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Mieterhöhung ablehnen?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 02.01.2014

Frage:

Es handelt sich um ein Mietobjekt in Konstanz, ca. 90 qm, von mir hälftig gewerblich - Praxis für Psychotherapie- und hälftig privat genutzt. Der Mietbeginn war Jan. 2006. Der Kaltmietpreis betrug bisher 10,00 Euro pro qm, der Vermieter möchte nun "einvernehmlich" 11,00 Euro pro qm, insgesamt eine Kaltmiete von 1000,00 Euro. Laut Mietspiegel des Bürgerbüros Konstanz habe ich folgende Daten berechnet:
-durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete pro qm: 8.92
-durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete 803 Euro
-durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete pro qm 10.86
-Preisspanne (+/-19%) 650-965

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Antwort:

Bei Ihnen ist es recht schwierig eine vernünftige Lösung für Ihr Problem zu finden. Denn Sie leben in einem gemischt genutzten Objekt.
Das Mietrecht für Gewerberäume unterscheidet sich aber fundamental vom Mietrecht für Wohnraum. Im Gewerbemietrecht unterliegt die Miethöhe der freien Vereinbarung der Parteien. Beide Parteien bleiben an diese Vereinbarung gebunden. Der Vermieter kann also nicht durch einseitige Erklärung eine Mieterhöhung herbeiführen oder die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung verlangen.
Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht besteht im Gewerbemietrecht keine gesetzliche Einschränkung zur Mietanpassung nach § 578 BGB. Die Anwendung von Gewerbemietrecht für den gewerblich genutzten Teil der Wohnung und von Wohnungsmietrecht für den Teil, der bewohnt wird, ist nur zulässig, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Ich vermute bei Ihnen ist das nicht so.
Da das Mischmietverhältnis aber gesetzlich nicht definiert ist, muss es entweder Wohnungsmietrecht oder Geschäftsraummietrecht zugeordnet werden. Fehlt es hier an einer Zuordnung durch die Parteien des Mietvertrages, kommt es darauf an, welches der Hauptzweck der Anmietung ist. Liegt er im Wohnen, dann gilt Wohnungsmietrecht, liegt er in der gewerblichen Nutzung, dann gilt Gewerberecht. Entscheidend ist, welcher Zweck überwiegt (so BGH VIII ZR 60/85). Abgestellt wird hier in der Regel darauf, ob der Lebensunterhalt mit der Nutzung der Räume erwirtschaftet wird. Dann wird man annehmen, dass der Hauptzweck der Nutzung der Wohnung dem Gewerbe dient und Gewerbemietrecht anwenden. Dies führt dazu, dass eine Mieterhöhung nicht nach Mietspiegel errechnet werden kann. Außerdem besteht nicht der Kündigungsschutz, wie er für Wohnungen besteht. Der Vermieter kann unter Wahrung der Frist jederzeit kündigen.
Da ich Ihre genauen Verhältnisse nicht kenne, kann ich Ihnen nicht abschließend raten. Sollte aber nach der Zwecktheorie des BGH die Nutzung der Wohnung hauptsächlich gewerblich sein, empfiehlt es sich im Hinblick auf die leichte Möglichkeit der Kündigung durch den Vermieter, sich auf Verhandlungen einzulassen.
Überwiegt die private Nutzung, dann empfehle ich das Mieterhöhungsbegehren abzulehnen.



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