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Baufirma überbezahlt - Zurückhaltung von Endzahlung?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 06.11.2013

Frage:

Wir bauen gerade ein Haus. Es wurde in dem Vertrag mit der Baufirma ein Zahlungsplan integriert, nach dem wir nach der Schlüsselübergabe 5% der Bausumme zahlen sollen.
Nun haben wir aber festgestellt, dass wir die Firma bereits massiv überbezahlt haben, da wir viele Gewerke aus dem Vertrag herausnehmen mussten/wollten und die Gutschriften dafür erst mit den letzten Rechnungen verrechnet werden.
Die Firma schuldet uns noch Leistungen in Höhe von über 31.000 Euro. Zahlen müssen wir aber nur noch 23.000 Euro. Von den 23.000 Euro sind allerdings 10.000 Euro von der Rechnung für den Dachstuhl wegen Mängel einbehalten worden. Letzte Woche wurde der Mangel im Dachstuhl behoben. Und nun müssten wir eigentlich die 10.000 Euro überweisen. Dann würden uns aber nur noch 13.000 Euro übrig bleiben. Diese 13.000 Euro entsprechen aber den 5%, die wir erst nach der Schlüsselübergabe schulden.

Nun meine Frage:
Dürfen wir die 10.000 Euro (Einbehalt aus einer früheren Rechnung) zurückhalten, da wir die Firma bereits überzahlt haben?
Dürfen wir weiter die verbliebenen 13.000 Euro ebenfalls bis nach der Schlüsselübergabe bzw. Abnahme bzw. eventuelle Mangelbehebung zurückhalten?
Falls ja: In welcher Form müssen wir das dann der Firma mitteilen bzw. auf welcher gesetzlichen Grundlage dürfen wir uns beziehen?
Wir haben stark den Verdacht, dass die Firma kurz vor der Insolvenz steht, weswegen die Überzahlung uns beunruhigt.

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Antwort:

Sie hatten ursprünglich einen anderen Ratenzahlungsplan vereinbart. Steht eine solche Klausel im Kleingedruckten des Unternehmers, muss der Hauskäufer grundsätzlich zahlen, wenn die Ratenhöhe dem Wert des tatsächlichen Baufortschritts entspricht. Das ist aber nur selten der Fall. Im Gegenteil, häufig hink t- wie hier bei Ihnen - der Baufortschritt hinter den geleisteten Ratenzahlungen her.

Das fängt in der Regel schon vor Baubeginn an. Das heißt, der Bauherr tritt unfreiwillig in Vorkasse. Verzögert sich das Bauprojekt dann, hat er zu viel gezahlt, ohne reellen Gegenwert.
Das muss man sich nicht gefallen lassen, eine Zahlungsplan-Klausel, die die Überzahlung des Unternehmers zulässt, ist gesetzlich nicht bindend.

Bei Ihnen wäre dies zweifelsohne mit dem ursprünglichen Zahlungsplan so der Fall gewesen. An diesem Punkt hat Sie der Unternehmer ausgetrickst. Denn obiges gilt nur, wenn der Zahlungsplan von den Parteien nicht im Detail ausgehandelt wurde. Hier hat Ihr Unternehmer den Ratenzahlungsplan zu Ihren Gunsten des Bauherrn abgeändert. Aber so geringfügig, dass eine Überzahlung bestehen bleibt. Wegen der Änderungen aber sieht der Zahlungsplan aus wie eine so genannte Individualvereinbarung - und die ist immer wirksam. Sie haben deshalb das Nachsehen und müssen in Vorkasse treten, da der Zahlungsplan dem Grunde nach wirksam ist.

Der Zahlungsplan bezieht sich aber auf die Gesamtbausumme. Diese hat sich nach Ihrer Mitteilung geändert, da Gewerke herausgenommen wurden. Verträge sind aber nach Treu und Glauben auszulegen, so dass Raten daher nur in Höhe der neuen Gesamtbausumme geschuldet werden. Sollte bezogen auf diese eine Überzahlung vorliegen, hat der Unternehmer durch Ihre Leistung zu viel Geld erhalten. In dieser Höhe haben Sie einen Rückforderungsanspruch aus § 812 BGB ungerechtfertigte Bereicherung. Dessen Höhe müssen Sie auf Grund der neuen Gesamtbausumme ausrechnen. Mit diesem Anspruch können Sie dann die Aufrechnung gegenüber der Baufirma in Punkt auf die neue Rate erklären und entsprechend Geld einbehalten. Wie viel dies genau ist, müssten Sie anhand der eingesparten Gewerke ausrechnen. Wenn dies rechnerisch zu den neuen 5 % Schlussrate passt, können Sie komplett einbehalten. Bedenken Sie aber, hat sich der Wert der Leistungen der Baufirma auf 220.000 EUR durch Herausnahme von Gewerken gemindert, beträgt die Schlussrate nur 11.000 EUR.



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