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Bestandsschutz: Verein kündigen und Grundstück verkaufen

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 15.12.2013

Frage:

Ich bin Eigentümerin eines Grundstückes in Chemnitz. Auf selbigem befindet sich ein Kleingartenverein - Pachtvertrag von 1991 -. Ich möchte diesem Verein kündigen, um das Grundstück verkaufen zu können. Bisher galt ein Bestandsschutz - der soll ab 2015 nicht mehr gelten - ist das richtig? Wie sieht es mit der Entschädigung aus? Muss ich ab 2022 keine Entschädigung zahlen?

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Antwort:

Ich gehe von folgender Sachlage aus: Es handelt sich um ein Grundstück auf ehemaligem DDR-Territorium, für die schon vor der Wiedervereinigung am 3. Oktober 1990 Nutzungsverträge abgeschlossen wurden und auf denen die Pächter damals ihre Bungalows errichtet hatten. Im amtlichen Deutsch spricht man von »Freizeit- und Erholungsgrundstücken«. Für sie gilt das Schuldrechtsanpassungsgesetz. Das unterscheidet sie rechtlich von Kleingärten, für die das Bundeskleingartengesetz zuständig ist und in denen nicht die Erholung, sondern der Anbau von Obst und Gemüse im Vordergrund steht.

Auch hier ist die Rechtslage verzwickt und nicht jeder Vertrag kann ab dem 4.10.2022 gekündigt werden. Folgende Voraussetzungen und Rechtsfolgen knüpfen sich daran im Hinblick auf die Gründe für eine Kündigung, die Abrisskosten und die Entschädigungspflicht.
1. Voraussetzungen der vereinfachten Kündigung ab 4.10.2015 (Ablauf der „Kündigungsschutzfrist“): Der Nutzungsvertrag kann dann vom Grundstückseigentümer nach den Vorschriften des BGB für Mietverträge (in der Regel mit Wirkung 31.12.2015) ohne besondere Gründe gekündigt werden. Bei vorwiegend Obst- und Gemüseanbau regelt sich dies nach dem Pachtrecht im BGB.

Bis 3.10.2015 ist eine Kündigung durch den Schutz des SchuldRAnpG nur sehr eingeschränkt möglich: Wenn z.B. Eigenbedarf seitens des Grundstückseigentümers angemeldet wird oder der Nutzer das Nutzungsentgelt nicht zahlt.

2. Mit dem 4.10.2015 beginnt aber eine 7-jährige „Investitionsschutzfrist“ für den Nutzer: Seine Datsche muss ihm zum Zeitwert entschädigt werden, wenn der Grundstückseigentümer gekündigt hat (§ 12 Abs. 2 SchuldRAnpG). Auch muss der Grundstückseigentümer in diesem Fall die Abrisskosten zahlen, wenn er den Abriss will. Kündigt allerdings der Nutzer ab dem 4.10.2015 oder hat er Anlass zur Kündigung wegen Fehlverhalten gegeben, muss er die Hälfte der Abrisskosten tragen (§ 15 Abs. 1 Ziff. 1 SchuldRAnpG).

Wenn der Pächter selber kündigt, muss er bzgl. des Wochenendhauses nicht entschädigt werden. Allerdings muss er bzgl. der Bodenwerterhöhung, die er durch seine zu DDR-Zeiten gebaute Datsche für den Grundstückseigentümer erzielt hat, entschädigt werden (Beispiel: 1955 wurde auf Ackerland im Außenbereich eine Datsche gebaut, heute ist dieses Grundstück durch den Bestandsschutz des Wochenendhauses wertvoller). Diese Bodenwerterhöhung kann in besonders guten Lagen (wie z.B. auf Hiddensee) um ein Vielfaches höher sein als der Hauswert. Wegen dieser Schieflage (Kündigung durch Eigentümer: geringere Entschädigung als bei Kündigung durch Nutzer, wenn wertvolle Grundstückslage) gibt es sich widersprechende höchstrichterliche Urteile (Bundesgerichtshof einerseits, Berliner Verfassungsgerichtshof andererseits).

3. Erst ab 4.10.2022 (Ablauf der „Investitionsschutzfrist“) muss der Grundstückseigentümer keine Haus-Entschädigung mehr zahlen, egal, wer gekündigt hat. Das Baulichkeiten-Eigentum fällt dann an den Grundstückseigentümer (§ 11 SchuldRAnpG, diese Rechtsfolge wird von ostdeutschen Nutzerverbänden auch als ungerechte „Enteignung“ kritisiert). Ist der Verkehrswert des Grundstückes allerdings durch die Bebauung erhöht (so wie oben unter 2. dargelegt), muss der Grundstückseigentümer dem Nutzer diese Bodenwerterhöhung ersetzen (§ 12 Abs. 3 SchuldRAnpG).
4. Bei Abriss des Wochenendhauses (den der Grundstückseigentümer verlangen kann) muss der Nutzer ab 31.12.2022 nun alle Abrisskosten tragen (§ 15 Abs. 3 SchuldRAnpG), wenn der Abriss innerhalb eines Jahres stattfindet. (Übrigens ist es speziell bei den Abrisskosten für Garagen rechtlich strittig, ob der Nutzer alle oder nur 50 % der Abrisskosten zu tragen hat, wenn der Grundeigentümer gekündigt hat.
5. Wenn aber der Grundstückseigentümer ab 4.10.2022 nicht kündigt, dann behält der Nutzer sein Baulichkeiten-Eigentum und kann es weiter nutzen (es gibt also keinen Automatismus). So verhält es sich bereits jetzt bei einigen großen Garagenkomplexen, die stadtplanerisch nicht stören und daher weiter genutzt werden können (obwohl ja bei Garagen die Investitionsschutzfrist theoretisch schon zum 31.12.2006 ablief).
6. Vollen Kündigungsschutz über den 3.10.2015 hinaus hat nur derjenige, der vor dem 4.10.1930 geboren wurde. Zudem gibt es eine Kündigungsschutz-Härtefallregelung, wenn im Wochenendhaus schon vor dem 20.7.1993 Dauerwohnnutzung stattfand.



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