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Notarvertrag: Kauf eines Einfamilienhauses

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer
Stand: 19.11.2013

Frage:

"Der Kauf soll in 12/2013 beurkundet und das Haus noch in 2013 bezahlt werden in voller Höhe. Der Verkäufer bewohnt das Haus über diesen Zeitpunkt hinaus weiterhin bis einschl. 8/2014 und verpflichtet sich zur Übernahme sämtl. Nebenkosten des Hauses incl. Wartung und Instandhaltung und Gartenpflege bis zu diesem Termin. Dem Verkäufer wird auf Antrag eine Anmietung des Hauses beginnend ab 1.9. bis längstens 31.12.2014 zur vorher festgelegten Kaltmiete eingeräumt, falls dies aus Käufersicht erforderlich wird.

Fragen: Was ist hier in dem Kaufvertrag über den Standard hinausgehend zu berücksichtigen/aufzuführen, damit die gegenseitigen Rechte/Pflichten von Käufer und Verkäufer vertraglich abgesichert werden? Welche Möglichkeiten hat der Käufer, auf den Verkäufer Druck auszuüben, falls der das Haus nicht zum vereinbarten Termin räumt? Der Kaufpreis ist ja bereits an den Verkäufer gezahlt worden. Ist es besser, einen Teil des Kaufpreises bis zur Räumung zurückzuhalten (ev. Notaranderkonto)?

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Antwort:

Bevor an eine Zahlung zu denken ist, muss in jedem Fall bei einem Notar der Kaufvertrag über die Immobilie unterzeichnet sein. Erst dadurch wird der Verkauf der Immobilie verbindlich. Also keine Zahlung ohne notariellen Vertrag!

Desweiteren darf an den Verkäufer kein Geld ausgezahlt werden bevor dieser die Immobilie nicht geräumt und die Schlüssel an den Käufer herausgegeben hat. Soll aus bestimmten Gründen frühzeitig gezahlt werden, kann dieses in der Weise geschehen, dass der Kaufpreis auf ein Notaranderkonto gezahlt wird mit der bindenden Weisung an den Notar, das Geld erst nach erfolgter Räumung an den Verkäufer auszuzahlen. In meiner Praxis kenne ich Fälle in denen nach erfolgter Zahlung der Verkäufer die Immobilie nicht geräumt hat und der Käufer eine monatelange Räumungsklage vor Gericht führen musste.

Soweit die Wohnung in 2014 vom Verkäufer noch genutzt werden soll, ist insoweit eine mietvertragsähnliche Regelung im Kaufvertrag mit aufzunehmen. Der Notar wird hier bei der Formulierung behilflich sein; wobei sich die Regelung auf wenige Sätze beschränken kann.

Druck zur Räumung wird zum einem dadurch ausgeübt, dass der Verkäufer vor Räumung kein Geld vom Notar erhält. Zum anderen besteht die Möglichkeit nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit vor Gericht eine Räumungsklage zu erheben.



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