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Sondernutzungsrecht begrenzen

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 13.08.2013

Frage:

Inwieweit kann die Eigentümergemeinschaft die Kosten eines Sondernutzungsrechts auf den Eigentümer der das Sondernutzungsrechts besitzt begrenzen. Oders anders gefragt: Welchen Beschluss muß die Eigentümerversammlung durchführen, damit die Kosten (z.B. Gartenanteil) nicht die Gemeinschaft trägt, sondern derjenige, der das Sonderigentum besitzt?

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Antwort:

Die Rechtslage ist etwas kompliziert. Man unterscheidet nämlich zwei Arten von Sondernutzungsrechten. Zunächst das rein schuldrechtliche Sondernutzungsrecht und dann das dingliche Sondernutzungsrecht.

Der Unterschied zwischen beiden Sondernutzungsrechten ist darin begründet, dass das dingliche Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen ist. Das schuldrechtliche Sondernutzungsrecht hingegen nicht.

Das dingliche Sondernutzungsrecht wirkt dann auch für und gegen die Rechtsnachfolger des jetzigen Nutzungsberechtigten und der anderen Wohnungseigentümer. Es wird automatisch Sondereigentum (§ 5 Absatz 4 Satz 1 WEG in Verbindung mit § 10 Absatz 2 Satz 2 und Absatz 3 WEG). Die Kosten des Sondereigentums hat aber immer der Sondereigentümer zu tragen und es bedarf keiner gesonderten Regelung hinsichtlich der Kosten.

Anders hingegen beim rein schuldrechtlich vereinbarten Sondernutzungsrecht. Dieses wirkt nicht zugunsten der Rechtsnachfolger des jeweiligen Wohnungseigentümers. Die Kosten dieses Sondereigentums fallen dann der Gemeinschaft zur Last. Hier können die Kosten aber durch Beschluss auf den Nutzer abgewälzt werden. Das Problem bei einem solchen Sondernutzungsrecht ist aber, dass dieses nur unter den Wohnungseigentümern wirkt, die es vereinbart heben. Wird eine Wohnung verkauft und es tritt ein neuer Eigentümer in die Wohnungsgemeinschaft ein, dann ist er nicht an diese Vereinbarung gebunden. Der neue Wohnungseigentümer könnte, weil er zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 13 Absatz 2 WEG berechtigt ist, beispielsweise sein Auto auf einem Stellplatz parken, an dem ein anderer Wohnungseigentümer ein (nur schuldrechtliches) Sondernutzungsrecht hat.

Sollte man dies dennoch vereinbaren wollen, so kann ein solcher Beschluss nur einstimmig gefasst werden.

Man kann dies in etwa wie folgt formulieren:

Die Wohnungseigentümergemeinschaft des Hauses gelegen in X Stadt, Y-Str. Nr. Z bestehend aus:
1. Herr N.N.
2. Frau N:N:
3. …
überträgt das Sondernutzungsrecht an dem Gartenanteil des Gesamtgrundstückes mit einer Größe von 40 m² Grenzlinien vom Haus aus in nördlicher Richtung x m, westlicher Richtung x m und Westlicher Richtung x m, entsprechend der diesem Beschluss beigefügten Zeichnung auf den Miteigentümer N.N.. Die Kosten des Sondernutzungsrechtes hat alleine Herr N.N. zu tragen. Gleichfalls darf er die Nutzungen ziehen.



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