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Kosten nachträglich auf Mieter umlegen

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer
Stand: 10.09.2013

Frage:

Wir haben hier ein Mehrfamilienhaus mit sechs Parteien. Fünf sind fremdvermietet, eine Wohnung ist in Eigennutzung.
Seid ca. 2 Jahren wir ein Teil des Wassers aus Regenwasser und Brunnen genutzt. Der Brunnen war schon da, Zisterne und alles drumherum haben wir gebaut.

Bisher haben wir noch keine Kosten an die Mieter weiter berechnet. Ist es überhaupt möglich diese Kosten umzulegen?

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Antwort:

Ich habe Zweifel, ob es mit vertretbarem Aufwand möglich ist die Mieter rechtssicher an den Kosten der Wassernutzung zu beteiligen.

Zu denken wäre zum einem daran, dass die Mieter einen Beitrag im Rahmen der Nebenkosten zahlen. Das würde allerdings voraussetzen, dass eine entsprechende Regelung im Mietvertrag getroffen worden ist – was ich nicht annehme.

Darüber hinaus müsste der laufende Unterhalt der Anlage (nicht die Investitionskosten) auf die Mieter umgelegt werden. Angesichts des unterschiedlichen Wasserverbrauchs der Menschen ist hier eigentlich nur eine separate Wasseruhr geeignet eine gerechte Verteilung zu gewährleisten. Fehlt es daran und ist die Abrechnung des Wasserbezuges nicht anderweitig im Mietvertrag geregelt, muss eine Abrechnung über die Wohnungsgröße erfolgen. Das Problem dürfte für Sie schon darin liegen, einen laufenden Aufwand für die Umlage zu ermitteln. Ich gehe davon aus, dass dieser eher gering sein dürfte.

Einer Abrechnung im Rahmen der Nebenkosten stehe ich daher skeptisch gegenüber.

§ 559 BGB lässt aber eine Mieterhöhung nach Modernisierung zu. Die Vorschrift hat den folgenden Wortlaut:

§ 559 Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
(1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
(2) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.
(3) Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.
(4) Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn
1.
die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder
2.
die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte.
(5) Umstände, die eine Härte nach Absatz 4 Satz 1 begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie nach § 555d Absatz 3 bis 5 rechtzeitig mitgeteilt worden sind. Die Bestimmungen über die Ausschlussfrist nach Satz 1 sind nicht anzuwenden, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Den Bau der Zisterne halte ich für eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne des Gesetzes, denn § 555b Ziff. 3 BGB trifft die folgende Regelung:

§ 555b Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,
1……
2…….
3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird
4…..

Gerichtliche Entscheidungen, die dieses bestätigen, liegen allerdings noch nicht vor.

Nach dem zum Zeitpunkt der Modernisierung geltendem Recht musste die Modernisierung nicht zuvor dem Mieter angekündigt werden, so dass dieser zustimmen konnte. Nach heutigem Recht müsste eine vorherige Mitteilung und Zustimmung erfolgen.

Das Mieterhöhungsverlangen mit dem Sie 11% der Kosten anteilig für die Wohnungen geltend machen, muss den Mietern schriftlich mitgeteilt werden. Dabei ist es Pflicht des Vermieters, die tatsächlich aufgewandten Kosten zu belegen. Hierbei sind nur die neu entstandenen Kosten und nicht etwa die Kosten des bereits vorhandenen Brunnens anzusetzen.

Fazit: Grundsätzlich erscheint mir eine Mieterhöhung auch jetzt noch möglich; natürlich nur für die Zukunft. Ich fürchte allerdings, dass der Aufwand zum Nachweis der geleisteten Investitionen und die Durchführung des Mieterhöhungsverlangens in keinem guten Verhältnis zum Ertrag steht. Zur gesetzlichen Regelung:

§ 559b Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung
(1) Die Mieterhöhung nach § 559 ist dem Mieter in Textform zu erklären. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert wird. § 555c Absatz 3 gilt entsprechend.
(2) Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn
1.
der Vermieter dem Mieter die Modernisierungsmaßnahme nicht nach den Vorschriften des § 555c Absatz 1 und 3 bis 5 angekündigt hat oder
2.
die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Alternativ schlage ich Ihnen vor bei Mieterwechsel für die Zukunft eine pauschale Regelung für die Regenwassernutzung im Vertrag auszuweisen oder einfach den Mietpreis entsprechend höher anzusetzen.



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