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Nachbarn wollen Umbau wegen Abständen nicht erlauben

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 28.09.2013

Frage:

Unsere Gemeinde, meint sie könne unseren Antrag auf isolierte Befreiung von der Festsetzung des Bebauungsplanes für Errichtung einer Garage mit Carport (uns von der Gemeinde so empfohlen nachdem sie vorher Planeinsicht hatten und da der Meinung waren das wäre so alles in Ordnung - nämlich Vorschriften für Grenzbebauung von 9m Länge, 3m Wandhöhe und 49m2 Fläche eingehalten werden) nun nach nachbarschaftlichen Einwänden eines Nachbarn, die Unterschriften der anderen beiden sind vorhanden, nicht genehmigen. Unsere Frage ist darf die Gemeinde das allein wegen folgender Einwände der Nachbarn überhaupt wenn wir uns an die gesetzlichen Vorschriften halten?

Einwände der Nachbarn sind:
- wir würden auf 50 cm auf ihre Grundstücksgrenze rücken - in Wirklichkeit sind es 55 cm und ich glaube wir dürften sogar noch näher ran laut Gesetz oder?
- Blick auf Wand - Abschottung des Grundstückes nach Süd-Ost vor deren Wintergarten (wir meinen die Nachbarn können nicht von uns verlangen uns nach deren Belangen zu richten - wir bauen für unsere Familie - nur weil die beim Bau des eigenen Hauses bis auf 5 m an die südliche Grenze gebaut haben)
- Lebensqualität und Eigentumswert geschmälert

Sind das stichhaltige Argumente der Nachbarn um uns zur Umplanung zu zwingen bzw. muss sich die Gemeinde mit der Entscheidung zur Baugenehmigung danach richten?

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Antwort:

Die zuständige Baubehörde hat nun wegen Einwendungen der Nachbarn mitgeteilt, diese Befreiung nicht erteilen zu wollen.
Nach Ihren Angaben wären die sonstigen baurechtlichen Regelungen zur Grenzgarage aber eingehalten.
Hierzu kann ich Ihnen Folgendes sagen:
Vorrang hat zunächst von der Systematik die Festsetzung im Bebauungsplan. Denn der Bebauungsplan engt die Baufreiheit in zulässiger Weise ein. Wenn also ein Vorhaben diese Festsetzungen verstößt bedeutet das nicht automatisch, dass bei Einhaltung anderer baurechtlicher Regelungen das Vorhaben automatisch zu genehmigen wäre. Dies würde ja ansonsten diese Festsetzungen selbst ad absudrum führen können.
Eine Befreiung kann auch für Festsetzungen in einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan beantragt und erteilt werden (VGH Baden-Württemberg 14.03.2007 - 8 S 1921/06, in: BauR 10/2007, S. 1687 ff.). Befreiungen legalisieren Verstöße gegen bauplanungsrechtliche Vorgaben eines Bebauungsplanes.
Ein Antrag auf Erteilung einer Ausnahme bzw. einer Befreiung ist regelmäßig bereits in dem Baugesuch enthalten und muss bei einem genehmigungsbedürftigen Vorhaben nicht gesondert beantragt werde (BVerwG 28.05.1990 - 4 B 56.90, BRS 50, Nr. 171). Der Bauherr kann aber die erstrebte Befreiung ausdrücklich begründen, dies empfiehlt sich sogar. Die im Ergebnis erteilte Baugenehmigung beinhaltet dann auch die Befreiung, eines gesonderten Bescheides bedarf es regelmäßig nicht. Aus Gründen der Rechtssicherheit sollte aber die Befreiung zu mindestens ausdrücklich gewährt werden und - vor allem wenn ggf. nachbarliche Belange betroffen sein können - begründet werden.
Einer solchen Befreiung kommt keine eigenständige Verwaltungsaktqualität zu. Bei einem totalen Ermessensausfall können in einem späteren verwaltungsgerichtlichen Verfahren die Ermessenserwägungen nicht mehr nachgeholt werden, was zwangsläufig zur Rechtswidrigkeit der Baugenehmigung führen würde.
Auf der anderen Seite setzen bereits mindestens zwei (1 + 3) der drei weiter gültigen Fallgruppen bereits eine besondere Situation voraus, so kann von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes befreit werden, wenn

Gründe des Wohls der Allgemeinheit dies erfordern,

die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder

die Durchführung des Bebauungsplanes zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde.

Lediglich die 2. Fallgruppe ist offener angelegt, aber auch hier darf die Gewährung von Befreiungen nicht zu einer Änderung der eigentlichen Planungskonzeption führen, andernfalls wäre eine solche Praxis auch nicht mehr städtebaulich vertretbar. Insgesamt sollte die Bauaufsichtsbehörde mit dem Instrument der Befreiungen behutsam umgehen, die Vorschrift darf nicht zu einer Beliebigkeitsklausel werden. Der schlichte Bezug auf eine unerwünschte Vorbildwirkung dürfte allerdings zukünftig nicht mehr möglich sein. Eine analoge Anwendung der Rechtsprechung zu städtebaulichen Spannungen auf Grund unerwünschter Vorbildwirkung im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) kommt nicht in Betracht.

Befreiungen ist nun nicht mehr eine zahlenmäßige Begrenzung immanent. Diese gesetzliche Intention hat die Bauaufsichtsbehörde zu akzeptieren. Stets sind aber öffentliche und insbesondere nachbarliche Belange zu berücksichtigen. Die Rechtsanwendung durch die Baugenehmigungsbehörde ist durch diese Rechtsentwicklung sicherlich nicht leichter geworden.

Die Norm darf aber nicht zur Beliebigkeitsklausel verkommen. Stets ist bedenken, dass eine umfangreiche Befreiungspraxis zur Funktionslosigkeit der entsprechenden Festsetzungen führen kann. Auch kann die aus einer Befreiung resultierende Abweichung von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes nicht dazu führen, dass der Bauherr hieraus den Anspruch auf weitere Abweichungen ableiten kann (VGH Baden-Württemberg 18.06.1993 - 8 S 1063/93, BRS 55, Nr. 148).
Geregelt ist dies in § 31 BauGB.

Hierzu findet sich in der entsprechenden Kommentarliteratur zu den nachbarlichen Belangen folgendes:
Nachbarliche Interessen sind trotz der Verknüpfung mit den öffentlichen Belangen private Interessen , auch wenn sie durch öffentlich-rechtliche Vorschriften vor allem des öffentlichen Baurechts geschützt sind. Absatz 2 verlangt, anders als bei den öffentlichen Belangen, nicht, dass die Abweichung von den Festsetzungen des BPlans mit den nachbarlichen Belangen vereinbar ist; sie sind nur zu würdigen .
Das gilt nur für nachbarliche Interessen, die nicht durch eine Vorschrift des öffentlichen Rechts geschützt sind; denn dann kann von der nachbarschützenden Vorschrift nur abgewichen werden, wenn für diese Vorschrift die Befreiungsvoraussetzungen vorliegen, seien es - bei Abweichung von einer nachbarschützenden Festsetzung des BPlans selbst - die des § 31 Abs. 2 oder seien es die der anderen einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschrift, von der abgewichen werden soll (s. § 29 Abs. 2).
Wird von nachbarschützenden Vorschriften des öffentlichen Baurechts abgewichen, ohne dass die für die Abweichung geltenden Voraussetzungen vorliegen, ist die Entscheidung rechtswidrig und auf die Klage des Nachbarn aufzuheben (§ 113 Abs. 1 VwGO). Anders bei den nur zu würdigenden nachbarlichen Interessen. Sie können nur im Rahmen der nach § 31 Abs. 2 zu treffenden Ermessensentscheidung eine Rolle spielen (siehe dazu auch OVG Saarland, B. v. 11.5.2005, Juris). Die fehlerhafte E rmessensbetätigung führt auf die Klage des Nachbarn zur Aufhebung nach § 114 VwGO.

Das bedeutet nun konkret für Sie, dass für sich genommen die Einhaltung der sonstigen baurechtlichen Vorschriften der Nachbarschutz in baurechtlicher Hinsicht gewährt ist, also von diesen selbst nicht abgewichen werden soll.
In Ihrem Falle soll aber von einer nachbarschützenden Festsetzung insgesamt abgewichen werden. Hier ist also eine Ermessensausübung der Baurechtsbehörde gefragt.

Würdigung nachbarlicher Interessen bedeutet, dass - bei Vorliegen aller strikten Befreiungsvoraussetzungen - im Rahmen des dann noch auszuübenden Ermessens ein Ausgleich zwischen den Interessen des die Abweichung vom BPlan begehrenden Bauwilligen einerseits und den gegenläufigen Nachbarinteressen andererseits gefordert ist.
Sind die nachbarlichen Interessen gewichtiger als die des Bauwilligen, ist die Befreiung zu versagen.
Die Würdigung nachbarlicher Interessen muss allerdings nicht zur Versagung, sondern kann auch zu einer Reduzierung des Umfangs der mit der Befreiung beantragten Planabweichung führen. Die gebotene Würdigung nachbarlicher Interessen ist eine Verankerung des -"nur nach Maßgabe des Gesetzes geltenden, d.h. in gesetzlichen Tatbestandsmerkmalen zum Ausdruck gebrachten - Rücksichtnahmegebots im Befreiungstatbestand des § 31 Abs. 2 (BVerwG, U. v. 19.9.1986 - 4 C 8.84 -, DVBl. 1987, 476 = NVwZ 1987, 409 [BVerwG 19.09.1986 - 4 C 8.84]; B. v. 8.7.1998 – 4 B 64.98 –, BauR 1998, 1206 [BVerwG 08.07.1998 - 4 B 64/98] = BRS 60 Nr. 183). »
Der Nachbar kann umso mehr an Rücksichtnahme verlangen, je empfindlicher seine Stellung durch eine an die Stelle der im BPlan festgesetzten Nutzung tretende andersartige Nutzung berührt werden kann. Umgekehrt braucht derjenige, der die Befreiung in Anspruch nehmen will, umso weniger Rücksicht zu nehmen, je verständlicher und unabweisbarer die von ihm verfolgten Interessen sind. Weiterhin ist … zu prüfen, ob die durch die Befreiung eintretenden Nachteile das Maß dessen übersteigen, was einem Nachbarn billigerweise noch zumutbar ist.« (BVerwG, U. v. 19.9.1986, a.a.O.; vgl. zum Rücksichtnahmegebot allg. auch die Vorbem. zu den §§ 29 ff., Rn. 27 ff.).
Es gilt also im konkreten Fall ganz genau darauf zu schauen, ob und wie die Interessen des Nachbars berührt sein könnten. Gerade Ausblick und Abschottung dürften unter Umständen maßgebliche Argumente für diese Festsetzungen gewesen sein. Soweit sich die Nachbarn an die für sie geltenden Festsetzungen gehalten haben, darf das denen nicht zum Nachteil angerechnet werden. Das ergibt sich auch aus dem bereits erwähnten Rücksichtnahmegebot.

Sind die genannten gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, kann die Befreiung erteilt werden.
Darüber entscheidet die Baugenehmigungsbehörde (BVerwG, B. v. 8.7.1998 - 4 B 64.98 -, NVwZ-RR 1999, 8 = ZfBR 1999, 54) im Einvernehmen (§ 36 Abs. 1) mit der Gemeinde (BVerwG, B. v. 10.10.1991 - 4 B 167.91 -, Buchholz 406.11 § 36 BauGB Nr. 45) nach pflichtgemäßem Ermessen. Dass über die Erteilung der Befreiung nach Ermessen entschieden wird, widerspricht nicht Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG, wonach Inhalt und Schranken des Eigentums durch das Gesetz bestimmt werden (BVerwG, B. v. 13.11.1968 - 4 B 58.68 -, DVBl. 1969, 361 = Buchholz 406.12 § 3 Nr. 3). Bei § 31 Abs. 2 handelt es sich darum, dass eine nach der gesetzlichen Bestimmung (§ 30) an sich unzulässige Nutzung durch eine administrative Entscheidung gleichwohl zugelassen werden kann. Das verbietet Art. 14 GG nicht. Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG meint die generell abstrakte Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums.
Dass Absatz 2 Befreiungsvoraussetzungen im Einzelnen bestimmt, bedeutet nicht, dass für Ermessen kein Raum mehr wäre oder dass i.d.R. das Ermessen auf Null geschrumpft wäre. Das kann auch nicht aus der generellen gesetzlichen Schranke, dass die Abweichung mit den öffentlichen Interessen vereinbar sein muss, geschlossen werden. Die Regelung in § 31 Abs. 2 unterscheidet deutlich voneinander die einzuhaltenden Voraussetzungen - die Grundzüge der Planung werden nicht berührt und es liegen entweder Gründe des Gemeinwohls vor (vgl. hierzu auch BVerwG, B. v. 5.2.2004 - 4 B 110.03 -, BRS 67 Nr. 86 = BauR 2004, 1124 [BVerwG 05.02.2004 - 4 B 110.03]) oder die Abweichung ist städtebaulich vertretbar - sowie die sich daran anschließende Ermessensentscheidung der Behörde. Daher kann z.B. eine Ermessensentscheidung auch dann ohne Rechtsfehler zu Ungunsten eines Antragstellers getroffen werden, wenn Grundzüge der Planung nicht berührt sind (vgl. BVerwG, B. v. 28.4.2008 - 4 B 16.08 -, juris).
Erforderlich für eine negative Ermessensentscheidung ist nur, dass der Befreiung gewichtige Interessen entgegenstehen (vgl. BVerwG, U. v. 4.7.1986 - 4 C 31.84 -, BVerwGE 74, 315, 319).
Außerdem kommen für die Ermessensausübung nicht nur Erwägungen in Betracht, die sich auf die Sphäre und das Vorfeld der öffentlichen Interessen beziehen; denn der BPlan ordnet ein Geflecht von sich auf die Bodennutzung beziehenden öffentlichen und privaten Interessen. Absatz 2 nennt selbst die gebotene Würdigung nachbarlicher Interessen als einen ermessensleitenden Gesichtspunkt.
Die Ermessenserwägungen der Baugenehmigungsbehörde wie auch der Gemeinde bei der Entscheidung über das Einvernehmen müssen sachgerecht, d.h. mit dem von der Behörde zu regelnden Gegenstand, der Abweichung vom BPlan, in einem sachlichen Zusammenhang stehen. Es muss sich nicht um städtebauliche Gründe handeln, die das Ermessen leiten, sie müssen aber einen städtebaulichen Bezug haben. Die Befreiung kann mit Nebenbestimmungen, z.B. einer Auflage, einer Befristung oder einem Widerrufsvorbehalt, versehen werden, und zwar nicht nur, um Versagungsgründe auf der Tatbestandsseite des Absatzes 2 auszuräumen, sondern auch aus sachgemäßen Ermessenserwägungen. Auch ein Baudispensvertrag (s. § 56 VwVfG) mit der Baugenehmigungsbehörde, näher liegend mit der Gemeinde (§ 11, § 124) zur Erlangung des Einvernehmens, kommt in Betracht.
Im Ergebnis lässt sich also sagen, dass alleine die Einhaltung sonstiger gesetzlicher Bestimmungen für sich genommen noch nicht die Befreiung von den Festsetzungen ermöglichen kann.
Die Argumente der Nachbarn sind hier ernst zu nehmen und soweit die Festsetzungen im Bebauungsplan im Hinblick auf die Garage besonderes Gewicht haben sollten, sind diese auch entsprechend zu würdigen.
Ich empfehle Ihnen daher – auch im Interesse eines beschleunigten Genehmigungsverfahrens – dass Sie zügig mit der Gemeinde und der Baurechtsbehörde einen Ortstermin vereinbaren. Aus der verwaltungsrechtlichen Praxis kann ich Ihnen sagen, dass solche Vor-Ort-Termine am Besten geeignet sind, die widerstreitenden Interessen unter einen Hut zu bringen.
Wie bereits dargestellt, handelt es sich um eine Ermessensentscheidung. Im Rahmen der pflichtgemäßen Ausübung dieses Ermessens muss die Behörde abwägen. Hierbei lässt sie sich von den dargestellten Überlegungen leiten. Am Ende kann sich dann die Wage durchaus zu Ihren Gunsten neigen, wenn die nachbarlichen Interessen dann entsprechend kompensiert werden.



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