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Vermieter möchte nach Kündigung Ursprungszustand der Wohnung hergestellt haben

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 04.09.2013

Frage:

Ich miete seit August 2003 eine Altbauwohnung von 1910 in einem 6 Familienhaus. Als ich die Wohnung mietete, war diese drei Jahre nicht bewohnt und in einem entsprechend renovierungsbedürftigen Zustand. Mein Vermieter hatte das Haus kurz zuvor erworben (es gehörte früher der Post). In dem Haus wohnten andere Familien schon seit Jahrzehnten. Nach der Renovierung der Wohnung einschl. Farbanstrich, teilweise neue Tapeten und vor allem der Bodenbeläge war meine Wohnung die modernste im Haus. Ich habe alle Renovierungen selbst bezahlt und es wurden verarbeitet: Teppichböden (Schlafzimmer, Kinderzimmer, Gästezimmer), Kunststoffbeläge (in Küche und Bad) sowie im Wohnzimmer und Esszimmer hochwertiger Laminatfußboden, alles von einer Fachfirma für mehrere tausend Euro verlegt. Der Originalfußboden war nicht bewohnbar, es war ein hässlicher, grauer Linoleum (PVC-Boden?). Der Vermieter ließ mich damals eine Zusatzvereinbarung unterschreiben, dass ich die Bodenbeläge bei Auszug nach Wahl des Vermieters in der Wohnung belasse oder entferne.

Da ich nun nach 10 Jahren wegen Heirats ausziehe, habe ich die Wohnung gekündigt und nun möchte der Mieter von dem Recht Gebrauch machen, dass ich die Beläge entferne, weil er den Boden grundrenovieren möchte und den unter dem Linoleum und einer weiteren Schicht Spanplatten liegenden Holzboden wieder hervorbringen will. Er behauptet, das sei heute gefragt, doch damals war Laminatboden das Modernste und es ist auch heute noch modern. Der Laminatboden ist in einwandfreiem Zustand, bei den Teppichböden verstehe ich das ja noch, aber ich halte es für nicht zumutbar und nicht verhältnismäßig, einen einwandfreien Boden zu entfernen. In den letzten 4 Jahren sind dann nach und nach die alten Mieter ausgezogen oder verstorben und junge Familien eingezogen. Zuvor hat der Vermieter diese Wohnungen grundrenoviert und die Böden freigelegt. Ich habe die Zusatzvereinbarung damals deshalb unterschrieben, weil ich dachte, der Vermieter wollte sich schützen, weil ich die Wohnung mit den Bodenbelägen aufgewertet habe und damit ich ihm diesen Wert nach Auszug überlasse. Ich bin niemals davon ausgegangen (war naiv?), dass dies nun zu meinen Ungunsten ausfällt. Zumal der Vermieter erst vor 2 Jahren sich an den Kosten für einen Laminatboden im Kinderzimmer beteiligt hat, wo vorher ein Teppichboden lag.

Ich habe dies dem Vermieter mitgeteilt und mir Bedenkzeit zum Prüfen erbeten. Können Sie mir ein Angebot machen ob ich ein Recht habe, die Beläge drin zu lassen? Ist diese Zusatzvereinbarung überhaupt rechtskräftig? Zumindest den Laminatboden im Wohn- Esszimmer und Flur möchte ich drinlassen. Habe ich eine Chance?

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Antwort:

Grundsätzlich sind Sie zur Entfernung verpflichtet, unabhängig davon, wie sinnvoll dies im Ergebnis auch sein mag. Ich möchte Ihnen hierzu einen kleinen Überblick über die hierzu ergangene Rechtsprechung geben.
„Die Rückbauverpflichtung des Mieters entfällt nicht alleine dadurch, dass der Vermieter dem Einbau zugestimmt hat, erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter ausdrücklich oder konkludent auf den Rückbau verzichtet hat.“
AG Hamburg, 11.09.2006 - 644 C 248/04, jurisPR-MietR 1/2007 Anm. 4
Dies trifft Ihren Fall. Ein ausdrücklicher Verzicht liegt bei Ihnen gerade nicht vor.

„Vor Beendigung des Mietverhältnisses muss der Mieter eine von ihm in den Wohnräumen in gewöhnlicher Weise angebrachte Holzpaneel-Deckenverkleidung regelmäßig nicht, auch nicht aus Feuersicherheitsgründen für das Gebäude, entfernen.“

AG Brandenburg, 01.04.2003 - 32 C 181/00, WuM 2003, 321
Dies bedeutet aber, dass der Einbau nach Beendigung verlangt werden kann.

„Der Mieter ist nach Beendigung des Mietvertrages gem. § 556 Abs. 1 BGB verpflichtet, die von ihm in die Mieträume eingebrachten Sachen zu entfernen und eingebaute Kabelkanäle, eine Einbauküche sowie Einbauschränke zu beseitigen. Erfüllt der Mieter seine Beseitigungspflicht nicht, kann der Vermieter gem. § 326 Abs. 1 Satz 2 BGB Schadensersatz i.H.d. notwendigen Kosten des Ausbaus geltend machen.“

OLG Frankfurt am Main, 15.02.2001 - 1 U 190/99, OLGR 2001, 319

§Der Anspruch des Vermieters gegen den Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses, die von ihm vorgenommenen Einbauten zurückzubauen und die Veränderungen an der Mietsache rückgängig zu machen, fällt nicht schon nach Ablauf einer gesetzten Leistungsfrist weg, sondern erst wenn der Vermieter statt der Leistung Schadensersatz verlangt.“

LG Berlin, 26.07.2010 - 67 S 165/09, GE 2010, 1340

Aus dieser Übersicht können Sie erkennen, dass Sie leider den Laminatboden entfernen müssen.
Die ständige Rechtsprechung zu § 535 BGB geht von Folgendem aus:
Ein Mieter ist zu eigenmächtigen Veränderungen der Mietsache – sofern nichts anderes vereinbart ist – nicht berechtigt. Veränderungen bedürfen der Zustimmung des Vermieters. Anders ist es, wenn die Maßnahme die Substanz der Mietsache, den Vermieter und Mitmieter nicht beeinträchtigt (Lange ZMR 04, 881, 888). ZB die Verlegung von Teppichböden, die Aufstellung einer Duschkabine oder der Einbau einer Küche sind grds zulässig. Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist idR der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen.

Weiter wollen Sie wissen, ob diese Vereinbarung überhaupt rechtens war.
Hierzu ist zunächst zu sagen, dass ja wie gezeigt, grundsätzlich die Pflicht zur Entfernung des Bodens besteht. Sie haben von daher das Recht eingeräumt bekommen, dass der Vermieter von seinem Recht nicht Gebrauch macht, wenn er es nicht will. Gegen seine Entscheidungsfreiheit ist nichts einzuwenden. Die Vereinbarung nimmt zunächst die Rechte des Vermieters zurück, unbedingt die Entfernung zu verlangen. Von daher besteht keine Benachteiligung Ihrerseits.
Sie mussten bei Abschluss der Vereinbarung davon ausgehen, dass der Vermieter die Entfernung verlangt. Der Umstand, dass Sie damit rechneten, er würde es nicht tun, weil er davon keinen Vorteil haben könnte (weil der neue Boden besser als der alte ist) reicht eben leider nicht aus.



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