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Rückerstattung von Miete


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Marc N. Wandt
Stand: 15.08.2013

Frage:

Ich habe 2009 eine Doppelhaushälfte von meinem Vater geerbt.
Den bis dahin bestehenden Mietvertrag haben die Mieter und ich unverändert übernommen und genauso wieder abgeschlossen.
Jetzt ist dem Mieter durch eine Verkaufsanzeige für das Haus aufgefallen, dass die Wohnfläche wie im Mietvertrag beziffert nicht 140 qm sondern 121 qm beträgt. Durch meine Überprüfung der Bauunterlagen musste ich feststellen, dass die Wohnfläche tatsächlich wohl 121 qm beträgt.
Leider kann ich nicht mehr nachvollziehen, wie mein Vater die qm-fläche von 141 ermittelt hat. Bislang ist jedenfalls keiner der Parteien diese Diskrepanz aufgefallen und der "neue" Mietvertrag dementsprechend genauso abgeschlossen worden.
Die Miete beträgt seit 1.4.2009 (Mietbeginn) unverändert 685 €. Das Haus ist seit
09/2013 in meinem Besitz.
Meine Frage: Hat der Mieter tatsächlich einen Anspruch auf Rückerstattung von
4800 €?
Wenn ja: Müsste ich eine Rückerstattung mit bezahlen?
Was können Sie mir raten?
Was muss ich noch beachten?

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Antwort:

Leider hat es den Anschein, dass Ihr Mieter tatsächlich die überzahlte Miete zurückfordern kann. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH stellt eine für den Mieter ungünstige Abweichung der Wohnungsgröße jedenfalls dann einen Mangel dar, wenn die Abweichung 10% oder mehr erreicht. Auch eine tatsächliche Taulichkeitseinschränkung kommt es in diesem Fall nicht an (vgl. BGH, Urt. v. 24.03.04, Az. VIII ZR 133/03).

Eine Abweichung von 19 m2 genügt diesen Anforderungen unzweifelhaft.

Etwas andere kann nur gelten, wenn im Einzelfall sich aus dem Mietvertrag ergibt, dass die Wohnungsgröße kein bildender Bestandteil für die Miethöhenbemessung geworden ist. Das dürfte in den aller wenigsten Fällen so klar aus dem Mietvertrag zu entnehmen sein, dass es einer gerichtlichen Prüfung standhält. Es spricht insoweit vieles dafür, dass Ihr Mieter tatsächlich Teile der überzahlten Miete zurückverlangen kann. Auf ein Verschulden kommt es für den Anspruch nicht an. Auslösenmd ist allerin das Moment, dass die Wohnungsgröße negativ von der vertraglichen Vereinbarung abweicht. Die Ursachen hierfür sind nicht relevant.

Die Beweislast für die Unterschreitung liegt insoweit beim Mieter. Da sie jedoch schildern, dass die Baupläne diesen Verdacht bestätigen, dürfte das Ansinnen des Mieters wohl nicht gänzlich unzutreffend sein. Man könnte jedoch überlegen, ob man die Wohnung nicht professionell aufmessen lässt, um endgültige Sicherheit bzgl. der Größe zu haben. Es besteht natürlich das Risiko, dass die Abweichung sich als noch größer und der Rückzahlungsanspruch um so höher darstellt. Gleichsam ist natürlich auch eine Verringerung möglich, wobei ein Erreichen der 10%-Grenze nicht allzu wahrscheinlich sein dürfte. Fiele die Abweichung unter diese Grenze, bestünde kein Anspruch des Mieters auf Rückzahlung. Eine solche Abweichung wäre hinzunehmen.


Die Grenze der Rückzahlungspflicht findet sich in den allgemeinen Verjährungsregeln des BGB. Hiernach kann der Mieter "nur" für die letzten drei Jahre, beginnend mit dem 01.01.2010, die Rückforderung aus ungerechtfertigter Bereicherung anmelden. Die davor liegenden Überzahlungen sind inzwischen verjährt.

Meine überschlägigen Berechnungen haben insoweit, Stand per August, einen Rückzahlungsanspruch von knapp 4.100 EUR ergeben. Dieser richtet sich gegen den oder die Eigentümer als Vermieter. Wenn Sie also seit 2009 Vermieter geworden sind, insoweit erschließt sich mir Ihre Besitzerstellung seit 09/2013 nicht ganz, wären Sie und ggf. vorhandene Miterben gesamtschuldnerisch für die Rückerstattung verantwortlich. Im innenverhältnis der Erben besteht sodann ein Ausgleichsanspruch untereinander, gequotelt nach den gezogenen Nutzungen. Dies bedeutet, nach dem Anteil des an den jeweiligen Erben ausgekehrten Teil der Miete. Ich betone nochmals, dass dies ein Anspruch allein im Innenverhältnis ist. Der Mieter kann von allen Erben den Gesamtbetrag bis zur Höhe der Überzahlung verlangen.

Sie sollten nunmehr unbedingt eine Anpassung des Mietzinses nach unten, abstellend auf die tatsächliche Wohnungsgröße vornehmen. Es hindert Sie indes jedoch niemand, gleichzeitig ein Mieterhöhungsverlangen gegenüber dem Mieter auszusprechen. Wenn seit 2009 keine Mieterhöhung erfolgte, kann die Miete um bis zu 20% (in Ausnahmefällen um 15%) an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden. Dies muss jedoch mit gesondertem Mieterhöhungsverlangen erfolgen und kann auch nur für die Zukunft gelten. Die Voraussetzungen der §§ 558 ff. BGB sind zu beachten.

Für die aufgelaufenen Überzahlungen ist dies nicht mehr möglich.



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