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Denkmalschutz und Ensembleschutz - Schadensersatz nach Hausverkauf

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 11.11.2013

Frage:

Vor wenigen Wochen habe ich ein Mietshaus verkauft und beim Notar erklärt, dass das Gebäude nicht unter Denkmalschutz steht. Leider war das falsch, wie sich nach der Beurkundung herausgestellt hat. Einzelheiten im weiteren Text! Zur Vermeidung weitergehender Ansprüche des Käufers musste ich zwangsläufig einer Schadenersatzzahlung von mehreren zehntausend Euro zustimmen. In einer Vertriebsvereinbarung mit einem Makler, welche ich unterschrieben habe, heißt es: Die Maklerfirma verpflichtet sich, den Makleralleinauftrag mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns durchzuführen. Ihre Haftung ist, ausgenommen Personenschäden, im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten auf grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz begrenzt.
Dem Makler wurde von mir ein etwa fünf Jahre altes Gutachten eines Sachverständigen zur Verfügung gestellt. Der Sachverständige schreibt: "Es besteht kein Denkmalschutz. Jedoch befindet sich das Anwesen im Ensemblegebiet "Stadterweiterung Gostenhof". Der Notar übersendet mir einen Entwurf eines Kaufvertrages und schreibt, dass dieser Entwurf ausschließlich auf den vom Makler gemachten Angaben beruht. Im Entwurf und im späteren Vertrag steht: "Der Verkäufer erklärt, dass das Vertragsobjekt nicht unter Denkmalschutz steht und ihm hinsichtlich des Vertragsobjektes nichts bekannt ist von verborgenen Sachmängeln." Da diese Angaben vom Makler stammen, hat er sie entweder aus dem Gutachten oder er hat sie erfunden. Man muss wohl annehmen, dass er sie aus dem Gutachten hat. Warum er den zweiten einschränkenden Satz mit dem Ensembleschutz weggelassen hat, ist mir nicht bekannt. Der Makler hat eine eigenes Verkaufsexposé erstellt. Hierin wird behauptet, dass die Angeben vom Verkäufer stammen und die Haftung wird auf grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz beschränkt. Dies soll auch für die Verletzung evtl. Aufklärungs- und Hinweispflichten gelten. M.E. ist das nur für den Käufer von Interesse. Kann ich den Makler haftbar machen, denn er hat es als sachkundiger Vermittler verabsäumt, auf den Ensembleschutz hinzuweisen, welcher ohne jeden Zweifel den künftigen Eigentümer in seinen Entscheidungen hinsichtlich späterer Reparaturen an der Hülle des Hauses einschränkt? Leider habe ich erst später erfahren, dass der Ensembleschutz im Denkmalschutz enthalten ist.

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Antwort:

Denkmalschutz und Ensembleschutz sind zwei unterschiedliche Dinge. Daher ist fraglich, ob der Käufer Ihres Hauses überhaupt einen Schadensersatzanspruch hat. Im Bereich des Ensembleschutzes gilt nämlich Folgendes: ein bestehender Ensembleschutz stell keinen Rechtsmangel, sondern einen Sachmangel dar. In Ihrem notariellen Kaufvertrag wird jedoch die Haftung für "sichtbare und unsichtbare Mängel" ausgeschlossen sein..

Eine Schadensersatzforderung des Käufers wäre danach allenfalls begründet, wenn Sie den bestehenden Denkmalschutz arglistig verschwiegen hätten. Dies wäre jedoch nicht der Fall, wenn unter anderem durch Presseveröffentlichungen allgemein bekannt war, dass das die Gegend „Stadterweiterung Gostenhof“ unter Ensembleschutz stand und/oder der Käufer auch vor Vertragsschluss von dem eingeschalteten Makler daraufhingewiesen wurde, dass ein solcher Ensembleschutz vorhanden ist. Im ersten Fall muss nämlich eine stadtbekannte Tatsache nicht noch einmal ausdrücklich erwähnt werden, wen ein Einheimischer das Objekt gekauft hat.

Sollte der Makler im zweiten Fall bestätigen können, dass er den Käufer außerhalb des Exposés mündlich ordnungsgemäß auf den Schutz hingewiesen hat, läge Ihrerseits gleichfalls kein arglistiges Verschweigen vor. Dann mussten Sie nicht mehr im Vertrag von sich aus auf den bestehenden Ensembleschutz hinweisen. Vielmehr konnten Sie davon ausgehen, dass der Käufer hiervon Kenntnis hatte. Dadurch ist ein arglistiges Verhalten ausgeschlossen.

Liegt eine der genannten Konstellationen nicht vor , sieht die Rechtslage nicht sehr gut aus. Der Makler wird nicht in die Haftung zu nehmen sein. Das Exposé ist ein reines Werbemittel. In der Werbung ist er nicht verpflichtet allumfänglich auch auf Nachteile des Objekts hinzuweisen.

Ihnen als Verkäufer wird man allerdings positive Kenntnis von dem Inhalt des Gutachtens unterstellen. Sie hätten daher jederzeit im Vertrag und unabhängig vom Makler auf den Mangel hinweisen können. Entscheidend ist hier nicht das Maklerexposé, sondern Ihr Verhalten. Diese Rechtsfolge tritt allerdings nicht ein, wenn Sie den Makler ausdrücklich beauftragt hätten den Käufer mündlich bzw. schriftlich auf den Ensembleschutz hinzuweisen und er dies unterlassen hat. Dann dürfte zumindest ein Mitverschulden des Maklers anzunehmen sein.

Die von Ihnen zitierte Haftungsklausel ist wie Sie richtig erkannten nur für den Käufer wichtig.



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