Der direkte Draht zum Anwalt:
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00 Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen.

Rückerstattung von Miete


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Marc N. Wandt
Stand: 15.08.2013

Frage:

Ich habe 2009 eine Doppelhaushälfte von meinem Vater geerbt.
Den bis dahin bestehenden Mietvertrag haben die Mieter und ich unverändert übernommen und genauso wieder abgeschlossen.
Jetzt ist dem Mieter durch eine Verkaufsanzeige für das Haus aufgefallen, dass die Wohnfläche wie im Mietvertrag beziffert nicht 140 qm sondern 121 qm beträgt. Durch meine Überprüfung der Bauunterlagen musste ich feststellen, dass die Wohnfläche tatsächlich wohl 121 qm beträgt.
Leider kann ich nicht mehr nachvollziehen, wie mein Vater die qm-fläche von 141 ermittelt hat. Bislang ist jedenfalls keiner der Parteien diese Diskrepanz aufgefallen und der "neue" Mietvertrag dementsprechend genauso abgeschlossen worden.
Die Miete beträgt seit 1.4.2009 (Mietbeginn) unverändert 685 €. Das Haus ist seit
09/2013 in meinem Besitz.
Meine Frage: Hat der Mieter tatsächlich einen Anspruch auf Rückerstattung von
4800 €?
Wenn ja: Müsste ich eine Rückerstattung mit bezahlen?
Was können Sie mir raten?
Was muss ich noch beachten?

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-11
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen

Antwort:

Leider hat es den Anschein, dass Ihr Mieter tatsächlich die überzahlte Miete zurückfordern kann. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH stellt eine für den Mieter ungünstige Abweichung der Wohnungsgröße jedenfalls dann einen Mangel dar, wenn die Abweichung 10% oder mehr erreicht. Auch eine tatsächliche Taulichkeitseinschränkung kommt es in diesem Fall nicht an (vgl. BGH, Urt. v. 24.03.04, Az. VIII ZR 133/03).

Eine Abweichung von 19 m2 genügt diesen Anforderungen unzweifelhaft.

Etwas andere kann nur gelten, wenn im Einzelfall sich aus dem Mietvertrag ergibt, dass die Wohnungsgröße kein bildender Bestandteil für die Miethöhenbemessung geworden ist. Das dürfte in den aller wenigsten Fällen so klar aus dem Mietvertrag zu entnehmen sein, dass es einer gerichtlichen Prüfung standhält. Es spricht insoweit vieles dafür, dass Ihr Mieter tatsächlich Teile der überzahlten Miete zurückverlangen kann. Auf ein Verschulden kommt es für den Anspruch nicht an. Auslösenmd ist allerin das Moment, dass die Wohnungsgröße negativ von der vertraglichen Vereinbarung abweicht. Die Ursachen hierfür sind nicht relevant.

Die Beweislast für die Unterschreitung liegt insoweit beim Mieter. Da sie jedoch schildern, dass die Baupläne diesen Verdacht bestätigen, dürfte das Ansinnen des Mieters wohl nicht gänzlich unzutreffend sein. Man könnte jedoch überlegen, ob man die Wohnung nicht professionell aufmessen lässt, um endgültige Sicherheit bzgl. der Größe zu haben. Es besteht natürlich das Risiko, dass die Abweichung sich als noch größer und der Rückzahlungsanspruch um so höher darstellt. Gleichsam ist natürlich auch eine Verringerung möglich, wobei ein Erreichen der 10%-Grenze nicht allzu wahrscheinlich sein dürfte. Fiele die Abweichung unter diese Grenze, bestünde kein Anspruch des Mieters auf Rückzahlung. Eine solche Abweichung wäre hinzunehmen.


Die Grenze der Rückzahlungspflicht findet sich in den allgemeinen Verjährungsregeln des BGB. Hiernach kann der Mieter "nur" für die letzten drei Jahre, beginnend mit dem 01.01.2010, die Rückforderung aus ungerechtfertigter Bereicherung anmelden. Die davor liegenden Überzahlungen sind inzwischen verjährt.

Meine überschlägigen Berechnungen haben insoweit, Stand per August, einen Rückzahlungsanspruch von knapp 4.100 EUR ergeben. Dieser richtet sich gegen den oder die Eigentümer als Vermieter. Wenn Sie also seit 2009 Vermieter geworden sind, insoweit erschließt sich mir Ihre Besitzerstellung seit 09/2013 nicht ganz, wären Sie und ggf. vorhandene Miterben gesamtschuldnerisch für die Rückerstattung verantwortlich. Im innenverhältnis der Erben besteht sodann ein Ausgleichsanspruch untereinander, gequotelt nach den gezogenen Nutzungen. Dies bedeutet, nach dem Anteil des an den jeweiligen Erben ausgekehrten Teil der Miete. Ich betone nochmals, dass dies ein Anspruch allein im Innenverhältnis ist. Der Mieter kann von allen Erben den Gesamtbetrag bis zur Höhe der Überzahlung verlangen.

Sie sollten nunmehr unbedingt eine Anpassung des Mietzinses nach unten, abstellend auf die tatsächliche Wohnungsgröße vornehmen. Es hindert Sie indes jedoch niemand, gleichzeitig ein Mieterhöhungsverlangen gegenüber dem Mieter auszusprechen. Wenn seit 2009 keine Mieterhöhung erfolgte, kann die Miete um bis zu 20% (in Ausnahmefällen um 15%) an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden. Dies muss jedoch mit gesondertem Mieterhöhungsverlangen erfolgen und kann auch nur für die Zukunft gelten. Die Voraussetzungen der §§ 558 ff. BGB sind zu beachten.

Für die aufgelaufenen Überzahlungen ist dies nicht mehr möglich.



Interessante Fälle aus der E-Mail-Rechtsberatung zu Dauergast

Vermieterin verrechnet Nerbenkosten mit der Kaution | Stand: 31.07.2015

FRAGE: Meine frühere Vermieterin gibt die Kaution immer bei Wohnungsübergabe zurück. Ich hatte einen Anspruch in Höhe von 1,800,00 EUR. Da sie sich bereit erklärte von der Kaution di...

ANTWORT: Sie können gegebenenfalls gegen den Vermieter beim Amtsgericht Klage auf Zahlung des einbehaltenen Kautionsbetrages nebst Rechtshängigkeitszinsen erheben. Die von Ihnen geltend gemachten Ansprüch ...weiter lesen

Ungleichbehandlung bei Vertragsabschlüssen mit mehreren Mietern | Stand: 29.12.2014

FRAGE: Seit nunmehr 50 Jahren wohne ich in München in der Wohnung meiner Eltern, die ich hier auch betreut und gepflegt habe. Meine Mutter ist 1992 gestorben und da habe ich so einen Stress mit dem Vermiete...

ANTWORT: Ich kann verstehen, dass Sie über die Situation wütend sind und sich über den Tisch gezogen vorkommen. Aber die unterschiedliche Behandlung Ihrer Person und der anderen Mieterin ist unte ...weiter lesen

Besichtigungsrecht für Wohnungen: Was darf der Vermieter? | Stand: 17.09.2013

FRAGE: Ich wohne seit ca.11/2 Jahren in einer Mietwohnung, und schon 4 Wochen nach Einzug steht das Haus zum Verkauf. Meine Frage: Muss ich seit fast 11/2 Jahren meine Wohnung von fremden Leuten ständi...

ANTWORT: Formen des Besichtigungsrechts.Da der Mieter in den ihm überlassenen Räumen das Hausrecht auch gegenüber dem Vermieter genießt, steht diesem nur aus besonderem Anlass ein Recht zu ...weiter lesen

Was tun bei groben Mängeln in der Wohnung? | Stand: 03.01.2013

FRAGE: Zu 1 Meine Wohnung ist im Schlafzimmer,Bad und Küche feucht , Bezug am 15.10.2012 diese Schäden traten schon am 02.11.2012 auf , habe ich meinem Vermieter das schriftlich mitgeteilt.Zu 2am 29.12.201...

ANTWORT: 1 Meine Wohnung ist im Schlafzimmer,Bad und Küche feucht , Bezug am 15.10.2012 diese Schäden traten schon am 02.11.2012 auf , habe ich meinem Vermieter das schriftlich mitgeteilt.Das war richtig ...weiter lesen

Mietminderung wegen unangekündigten Dacharbeiten | Stand: 20.04.2012

FRAGE: Unser Vermieter hat ohne Ankündigung und Vorabinformation ein Gerüst um das Mehrfamilienhaus aufbauen lassen um Dacharbeiten durchzuführen.Dabei wurde unsere Terrasse zum Gerüstaufba...

ANTWORT: Die Bauarbeiten und die damit zusammenhängenden Unannehmlichkeiten stellen mietrechtlich einen Mangel der Mietsache dar, die gem. § 536 Abs. 1 BGB zur Minderung der Miete berechtigen. Was di ...weiter lesen

Mietminderung wegen extremen Temperaturen? | Stand: 14.09.2011

FRAGE: Ich hätte gerne eine Auskunft und Beratung bzgl. Mietminderung wegen enormer Wärme und Kälte in der Wohnung und ob dies auch Rückwirkend möglich ist, da der Fehler am Bau lieg...

ANTWORT: Frage 1.: Der Keller aber wird voll auf unsere Wohnflasche (qm) angerechnet. Kann man auch hier was machen?Entscheidend für die Beurteilung einer Minderung ist nicht die gezahlte Miete, sondern de ...weiter lesen


Rechtsbeiträge über Miet-/ Immobilienrecht
Interessante Beiträge zu Dauergast

Anforderungen an einer wirksamen Mieterhöhungsankündigung
| Stand: 07.06.2016

Unlängst hatte das Amtsgericht Görlitz zu entscheiden, ob die Unterzeichnung einer Modernisierungsankündigung durch den Wohnungsmieter zugleich als Zustimmung zu einer späteren Mieterhöhung zu werten ...weiter lesen

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-11
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen

SEHR GUT
4.5 Sternenbewertungen

20.209 Kundenbewertungen
Bewerten auch Sie den Anwalt
nach dem Gespräch !

   | Stand: 17.10.2017
Vielen Dank für die Ausführliche Kompetente Beratung. Bei weiteren Unklarheiten gerne wieder.

   | Stand: 17.10.2017
Ich werde anwaltshotline weiterempfehlen und bei Bedarf auch nutzen

   | Stand: 16.10.2017
Nach einer Kündigung wollte mein Arbeitgeber ein Paragraphen wissen, in dem etwas sehr explizites stand. Nach langer Suche im Internet etc. habe ich nun die Anwaltshotline genutzt. Super Beratung mit verständlichen Erklärungen. Innerhalb von 10 Sekunden wurde ich an einen Anwalt geleitet. Vielen Dank für die super tolle und schnelle Hilfe!! Nur zu Empfehlen, immer wieder gern!

Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-11
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen



Wichtige Themen:

Rechtsanwalt für Mietrecht | Allgemeine Rechtsfragen | Arbeitsrecht | Mietrecht | angemessener Wohnraum | Antenne | Benutzungsrecht | Besuchsrecht | Besuchsregelung | Dauerbesucher | Gebrauchsüberlassung | Hausfrieden | Mietbedingungen | Miete | Mieterrecht | Mietrechte | Nachschlüssel | Nutzungsvereinbarung | Rechte Mietwohnung | Silvester | Wohnungsrecht | Instrument

Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:


ERFOLGSAUSSICHTEN CHECK

Lassen Sie 10 Anwälte urteilen

Lohnt sich ein Anwalt? Lassen Sie das Risiko Ihrer Rechtsangelegenheit von unabhängigen Rechtsanwälten bewerten. ...weiter lesen
Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:

HOMEPAGE TOOLS
NEU und exklusiv für Webmaster

Machen Sie Ihre Website rechtssicher! Mit unseren kostenlosen Homepage-Tools minimieren sie das Risiko einer Abmahnung. Egal ob Impressum, Disclaimer oder AGB. ...weiter lesen
Recht auf Ihrer Website

JURA TICKER

Die neuesten Meldungen auf Ihrer Website
Der Jura-Ticker bietet Ihren Besuchern aktuelle Gerichtsurteile, die stets interessant und leserfreundlich geschrieben sind. Dieser Content ist kostenlos in jede Website integrierbar und wird von uns regelmäßig mit einer neuen Meldung bestückt. Rechtsgebiete, Größe und Farben des Tickers können dabei an den eigenen Internetauftritt angepasst werden.

Anwaltshotline
Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-11
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen


E-Mail Beratung Online-Rechtsberatung per E-Mail. Antwort innerhalb weniger Stunden „schwarz auf weiß“. Jetzt Anfragen