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Rechtswidriger Verkauf von Wohnhaus


Online-Rechtsberatung von N. N.
Stand: 09.12.2013

Frage:

Eine 84jährige Frau hat Haus und Grund im Wert von ca 120 000.- Euro.
Dieses wollte sie verkaufen mit der Option auf lebenslanges Wohnrecht.
Jemand hat dieses Haus jetzt für 65.000.- Euro gekauft und sie überredet, wenn sie wohnen bleiben will, monatlich 350.- o.Nebenkosten zu zahlen.
Das Wohnrecht, solange sie will ist ihr eingeräumt worden.
Grundbucheintragung und Mietvertrag sind leider schon erledigt, bzw. unterschrieben. Das war vor 4 Wochen.
Die Frau ist zwar noch geschäftstüchtig, aber bedingt durch das Alter versteht sie die Zusammenhänge nicht mehr ganz.
Gibt es eine Möglichkeit sie wenigstens mietfrei wohnen zu lassen?
Ihre Rente beträgt 900.- Euro.
Da der Käufer im Dorf bekannt ist als habgierig fürchte ich, er wird sie irgendwann rausekeln.

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Antwort:

Das Geschäft könnte nach § 134 BGB in Verbindung mit § 138 BGB *1) sittenwidrig und deshalb nichtig sein. Hier liegt der Vorwurf der Wucher nahe. Nichtig ist nach dem Gesetz insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.

Ob hier ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vorhanden ist, ist allerdings fraglich. Die Rechtsprechung verlangt dafür eine Differenz von mindestens 100 % zwischen Preis und Marktwert.

Wirtschaftlich gesehen verliert die Frau zwar 55.000 Euro bei dem Geschäft, denn der vereinbarte Kaufpreis liegt um diesen Betrag unter dem Verkehrswert der Immobilie. Wenn Sie dafür aber ein (teilweise unentgeltliches) Wohnrecht bekommen hat, wäre das vom Kaufpreis abzuziehen.

Der wirtschaftliche Wert eines Wohnrechts würde sich aus einer fiktiven Miete berechnen als ewige Rente, multipliziert mit der statistischen Lebenserwartung, abgezinst auf das Verkaufsdatum.

Die statistische Lebenserwartung berechnet sich auf Grundlage der Sterbetafel 2008, die das Statistische Bundesamt in Wiesbaden veröffentlicht hat. Die Zwischenwerte werden durch Interpolation der Altersdaten aus der Sterbetafel ermittelt.

Wenn die Frau 84 Jahre alt ist, hat sie damit bereits 93,2% ihrer statistischen Lebenserwartung gelebt. Hochgerechnet wird sie rund 91 Jahre alt, was ihren statistischen Todestag auf das Jahr 2020 fallen lässt. Sie hat insgesamt noch rund 7 % oder 6 Jahre zu leben.

Mal ganz über den Daumen gepeilt: wenn die Miete, die sie spart, Euro 1.000 pro Monat beträgt, dann wäre die Ersparnis bis zu ihrem Tod Euro 1.000 x 12 x 6 bzw. 72 Tausend. Das ist natürlich noch abzuzinsen. Insgesamt würde damit aber jedenfalls ein auffälliges Mißverhältnis eher nicht anzunehmen sein. Der Vertrag dürfte genau auf diese Situation abgestimmt worden sein.

Etwas anderes müsste man natürlich dann annehmen, wenn die Vereinbarung über das lebenslange Wohnrecht nur zum Schein erfolgte und als wertlos zu bewerten wäre. Das hängt von der konkreten Vereinbarung und deren Bewertung ab. Ohne das Wohnrecht läge ein Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung und damit Wucher klar vor, und der Käufer wird schon aus diesem Grunde vermutlich den Vertrag auch einhalten. Aber auch die Nichtigkeit muss zunächst einmal geltend gemacht werden und die rechtlichen Konsequenzen gezogen werden. Technisch entsteht bei Nichtigkeit des Grundgeschäfts ein Rückgewährschuldverhältnis. Die Parteien müssen die erhaltenen Leistungen gegenseitig wieder zurückgeben.

Rechtlich gesehen scheiden Anfechtungstatbestände der Übertragung (z.B. nach §§ 119 BGB wegen Irrtums oder nach § 123 BGB wegen arglistiger Täuschung oder Zwang) schon deshalb aus, weil die Frau das selbst überhaupt nicht möchte.

Damit bliebe nur der Weg über die Anordnung einer Betreuung durch das Vormundschaftsgericht. Ein Betreuer könnte dann den Vertrag auch noch für die Betreute anfechten oder Wucher einwenden. Das kann von Amts wegen nur erfolgen, wenn ein Volljähriger auf Grund einer psychischen Krankheit oder einer körperlichen, geistigen oder seelischen Behinderung seine Angelegenheiten ganz oder teilweise nicht besorgen kann. Hierfür liegen nicht genügend Anhaltspunkte vor. Nach § 1896 Abs. 1a BGB *1) geht das zudem nicht gegen den freien Willen des Betreuten.

Ich erlaube mir abschließend noch den Hinweis, daß dann, wenn die alte Frau eines Tages nicht mehr für sich sorgen kann, und in ein Pflegeheim käme, die Forderungen automatisch auf das Sozialamt übergehen. Das Sozialamt kann dann aus übergegangenem Recht der Pflegebedürftigen Schenkungen anfechten, die bis zu 10 Jahre zurück liegen, und wird möglicherweise die 65.000 Euro Differenz noch nachfordern.

Ich erlaube mir auch abschließend noch den Hinweis, dass das Geschäft für die alte Frau nicht ganz unsinnig erscheint. Sie erhält dafür zusätzliche Liquidität und kann die Wohnsituation im Prinzip unverändert weiter fortführen. Ärgerlich ist die Angelegenheit natürlich für die potentiellen Erben, die so im Ergebnis möglicher Weise leer ausgehen werden.


*) Unter meiner Antwort befinden sich:

Fußnoten, Zitate von einschlägigen Gesetzestexten, Urteilen, weiterführende Literatur, Links im Internet etc.
*1) § 138 BGB
Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher

(1) Ein Rechtsgeschäft, das gegen die guten Sitten verstößt, ist nichtig.

(2) Nichtig ist insbesondere ein Rechtsgeschäft, durch das jemand unter Ausbeutung der Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche eines anderen sich oder einem Dritten für eine Leistung Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung stehen.

*1) § 1896 BGB Voraussetzungen

(1) Kann ein Volljähriger auf Grund einer psychischen Krankheit oder einer körperlichen, geistigen oder seelischen Behinderung seine Angelegenheiten ganz oder teilweise nicht besorgen, so bestellt das Betreuungsgericht auf seinen Antrag oder von Amts wegen für ihn einen Betreuer. Den Antrag kann auch ein Geschäftsunfähiger stellen. Soweit der Volljährige auf Grund einer körperlichen Behinderung seine Angelegenheiten nicht besorgen kann, darf der Betreuer nur auf Antrag des Volljährigen bestellt werden, es sei denn, dass dieser seinen Willen nicht kundtun kann.
(1a) Gegen den freien Willen des Volljährigen darf ein Betreuer nicht bestellt werden.
(2) Ein Betreuer darf nur für Aufgabenkreise bestellt werden, in denen die Betreuung erforderlich ist. Die Betreuung ist nicht erforderlich, soweit die Angelegenheiten des Volljährigen durch einen Bevollmächtigten, der nicht zu den in § 1897 Abs. 3 bezeichneten Personen gehört, oder durch andere Hilfen, bei denen kein gesetzlicher Vertreter bestellt wird, ebenso gut wie durch einen Betreuer besorgt werden können.
(3) Als Aufgabenkreis kann auch die Geltendmachung von Rechten des Betreuten gegenüber seinem Bevollmächtigten bestimmt werden.
(4) Die Entscheidung über den Fernmeldeverkehr des Betreuten und über die Entgegennahme, das Öffnen und das Anhalten seiner Post werden vom Aufgabenkreis des Betreuers nur dann erfasst, wenn das Gericht dies ausdrücklich angeordnet hat.



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