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Denkmalschutz von Gebäude - Käufer möchte Kaufpreis mindern


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 12.10.2013

Frage:

Die Anfrage betrifft Immobilienrecht und allgemeines Recht. Meine Frau und ich sind (noch) Eigentümer eines Mietwohngrundstückes. Ende August haben wir das Haus verkauft. Vom Notar haben wir einen Vertragsentwurf erhalten, mit dem Hinweis, dass dieser Entwurf ausschließlich auf Angaben des Maklers beruht. Bestandteil der Urkunde war auch der Satz: " Der Verkäufer erklärt, dass das Vertragsobjekt nicht unter Denkmalschutz steht." Bei der Beurkundung waren wir der Meinung, dass diese Aussage richtig sei.

Meine Frau hat sich vorher beim Grundbuchamt erkundigt, ob das Objekt unter Denkmalschutz steht. Der Sachbearbeiter hat das verneint. Allerdings wissen wir jetzt, das diese Frage an die falsche Behörde gestellt wurde und dass ein Denkmalschutz nicht ins Grundbuch eingetragen wird. Ich selbst habe 30 Jahre die kaufmännische Verwaltung des Hauses erledigt und nie etwas von Denkmalsschutz gehört.

Jetzt stellt sich heraus, dass das Anwesen unter Ensembleschutz steht, was auch unter den Denkmalschutz fallen soll. Der Käufer will jetzt den Kaufpreis ganz erheblich mindern. Können meine Frau und ich den Vertrag wegen Irrtums anfechten? Wenn wir vom Denkmal-/Ensembleschutz gewusst hätten, hätten wir den Vertrag so nicht unterschrieben. Es ist uns bekannt, dass wir vermutlich die Makler- und Notarkosten des Verkäufers übernehmen müssen. Kann er weitere Ansprüche geltend machen?

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Antwort:

Sie haben sich in Ihrer Immobilienangelegenheit an mich gewandt.
Sie stellen die Frage, ob Sie als Verkäufer einer Immobilie sich mit einer Anfechtung aus dem Kaufvertrag lösen können. Hintergrund ist der Umstand, dass sich im Nachhinein herausgestellt hat, dass entgegen den Angaben im notariellen Kaufvertrag die verkaufte Immobilie doch unter Denkmalschutz steht.
Der Käufer hat deswegen Minderung des Kaufpreises verlangt.
Sie sagen nun, Sie hätten sich über diese Eigenschaft geirrt, da vor Verkauf beim Grundbuchamt wegen eines etwaigen Denkmalschutzes nachgefragt worden sei und Ihnen darüber hinaus dieser Ensembleschutz in langjähriger Verwaltertätigkeit auch nicht aufgefallen sei.
Erklärungswille und Inhalt stimmen überein, wenn der Erklärende sich über die maßgeblichen Eigenschaften der Person des Vertragspartners oder der Sache des Vertragsgegenstandes irrt. Der Fehler liegt im vorgelagerten Beweggrund, so dass man es mit einem an sich unbeachtlichen Motivirrtum zu tun hat.
Wenn das Gesetz in § 119 II BGN den Eigenschaftsirrtum gleichwohl als zur Anfechtung berechtigenden Inhaltsirrtum behandelt, handelt es sich um die Regelung der ausnahmsweisen Beachtlichkeit eines Motivirrtums (Larenz/Wolf § 36 Rn 37).
Beachtlich sind solche Eigenschaften allerdings nur, wenn sie verkehrswesentlich sind. Dafür kommt es auf den typischen wirtschaftlichen Zweck eines solchen Geschäfts an (Larenz/Wolf § 36 Rn 43).

Eigenschaften einer Person oder Sache sind zunächst die auf der natürlichen Beschaffenheit beruhenden Merkmale. Zu den Eigenschaften zählen darüber hinaus auch die rechtlichen und tatsächlichen Beziehungen zur Umwelt, soweit sie infolge ihrer Beschaffenheit und Dauer auf die Brauchbarkeit oder den Wert von Einfluss sind (BGHZ 34, 32, 41; 88, 240, 245). Sie müssen aber von der Sache ausgehen oder sie unmittelbar kennzeichnen (RGZ 149, 235, 238; BGHZ 70, 47, 48).
Die verkehrswesentliche Eigenschaft einer Sache betrifft immer den Vertragsgegenstand. Eine Sache muss nicht unbedingt eine solche iSd § 90, also ein körperlicher Gegenstand sein, ein Eigenschaftsirrtum kann sich beispielsweise auch auf eine Grundschuld beziehen (RGZ 149, 235, 238). Verkehrswesentliche Eigenschaften sind sog wertbildende Faktoren, die die Sache unmittelbar kennzeichnen. Als Eigenschaften kommen dabei in Betracht: Bestand, Größe, verwendetes Material, Herkunft, Bebaubarkeit (RGZ 61, 84, 86) und Lage eines Grundstücks. Der Wert der Sache an sich bzw ihr Marktpreis sind selbst keine wertbildenden Faktoren und als solche keine verkehrswesentlichen Eigenschaften (BGHZ 16, 54, 57). Ebenso wenig ist das Eigentum eine Eigenschaft der Sache (BGHZ 34, 32, 41).
In Ihrem Falle verhält es sich nun so, dass das Anfechtungsrecht aus § 119 II BGB durch die Vorschriften über die Mängelhaftung ausgeschlossen wird. Dies hat der BGH schon zum alten Kaufrecht so entschieden. (BGHZ 34, 21)
Die Verdrängung der Regeln über die Geschäftsgrundlage im Anwendungsbereich der Gewährleistungsvorschriften ist zu Recht in der höchstrichterlichen Rechtsprechung (vgl. BGH NJW 1992, 1384 [BGH 07.02.1992 - V ZR 246/90]; NJW-RR 1992, 267 [BGH 11.12.1991 - XII ZR 63/90]; NJW 1986, 2824 [BGH 06.06.1986 - V ZR 67/85]) sowie Kommentarliteratur (vgl. Palandt/Grüneberg, BGB, 70. Aufl. 2011, Rn. 12 zu § 313; Münchener Kommentar/Roth, BGB, 5. Aufl. 2007, Rn. 134 zu § 313) anerkannt, weil das Vorliegen der nach dem Vertrag vorauszusetzenden Beschaffenheitsmerkmale der geschuldeten Leistung einen Teilbereich der vertragswesentlichen Parteivorstellungen bildet, der im Gesetz eine eingehende Sonderregelung zum Ausgleich der sich gegenüberstehenden Interessen erfahren hat.
Die dort getroffenen Wertungen sowie vertraglichen Dispositionsmöglichkeiten dürfen nicht durch Anwendung allgemeinerer Regelungen wie eben derjenigen über die Störung der Geschäftsgrundlage - oder auch über die Irrtumsanfechtung (vgl. BGH NJW-RR 2008, 222 [BGH 18.10.2007 - V ZB 44/07]) - unterlaufen werden.

Der Vorrang des Sachmängelgewährleistungsrechts gilt dabei für seinen gesamten abstrakten Anwendungsbereich, also für sämtliche Merkmale des Leistungsgegenstandes, die Gegenstand einer vereinbarten, zu erwartenden oder garantierten Beschaffenheit sein können, soweit es um ihr Vorhandensein zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs geht (vgl. BGH NJW 1992, 1384 [BGH 07.02.1992 - V ZR 246/90]). Dazu können über rein physische Merkmale der Sache selbst hinaus auch Umweltbeziehungen gehören (vgl. Palandt/Weidenkaff Rn. 11 zu § 434), wobei die Größe eines Grundstücks aber als physisches Merkmal in jedem Falle dazugehört (vgl. BGH NJW-RR 2008, 222 [BGH 18.10.2007 - V ZB 44/07]; NJW 1991, 912 [BGH 30.11.1990 - V ZR 91/89]; Palandt/Weidenkaff Rn. 60 zu § 434; Münchener Kommentar/Westermann Rn. 52 zu § 434).
Ob das Beschaffenheitsmerkmal im konkreten Fall tatsächlich vereinbart, zu erwarten oder garantiert worden ist, ist für den Vorrang der Gewährleistungsvorschriften ebenso unerheblich wie der Umstand, ob die Parteien die Mängelgewährleistung im Vertrag im Übrigen ausgeschlossen haben (vgl. BGH NJW 1986, 2824 [BGH 06.06.1986 - V ZR 67/85]).

Das betrifft leider nun Ihren Fall genau so.
Der BGH hat bereits im Urteil zu BGH, 08.06.1988 - VIII ZR 135/87 entschieden:
1.

Die kaufrechtlichen Gewährleistungsvorschriften schließen die Anfechtung des Käufers wegen eines Irrtums über solche Eigenschaften der Kaufsache aus, die Gewährleistungsansprüche begründen können.
2.

Von einer "Konkurrenz" zwischen den Sachmängelansprüchen und einem Anfechtungsrecht des Verkäufers gemäß § 119 Abs. 2 BGB keine Rede sein, weil dem Verkäufer Gewährleistungsrechte nie zustehen.
3.

Nach dem Gedanken des Rechtsmissbrauchs ist es dem Verkäufer verwehrt, von dem Anfechtungsrecht Gebrauch zu machen, wenn die Folge wäre, dass er sich gesetzlich angeordneten Zurechnungen, nämlich seiner Gewährleistungspflicht, entzöge.

Hieraus folgt nun für Sie, dass Sie entweder über die Minderung des Kaufpreises mit dem Käufer verhandeln oder aber eine einvernehmliche Aufhebung des Kaufvertrages anstreben.
Da Sie die Rückabwicklung des Vertrages also nicht erzwingen können, sollten Sie sich bei den etwaigen weiteren Kosten, die auf Sie zukommen, am § 122 BGB orientieren. Diese Vorschrift regelt die Schadensersatzpflicht des Anfechtenden:

§ 122 schützt das Vertrauen auf die Gültigkeit einer nach § 118 nichtigen oder gem §§ 119, 120 wirksam angefochtenen Willenserklärung. Als Korrektiv der Nichtigkeit ist eine auf dem Veranlassungsprinzip (BGH NJW 69, 1380) beruhende verschuldensunabhängige Schadensersatzpflicht normiert.
Der Anspruch ist auf den Ersatz des Vertrauensschadens (negatives Interesse) gerichtet. Der Berechtigte ist so zu stellen, wie er stünde, wenn die Willenserklärung nicht abgegeben worden wäre (RGZ 170, 284). Zu ersetzen sind nutzlose Aufwendungen, die im Vertrauen auf die Gültigkeit des Geschäfts erbracht wurden, und der durch den unterlassenen Abschluss eines anderen Geschäfts entgangene Gewinn (BGH NJW 84, 1950 [BGH 17.04.1984 - VI ZR 191/82]).
Hat der Ersatzberechtigte im Vertrauen auf die Wirksamkeit der Erklärung an den Anfechtenden geleistet, kann er das Geleistete nach § 122 I zurückfordern. Der Anspruch konkurriert mit § 812, gestattet aber keine Berufung auf den Wegfall der Bereicherung (Erman/Arnold § 122 Rz 6). Für die prozessuale Kostenerstattung ist zu differenzieren (str). Wurde die Anfechtung vorprozessual erklärt, richtet sich die Erstattung der Prozesskosten nach den §§ 91 ff ZPO. Ist die Anfechtung im Prozess erklärt worden, geht § 122 den §§ 91 ff ZPO vor, ggf ist sofort anzuerkennen (Staud/Singer § 122 Rz 13; aA BGH NJW 62, 1671 [BGH 12.07.1962 - VII ZR 28/61]; Celle OLGZ 72, 194 f).

Der Ersatz des Vertrauensschadens ist durch das Erfüllungsinteresse begrenzt (RGZ 170, 284). Dies ist nach dem Zustand zu bemessen, der bei Gültigkeit der Erklärung und einer ordnungsgemäßen Erfüllung eingetreten wäre.
Das heisst, dass über die von Ihnen erwähnten nutzlosen Aufwendungen nun noch weitere hinzukommen können – bis hin zum entgangenen Gewinn, den der Käufer durch seine Kaufentscheidung für Ihre Immobilie als Verlust verbuchen könnte.



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