braucht dazu die Erlaubnis des Vermieters (§ 540 Abs. 1 BGB). Eine Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters stellt eine Vertragsverletzung dar. Hiergegen kann der Vermieter rechtlich vorgehen. Er kann Sie gegebenenfalls nach Abmahnung des vertragswidrigen Verhaltens auf Unterlassung verklagen (§ 541 BGB) und schließlich das Mietverhältnis auch fristlos kündigen (§ 543 BGB).

Sie könnten aber einen Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis haben. Einen solchen Anspruch hat der Mieter in der Regel dann, wenn ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung besteht. Ein berechtigtes Interesse wird etwa angenommen, wenn der Hauptmieter aus finanziellen Gründen auf die Einnahmen aus der Untervermietung angewiesen ist (Beispiel: Kostenreduzierung bei Vorliegen einer doppelten Haushaltsführung oder Verpflichtung zu erheblichen Unterhaltszahlungen). Neben wirtschaftlichen Gründen können auch familiäre und persönliche Gründe für eine Untervermietung in Betracht komme.

Im Verhältnis zu Ihrem Untermieter können Sie sich dadurch schützen, dass Sie in den abzuschließenden Mietvertrag aufnehmen, dass derzeit keine Genehmigung zur Untervermietung vorliegt, Sie sich aber um eine Genehmigung bemühen und diese Voraussetzung für das ordnungsgemäße Zustandekommen des Vertrages ist.

1. Welche wichtigen Fragen bzw. Regelungen müssen im Untermietvertrag enthalten sein? Welche rechtlichen Risiken gehe ich ein wenn ich als Mieter meine Wohnung untervermiete?

Sie sollten einen „normalen“ Mietvertrag schließen. Formulare gibt es im Buchhandel .Wichtig ist hier zu regeln, wie die Kostenbeteiligung bezüglich der Nebenkosten sein soll. Ich empfehle eine Pauschale zu vereinbaren. Ihre Risiken sind zunächst der Mietausfall und zweitens die Haftung. Sie haften dem Vermieter gegenüber auch für Schäden, welche Ihr Untermieter in der Wohnung verursacht. Wichtig auch, dass die Kündigungsfristen dem Untermietverhältnis angepasst werden. Siehe unten

2. Welche Kündigungsfristen sind bei diesem befristeten Untermietverhältnis zulässig? Ich würde gerne eine beiderseitige 3-Monats Kündigungsfrist vereinbaren. Das kommt hier auf die konkrete Gestaltung des Mietverhältnisses an. Wenn die Wohnung, in der Regel ein möbliertes Zimmer, ein Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist, und es sich dem Mieter um eine allein stehende Person (also keine Familie) handelt, gibt es bei Beendigung des Mietverhältnisses keinen Mieterschutz § 549 Abs 2 Nr. 2 BGB.
Die Kündigung ist spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig. ( § 573 c Abs. 3 BGB). Die Vereinbarung von anderen, insbesondere kürzeren Kündigungsfristen ist mietrechlich untersagt. Entsprechende Vertragsklauseln sind unwirksam. ( § 573 Abs. 4 BGB).

3. Es besteht die Möglichkeit, dass im Laufe dieses Jahres der Eigentümer der Wohnung wechselt, da die Wohnungen im Haus verkauft werden sollen. Bei einer Eigenbedarfanmeldung des neuen Eigentümers vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit müsste ich ja auch dem Untervermieter entsprechend kündigen. Wie kann ich dies im Untermietvertrag regeln? Durch die kurze gesetzliche Kündigungsfrist besteht keine Notwendigkeit hier eine Sonderregelung zu treffen.

4. Welche Rechte habe ich als Mieter der Wohnung im Falle einer Sanierung bei der der Eigentümer meinen Auszug wünscht? Welche Entschädigungen stehen mir zu? Der Vermieter kann Sie nicht ohne weiteres zwingen umzuziehen. Es gibt einen gültigen Mietvertrag. Wenn jetzt wieder eine Modernisierung geplant ist, dann müsste der Vermieter diese Maßnahme nach § 554 III BGB mit einer Frist von drei Monaten ankündigen.
Wenn der Vermieter meint, die Räume würden unbewohnbar, dann müsste er kündigen.
Grundsätzlich regelt § 554 IV BGB einen Aufwendungseratzanspruch des Mieters gegen den Vermieter. Hierzu gehört auch der Ersatz von Umzugskosten, die dem Mieter entstehen, weil die bisherige Wohnung nicht mehr bewohnbar ist. Der Vermieter muss die Wohnung nach der Modernisierung wieder in einen gebrauchsfähigen, vertragsgemäßen Zustand versetzen, also auch die Maler - und Tapezierarbeiten sowie Reinigungsarbeiten durchführen. Zu den Aufwendungen, die vom Vermieter zu ersetzen sind gehört auch die eigene Arbeitskraft des Mieters (AG Kiel WM 78, 174) (z.B. wenn der Mieter selbst die Reinigung durchführt). Diese Kosten stellen im Übrigen keine Modernierungskosten dar, die umgelegt werden können. Daran ändert sich auch nichts, wenn der Mieter aufgrund der Regelungen im Mietvertrag die Schönheitsreparaturen selbst ausführen und bezahlen muss. Allerdings schuldet der Mieter dann im Wege ergänzender Vertragsauslegung einen Entschädigungsbetrag bis zur Höhe der von ihm Ersparten.

Zusätzlich könnten Sie die Miete mindern. Der Mieter hat ein Recht zur Mietminderung gem § 536 BGB während der Durchführung der Arbeiten, sofern der Gebrauch der Wohnung infolge der Arbeiten beeinträchtigt ist.



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