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Kostengünstige Grundbuchumschreibung

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 04.11.2013

Frage:

Ermittlung der kostengünstigsten Variante für die Grundbuchumschreibungen von zwei, beiden Ehegatten zu gleichen Teilen gehörenden, Grundstücken in der Weise, dass am Ende JEDER Ehegatte für EIN Grundstück alleine im Grundbuch steht und die Miteigentumsanteile jeweils gelöscht sind.

Es handelt sich um mit jeweils einem Mehrfamilienhaus bebaute Grundstücke mit einem geschätzten Wert von insgesamt rd. Tsd.€ 400,0, wobei Gleichwertigkeit zwischen beiden Grundstücken angenommen wird.

Es besteht Einigkeit zwischen den Ehegatten über die Auswahl und den Wert des jeweiligen Grundstückes.

Im Ergebnis sollen diese Grundbucheintragungen rechtssicher in der Art erfolgen, dass die Grundstücke bei der Auseinandersetzung im Rahmen eines Scheidungsverfahrens nicht mehr in die zu verteilende Vermögensmasse fallen.

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Antwort:

Bei der Beantwortung Ihrer Frage gehe ich von folgendem Sachverhalt aus: Sie leben mit Ihrer Frau im gesetzlichen Stand der Zugewinngemeinschaft oder Sie haben im Ehevertrag Gütertrennung vereinbart. Sollten sie jedoch ehevertraglich Gütergemeinschaft vereinbart haben, sei es die normale oder die fortgesetzte Gütergemeinschaft ist die nachstehende Antwort unbrauchbar.

Da Sie die kostengünstigste Variante suchen wäre es im Hinblick alleine auf die Kosten das Sinnvollste nichts zu unternehmen und das Grundstück ungeteilt zu lassen. Entgegen Ihrer Annahme wird weder bei Beendigung des gesetzlichen Güterstandes noch gar bei Scheidung in Gütertrennung lebender Eheleute das gemeinsame Vermögen aufgeteilt. Das Gesetz sieht lediglich einen Zugewinnausgleich vor. Die Höhe dieses Zugewinnausgleiches wird durch das gemeinsame Vermögen nicht berührt.

Sie könnten durch einen einfachen Vertrag eine BGB Gesellschaft gründen und in diesem Vertrag die Kostenteilung und Gewinnverwendung regeln.

Sollten Sie und Ihre Ehefrau gemeinsame Kinder haben würde sich die Gründung einer sogenannten Familien KG empfehlen. Sinn und Zweck einer solchen Gesellschaft wäre:

• Erhaltung des Familienvermögens in der Blutslinie; Realteilung wird verhindert.
• Durch gleitende Vermögensnachfolge kann mehrfach der Freibetrag (§ 14 ErbStG) aus¬genutzt werden; weitere Grundbucheintragungen sind nicht erforderlich. Die Kosten des Handelsregisters sind niedriger als die des Grundbuchamtes.
Weitere Vorteile sind:

• Geschäftsbeginn ist mit Eintragung im Handelsregister.
• Die Abfindung bei Ausscheiden kann ertragswertbezogen erfolgen; das Familienvermögen bei Ausscheiden eines Gesellschafters wird geschont.
• Im Hinblick auf Einkommensteuer (EStG) liegt kein Betriebsvermögen vor. Wurde in Bezug auf ein Grundstück der Nießbrauch vorbehalten, erfolgt in so weit keine Gewinnfeststellung (§ 180 AO). Werden Schulden übernommen, liegt eine teilentgeltliche Einbringung vor (mit Folge einer AfA-Erhöhung für übernehmende KG).
• Teilungskosten entfielen.

Der Nachteil beider Lösungen wäre, die Ehegatten bleiben auf die Dauer wirtschaftlich verbunden. Dies ist manchmal ein psychologisches Problem. Auf der anderen Seite schließt man auch mit fremden Menschen Gesellschaftsverträge. Auch könnten die Häuser nicht frei veräußert werden.

Die nächste Variante wäre die Realteilung des Grundstücks. Dies geschieht zunächst durch notariellen Vertrag. Danach werden die Grundstücke neu vermessen und die Realteilung im Grundbuch und im Kataster vermerkt. Dies wäre die teuerste Variante. Sie hat den Vorteil, dass Sie auch eine wirtschaftliche Trennung vollends herbeiführen.



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