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Nachbarn bestehen auf Teilzahlung von reparatuerbedürftiger Treppe


Online-Rechtsberatung von N. N.
Stand: 02.10.2013

Frage:

Wir haben vor 1 Jahr ein Haus gekauft. Unsere Nachbarn (1) erklärten uns nach 2 Monaten, dass die Treppe zu den drei Häusern von uns nur genutzt werden darf, wenn wir der Treppengemeischaft beitreten (wegen steiler Zufahrt wäre sie im Winter sehr hilfreich). Vor 21 Jahren hatte sich unser Vorbesitzer geweigert, sich am Bau der Treppe zu beteiligen, darum haben beide Nachbarn die Treppe alleine finanziert. Jetzt sollen wir 1/3 des Neupreises der schon älteren und reparaturbedürftigen Treppe zahlen und zwar zu gleichen Teilen an beide Nachbarn. Dabei war der eine Nachbar (2) damals noch nicht Eigentümer und hat nichts für die Treppe bezahlt. Auf ein niedrigeres Angebot von unserer Seite wurde nicht eingegangen.
Was können wir tun? Das ist doch nicht rechtens, oder?

- zu der Treppe gibt es keine Rechnung, nur eine handschriftliche Kostenaufstellung
- neuerlich kam ein Brief mit jetzt noch höheren Forderungen:

nach juristischer Beratung wollen die Nachbarn (1) jetzt eine eigentümerunabhängige Grunddienstbarkeit eintragen lassen.
Da ihr Carport auf halber Höhe der Treppe liegt und wir die Zufahrt dazu bei Benutzen der Treppe überqueren (und angeblich auch als Wendehammer nutzen, was nicht zutrifft), sollen wir jetzt auch noch diese Zufahrt zum Neupreis mitfinanzieren (Nachbar (2) ebenfalls) - und in der Folge auch anfallende Reparaturen zu je 1/3.

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Antwort:

Die Nachbarn haben gegenüber Ihnen keinen Anspruch auf Bezahlung von einem Drittel des Neupreises der schon älteren und reparaturbedürftigen Treppe, zu gleichen Teilen an beide Nachbarn.

Solch ein Anspruch kann sich im Prinzip nur ergeben entweder aus gesetzlicher oder aus vertraglicher Verpflichtung heraus.

Ein gesetzlicher Anspruch auf Beiträge im Rahmen der Treppengemeinschaft ist denkbar unter dem Gesichtspunkt des Aufwendungsersatzanspruchs nach Einbau, §§ 946, 947, 951 BGB *1), oder infolge Geschäftsführung ohne Auftrag, vgl. § 684 BGB *2). Allerdings ergeben sich hier einige erhebliche rechtliche Klippen für Ihre Nachbarn.

Wenn die Treppe für Ihr Haus (bzw. das Haus des Rechtsvorgängers) mit gebaut wurde, und die Treppe von dem Nachbarn bzw. nun von Ihnen auch tatsächlich genutzt wurde, könnte man im Prinzip an einen Aufwendungsersatzanspruch schon denken.

Dieser Anspruch besteht aber allenfalls gegenüber Ihrem Vorgänger. Ein rechtlicher Eintritt in die Stellung des Voreigentümers besteht nur nach § 566 BGB *3) (Kauf bricht nicht Miete) im Bereich des Mietrechts. Im Umkehrschluss daraus kann man folgern, daß es einen ähnlichen Rechtseintritt sonst nicht gibt.

Die im Einzelnen komplizierten Bereicherungsausgleichsansprüche beim Eigentumserwerb nach §§ 946 ff BGB und Bereicherungsausgleich nach §§ 951, 812 BGB: Vorrang der Leistungsbeziehung werden ausführlich dargestellt in BGH, Urt. v. 31.10.1961, VII ZR 285/62, veröffentlicht in BGHZ 40, 272 ff. *4).

Insgesamt halte ich keine Ansprüche gegen Sie für gegeben.

Da Sie keine Eigentümergemeinschaft mit Ihren Nachbarn bilden, und wohl auch infolge Einbaus nicht bereichert sind, gibt es zu mindestens für die Vergangenheit insoweit auch keine erkennbaren Erstattungsansprüche. Ein Bereicherungsanspruch besteht im Übrigen allenfalls in Höhe des Zeitwerts der Treppe und keinesfalls auf Neupreisbasis.

Auch vertragliche Ansprüche scheiden aus.

Sie selbst haben mit den beiden Nachbarn bislang keinen Vertrag geschlossen, und Ihr Rechtsvorgänger offensichtlich auch nicht.

Dabei bleibt es.

Sie sollten könnte darüber hinaus auch noch daran denken, gegenüber den Ihnen gegenüber geltend gemachten Ansprüchen der Nachbarn vorsorglich auch die Einrede der Verjährung zu erheben.

Die Regelverjährung beträgt ja bekanntlich 3 Jahre, vgl. §§ 195 ff. BGB, mit den gesetzlich geregelten Ausnahmen. Man kann auch verjährte Ansprüche noch einfordern, daher sollte die Einrede im Zweifel immer erhoben werden. Es reicht der schriftliche Satz in einem Schreiben an die Nachbarn aus: Die geltend gemachten Ansprüche werden dem Grunde und der Höhe nach bestritten. Vorsorglich erhebe ich hiermit formell die Einrede der Verjährung.

Ähnlich stellt sich die Rechtslage bei dem Zugang zum Carport dar. Wenn Sie den Carport selbst nicht nutzen, dann stellt sich allenfalls die Frage, ob Sie den Nachbarn den Zugang zu dem Carport überhaupt gestatten müssen, und ob Ihnen nicht sogar die Nachbarn deswegen eine angemessene Entschädigung zahlen müssen. Darum geht es aber ja offensichtlich gar nicht.

Im Übrigen ist eine Verpflichtung, sich an dem Vorhaben der Nachbarn zu beteiligen, nicht erkennbar.

Hier brauchen Sie eigentlich lediglich bei dem bisherigen Standpunkt zu verbleiben. Sie können den Nachbarn auch (freiwillig) gestatten, auf eigenes Risiko und auf eigene Kosten den Carport zu bauen. Eine Beteiligung an den Kosten, die Ihnen selbst ja wohl noch nicht einmal einen Vorteil bringt, lehnen Sie strikt ab.
Sie müssen aber auch nicht einwilligen in die (unentgeltliche) Eintragung einer Grunddienstbarkeit zu Gunsten der Nachbarn. Eine Anspruchsgrundlage Ihrer Nachbarn auf Bewilligung der Eintragung einer Grunddienstbarkeit ist nicht ersichtlich. Insbesondere beruht § 1018 BGB *5) nur auf freiwilliger Bewilligung.

Laut Urteil vom 27. Mai 2013 - Az. 5 U 163/12 des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm *6) ergibt sich aus der bisherigen Duldung der Nutzung allenfalls eine Pflicht zur weiteren Duldung, aber keine darüber hinaus reichenden Pflichten.

Es gibt noch ein landesrechtliches Hammerschlag- und Leitungsrecht. Danach muß den Nachbarn gestattet werden, notwendige Arbeiten zu unternehmen bzw. Leitungen zu verlegen, um den Anschluss ihres Grundstücks zu ermöglichen. Dieses Prinzip ist möglicherweise analog auch auf Ihren Fall anwendbar. Dies wäre aber nur in Extremsituationen einschlägig, etwa wenn die Verweigerung der Zustimmung schikanös wäre oder gegen das nachbarliche Gebot der Rücksichtnahme verstieße. Hier würde ich eine Pflicht zur Zustimmung bzw. Duldung allerdings nur in Ausnahmefällen annehmen wollen, wenn es z.B. keine anderen Möglichkeiten für die Nachbarn gäbe, zu ihrem Carport zu gelangen.


Die Nachbarn werden Ihnen allerdings vermutlich die Benutzung der von ihnen gebauten Treppe untersagen können, zumindest, insoweit die Treppe über deren Grund und Boden verläuft, bzw. ersatzweise eine angemessene Nutzungsentschädigung verlangen können.


Eine daraus sich ergebende weitere Frage ist deshalb, ob Sie nicht freiwillig im Verhandlungswege auf die Forderungen der Nachbarn eingehen sollten. Wohlgemerkt: Das können Sie, müssen das aber nicht.

Zu mindestens, wenn die Treppe von Ihnen wirklich genutzt wird und Sie auf die Nutzung generell nicht verzichten möchten, sollten Sie in Erwägung ziehen, den Nachbarn hier ein Angebot zur Güte zu machen.

Ich fände es insoweit fair, den Nachbarn, ohne Anerkennung einer Rechtspflicht, ein Angebot betreffend die Nutzung der gemeinsamen Treppe zu machen auf Grundlage von einem Drittel des Zeitwerts der Treppe (z.B. Anschaffungskosten minus Abschreibungen auf der Grundlage einer Nutzungsdauer der Treppe von 10 bzw. 20 Jahren) zu machen, und sich an künftigen Kosten bezüglich der Treppe anteilig zu beteiligen.

Insgesamt würde ich die Frage des Carports überhaupt nicht diskutieren. Bei der Nutzung der gemeinsamen Treppe hielte ich es für fair und vermutlich das geringere Übel, sich jedenfalls von jetzt an anteilig an den Instandhaltungskosten der Treppe zu beteiligen. Dabei würde ich aber allenfalls eine Beteiligung für den Zeitraum ab dem Erwerb des Hauses diskutieren.

Wenn die Nachbarn sich darauf nicht einlassen, würde ich es eventuell auf einen Rechtsstreit ankommen lassen. Sie sollten sich danach erkundigen, ob der Ernstfall durch Abschluss einer Rechtsschutzversicherung noch abgedeckt werden kann.


*) Unter meiner Antwort befinden sich:

Fußnoten, Zitate von einschlägigen Gesetzestexten, Urteilen, weiterführende Literatur, Links im Internet etc.

§§ 946, 947, 951 BGB
§ 951 BGB Entschädigung für Rechtsverlust

(1) Wer infolge der Vorschriften der §§ 946 bis 950 einen Rechtsverlust erleidet, kann von demjenigen, zu dessen Gunsten die Rechtsänderung eintritt, Vergütung in Geld nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung fordern. Die Wiederherstellung des früheren Zustands kann nicht verlangt werden.

(2) Die Vorschriften über die Verpflichtung zum Schadensersatz wegen unerlaubter Handlungen sowie die Vorschriften über den Ersatz von Verwendungen und über das Recht zur Wegnahme einer Einrichtung bleiben unberührt. In den Fällen der §§ 946, 947 ist die Wegnahme nach den für das Wegnahmerecht des Besitzers gegenüber dem Eigentümer geltenden Vorschriften auch dann zulässig, wenn die Verbindung nicht von dem Besitzer der Hauptsache bewirkt worden ist.

*2) § 684 BGB Herausgabe der Bereicherung

Liegen die Voraussetzungen des § 683 nicht vor, so ist der Geschäftsherr verpflichtet, dem Geschäftsführer alles, was er durch die Geschäftsführung erlangt, nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben. Genehmigt der Geschäftsherr die Geschäftsführung, so steht dem Geschäftsführer der in § 683 bestimmte Anspruch zu.

*3) § 566 BGB Kauf bricht nicht Miete
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.

4) http://lorenz.userweb.mwn.de/urteile/bghz40_272.htm

*5) § 1018 BGB Gesetzlicher Inhalt der Grunddienstbarkeit

Ein Grundstück kann zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Weise belastet werden, dass dieser das Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen darf oder dass auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen oder dass die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, das sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber ergibt (Grunddienstbarkeit).

*6) http://openjur.de/u/640090.html



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