Der direkte Draht zum Anwalt:
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00 Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen.

Besichtigungsrecht für Wohnungen: Was darf der Vermieter?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 17.09.2013

Frage:

Ich wohne seit ca.11/2 Jahren in einer Mietwohnung, und schon 4 Wochen nach Einzug steht das Haus zum Verkauf. Meine Frage:

Muss ich seit fast 11/2 Jahren meine Wohnung von fremden Leuten ständig und zu jeder Zeit besichtigen lassen, Mietminderung, da ich fast das doppelte der ortsüblichen Miete zahle, möglich? Ich kann doch nicht ständig Besichtigungen durchführen lassen, es muss doch auch mal ein Ende haben.

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-11
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen

Antwort:

Formen des Besichtigungsrechts.

Da der Mieter in den ihm überlassenen Räumen das Hausrecht auch gegenüber dem Vermieter genießt, steht diesem nur aus besonderem Anlass ein Recht zur Besichtigung und zum Betreten der Mieträume zu (LG Stuttgart ZMR 1985, 273; AG Hamburg NZM 2007, 211; AG Bonn NZM 2006, 897). Ein solcher ist insbesondere gegeben, um Schäden oder Gefährdungen aus konkretem Anlass festzustellen oder zu überprüfen.

Ob der Vermieter auch ohne solchen Anlass das Recht hat, in regelmäßigen Abständen eine allgemeine Besichtigung durchführen, ist streitig. Im Schrifttum wird ein anlassloses Besichtigungsrecht vielfach befürwortet (Lützenkirchen NJW 2007, 2152 f.; Herrlein ZMR 2007, 247; Schlüter NZM 2006, 681, 683); auch die Rechtsprechung hat eine Besichtigung der Wohnung durch den Vermieter ohne besonderen Grund in Abständen von zwei Jahren zugelassen (AG Rheine WuM 2003, 315 [AG Rheine 04.03.2003 - 4 C 668/02]).

Soll das Mietobjekt verkauft werden, ist der Vermieter berechtigt, die Mieträume mit Kauf- oder Mietinteressenten zu besichtigen (AG Lüdenscheid WuM 1990, 489). Ist das Mietverhältnis gekündigt, so darf der Vermieter die Mieträume zwecks Abnahme besichtigen. Außerdem kann er die Mieträume betreten, um Messvorrichtungen (z.B. Heizkostenverteiler) abzulesen und zu kontrollieren.

Das Besichtigungsrecht ist schonend auszuüben; vermeidbare Belästigungen haben zu unterbleiben. Soweit der Vermieter zum Besichtigen und Betreten der Mieträume befugt ist, kann er dieses Recht durch Dritte (z.B. Handwerker, Sachverständige, Messdienstbeauftragte) ausüben. Allerdings muss er die Person bei der Besichtigungsankündigung identifizierbar bezeichnen. Außerdem muss sich die besichtigende Person auf Verlangen des Mieters diesem gegenüber durch Vorlage eines geeigneten Ausweispapiers ausweisen.

Kommt es aus Anlass der Besichtigung zu Schäden oder Verschmutzungen, so kann der Mieter deren Beseitigung durch den Vermieter und bei Verschulden Schadensersatz verlangen.
Eine Formularklausel, nach welcher der Mieter dem Vermieter jederzeit Zutritt zur Mietwohnung zu gewähren hat, ist gemäß § 307 Abs. 2 BGB i.V.m. Art. 13 GG unwirksam. Das Wesen des Mietvertrags liegt gerade in der Einräumung des uneingeschränkten Besitzes an den Mieter (LG München I WuM 1994, 370, 373). Zulässig soll dagegen eine Vereinbarung sein, wonach der Vermieter berechtigt ist, die Wohnung ohne besonderen Anlass in angemessenen Abstand - z.B. alle zwei Jahre zur Feststellung des allgemeinen Zustands - zu betreten (AG Lübeck WuM 1993, 344).

Ankündigung.

Der Vermieter muss die Besichtigung rechtzeitig ankündigen und nach Treu und Glauben auf die zeitlichen Belange des Mieters Rücksicht nehmen (z.B. Urlaub). Die Ankündigungsfrist richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere nach dem Besichtigungsanlass. Im Regelfall ist eine Vorlaufzeit von 14 Tagen angemessen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid § 535 Rn. 183; a.A. AG Schöneberg GE 2004, 822; Lützenkirchen NJW 2007, 2152, 2154: eine Woche). Bei Gefahr im Verzug muss der Mieter dem Vermieter aber eine kurzfristige Besichtigung gestatten; erwogen wird eine Vorlaufzeit von mindestens 24 Stunden (Lützenkirchen NJW 2007, 2152 f.; Schlüter NZM 2006, 681 f.). Im Übrigen steht dem Vermieter das Recht nur zu angemessener Tageszeit zu; Grundsätzlich muss der Vermieter die allgemeinen Besuchszeiten (Montags bis Freitags 10.00 bis 13.00 und 15.00 bis 18.00) einhalten.

Dem Erwerber einer Wohnung steht das Recht zum Betreten und zur Besichtigung erst zu, nachdem er Vermieter geworden ist (vgl. § 566 BGB). Will er die Wohnung vorher betreten, so muss er sich der Hilfe des Veräußerers bedienen oder das Einverständnis des Mieters einholen.
Terminvorschlag.

Der Vermieter sollte alternativ Termine anbieten oder den Mieter um einen Terminvorschlag bitten. Die berufsbedingte Abwesenheit des Mieters ist kein Hinderungsgrund, auch wenn der Vermieter hierauf Rücksicht nehmen muss. In einem derartigen Fall muss der Mieter den Schlüssel bei einer Person seines Vertrauens oder dem Hausmeister hinterlegen. Der Mieter ist nach Treu und Glauben verpflichtet, sich auf die Vorschläge hin zu äußern und ggf. selbst einen Termin anzubieten. Verhält er sich schuldhaft passiv, so kann er sich dem Vermieter aus Pflichtverletzung gemäß § 280 Abs. 1 BGB schadensersatzpflichtig machen.
Anlasslose Besichtigung.

Das Recht, die Mieträume routinemäßig auf ihren Zustand zu überprüfen, kann wenn überhaupt nur in angemessenen Abständen - etwa im Turnus von zwei bis drei Jahren - ausgeübt werden.
Dritte Personen.

Der Vermieter kann sich durch eine andere Person begleiten lassen, wenn hierfür - wie bei Einschaltung eines Sachverständigen oder eines Handwerkers - ein besonderer Grund gegeben ist. Er kann das Recht auch durch einen Dritten ausüben lassen, sofern dies sachgerecht ist. In einem solchen Fall kann der Mieter verlangen, dass der Dritte sich ausweist.
Kaufinteressent.

Der Kaufinteressent ist grundsätzlich nicht berechtigt, ohne Begleitung des Vermieters die Wohnung zu betreten. Etwas anderes soll dann gelten, wenn der Vermieter den Interessenten rechtzeitig vorher namentlich benannt hat und dieser sich gegenüber dem Mieter ordnungsgemäß - durch Vorlage des Personalausweises - ausweist (LG Stuttgart WuM 1991, 578 [LG Stuttgart 24.04.1991 - 13 S 130/91]; LG Trier WuM 1993, 185; weitergehend AG München WuM 1994, 425). Die Ankündigungsfrist sollte mindestens eine Woche betragen.

Die Pflicht des Mieters, die Besichtigung zu dulden, besteht nur, wenn konkrete Kaufinteressenten vorhanden sind. In der Rechtsprechung ist das Besichtigungsrecht des Vermieters bei Verkaufsfällen auf einmal in der Woche beschränkt worden (LG Kiel WuM 1993, 52; noch enger: AG Hamburg WuM 1992, 540).

Hierauf sollten Sie hinweisen. Sie müssen die Besichtigungen in dem beschriebenen Umfange also nicht dulden. Da Sie die Leute nicht ständig in die Wohnung lassen müssen, brauchen Sie auch die Miete deswegen nicht zu mindern.



Rechtsbeiträge über Miet-/ Immobilienrecht
Interessante Fälle aus der E-Mail-Rechtsberatung zu Begehung

Rechte des Vermieters bei heimlichen Auszug des Mieters | Stand: 14.12.2016

FRAGE: Ich besitze ein Haus, welches vermietet ist. Die Mieter zahlen weder Nebenkosten noch Miete seit August und haben aus diesen Gründen die Kündigung zum 31.1.2017 über einen Gerichtsvollziehe...

ANTWORT: Grundsätzlich steht dem Hauseigentümer das Recht zum Betreten der vermieteten Wohnung zum Zwecke der Gefahrenabwehr auch in Abwesenheit des Mieters zu. Das setzt voraus, dass der Vermieter zuvo ...weiter lesen

Haftung des Vermieters bei Diebstahl aus dem Keller des Mietshauses | Stand: 21.03.2015

FRAGE: Inwieweit hat ein Vermieter (unabhängig von der Sachversicherung des Mieters) Schadenersatz zu leisten, wenn in sämtliche Kellerräume des Mietshauses eingebrochen und wertvolle Gegenständ...

ANTWORT: Der Vermieter von Wohnraum haftet mietrechtlich nur für Schäden am Hausrat eines Mieters, wenn solche Schäden durch einen Mangel am Gebäude verursacht wurden. Klassischer Fall hierfü ...weiter lesen

Fristlose Kündigung nach Mietminderung | Stand: 27.03.2012

FRAGE: Wir haben nach Mietminderung die fristlose Kündigung bekommen. Die RAin der Vermieter, rief heute an, teilte uns mit wen wir am 31.03 die Mietsache nicht übergeben und die Vermieter nicht reinlassen...

ANTWORT: Um das Ergebnis meiner Antwort vorwegzunehmen: Sie machen bitte gar nichts! Und zwar aus folgenden Gründen:Ich gehe nach Ihrer kurzen Schilderung davon aus, dass es bislang kein gerichtliches Räumungsverfahre ...weiter lesen

Wohnungsbesichtigungen schränken das Privatleben erheblich ein | Stand: 31.03.2011

FRAGE: Am 30.03.2011 haben wir unseren Mietvertrag fristgemäß zum 30.06.2011 gekündigt. Unsere Vermieterin möchte unsere Telefonnummer um über einen Makler Besichtigungstermine durchzuführen...

ANTWORT: Sehr geehrter Mandant, Fragestellung: Wohnungsbesichtigung durch Vermieter, Makler oder BewerberEin Besichtigungsanspruch des Vermieters besteht vornehmlich in folgenden Fällen: Überprüfun ...weiter lesen

Hartz IV Leistung - trotz vorübergehndem anderen Wohnort | Stand: 27.01.2011

FRAGE: Kann ich weiterhin Hartz 4 Leistungen erhalten bei Abwesenheit vom Wohnort wegen Pflege Angehöriger?  Der Arbeitsvermittler will daß ich mich in Stadt A vom Leistungsbezug abmelde und i...

ANTWORT: Sehr geehrter Mandant,Sie müssen sich dann ummelden, wenn Sie Ihren gewöhnlichen Aufenthalt ändern, da sich in diesem Fall die Zuständigkeit Ihres Leistungsträgers ändert ...weiter lesen

Bedarf es der Erlaubnis des Mieters um Innenaufnahmen der Wohnung zu tätigen? | Stand: 26.08.2010

FRAGE: Ich möchte meine Wohnung verkaufen. Mein Mieter erlaubt mir nicht, Innenaufnahmen von der Wohnung zu machen. Ist er dazu berechtigt? ...

ANTWORT: Sehr geehrte Mandantin,mir ist bewusst, dass das deutsche Mietrecht es den Vermietern nicht immer leicht macht und ich kann mir vorstellen, dass Mieter manchmal große Probleme machen können ...weiter lesen


E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-11
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen

SEHR GUT
4.5 Sternenbewertungen

20.693 Kundenbewertungen
Bewerten auch Sie den Anwalt
nach dem Gespräch !

   | Stand: 04.07.2018
Ich hatte eine E-Mail Beratung gebucht für Mietrecht und habe dann Kontakt mit der Rechtsanwältin Alexandra Pritzsche gehabt.sie ist sehr kompetent nimmt sich auch viel Zeit und hat auf jede Frage die richtige passende Antwort gehabt ich kann die Rechtsanwältin nur weiter empfehlen ein großes Lob und vielen Dank noch.

   | Stand: 29.06.2018
Frau Kuner hat mich kompetent , sehr freundlich und zuvorkommend beraten. Vielen Dank Frau Kuner!

   | Stand: 28.06.2018
Ich war sehr zufrieden mit der Beratung von Herrn RA Hoffmann, der mir, in einem für mich komplexen Fall, weitergeholfen hat. Ich werde mich wieder an ihn wenden. Herzlichen Dank

Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-11
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen



Wichtige Themen:

Rechtsanwalt für Mietrecht | Allgemeine Rechtsfragen | Arbeitsrecht | Mietrecht | Abwesenheit | Betretungsrecht | Informationpflicht Vermieter | Mietpfandrecht | Nutzungsüberlassung | Türaufbruch | Türöffnung | Vermieter | Vermieterpfandrecht | Vermieterpflichten | Vermieterrecht | Vermieterschutz | Vermietrecht | Wohnungsbegehung | Wohnungsbesitzer | Zutritt | Zutrittsrecht | Begehungsrecht

Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:


ERFOLGSAUSSICHTEN CHECK

Lassen Sie 10 Anwälte urteilen

Lohnt sich ein Anwalt? Lassen Sie das Risiko Ihrer Rechtsangelegenheit von unabhängigen Rechtsanwälten bewerten. ...weiter lesen
Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:

HOMEPAGE TOOLS
NEU und exklusiv für Webmaster

Machen Sie Ihre Website rechtssicher! Mit unseren kostenlosen Homepage-Tools minimieren sie das Risiko einer Abmahnung. Egal ob Impressum, Disclaimer oder AGB. ...weiter lesen
Recht auf Ihrer Website

JURA TICKER

Die neuesten Meldungen auf Ihrer Website
Der Jura-Ticker bietet Ihren Besuchern aktuelle Gerichtsurteile, die stets interessant und leserfreundlich geschrieben sind. Dieser Content ist kostenlos in jede Website integrierbar und wird von uns regelmäßig mit einer neuen Meldung bestückt. Rechtsgebiete, Größe und Farben des Tickers können dabei an den eigenen Internetauftritt angepasst werden.

Anwaltshotline
Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-11
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen


E-Mail Beratung Online-Rechtsberatung per E-Mail. Antwort innerhalb weniger Stunden „schwarz auf weiß“. Jetzt Anfragen