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Mitvermieter los werden

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 08.08.2013

Frage:

Ich habe vor etwa 4 Jahren eine vermietete Eigentumswohnung erworben. Zu meinem Sondereigentum gehört gemäß Grundbuch und Kaufvertrag auch ein Abstellraum im Keller. Leider wird von den Mietern nicht der gemäß Grundbuch zu meiner Wohnung gehörende Kellerraum genutzt, sondern (vermutlich schon seit der ursprünglichen Aufteilung in Eigentum) ein (mittlerweile) zum Sondereigentum der Nachbarn gehörender Kellerraum. Im Mietvertrag ist ein Abstellraum benannt, aber kein konkreter Raum angegeben. Gemäß einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 28.09.2005 (Aktenzeichen VIII ZR 399/03) sind dadurch die Eigentümer des genutzten Kellerraumes ebenfalls in den Mietvertrag eingetreten. Für das Verhältnis der beiden Vermieter untereinander gelten nach Ansicht des BGH die Regeln der Bruchteilsgemeinschaft (§§ 741 ff. BGB).

Meine „Mitvermieter“ haben kein Interesse an einem Zusammenwirken, sie möchten meine Wohnung selbst gern erwerben und hoffen mich durch die Aufrechterhaltung dieser Situation zu einer Veräußerung an sie (natürlich deutlich unter Marktwert) bewegen zu können. Sie stimmen keiner Vermieterhandlung zu. Selbst wenn sie gerichtlich zur Mitwirkung (z.B. Abgabe notwendiger Unterschriften) verpflichtet werden, kommen sie dem nicht nach. Das ist nicht nur belastend, es mindert den Wert meiner Immobilie signifikant. Solange dieser Zustand besteht wäre z.B. ein Verkauf der Wohnung völlig unmöglich. Eine Herstellung grundbuchgemäßer Nutzung der Keller oder eine Neuordnung der Keller gemäß ihrer Nutzung wurde von der EGM bereits angelehnt.

Daher meine Frage. Gibt es irgendeine Möglichkeit die Mitvermieter los zu werden? Gemäß § 749 BGB ist vorgesehen, dass jeder Bruchteilseigner auf Auflösung der Gemeinschaft bestehen kann. Unsere Gemeinschaft besteht aber nicht in gemeinsamem Eigentum, sondern lediglich in den Mietern einer aus verschiedenen Sondereigentumseinheiten zusammengesetzten Mietsache. Die Mieter sind natürlich mietrechtlich geschützt und das finde ich auch richtig, aber kann es wirklich sein, dass ich für immer an die Leute gebunden bin, denen der Keller gehört?

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Antwort:

Zu Ihren Fragen im Einzelnen: Gibt es irgendeine Möglichkeit die Mitvermieter los zu werden? Ich weiß nicht genau, wer der Nutzer Ihres Kellerraums ist. Gegen diesen haben Sie einen Herausgabeanspruch aus § 985 BGB, da Sie der rechtmäßige Eigentümer des Ihnen zugeordneten Kellerraums sind. Der Nutzer hat kein Recht zum Besitz. Einen Bestandsschutz gibt es hier nicht. Sie sollten daher diesen Nutzer auffordern unter Fristsetzung Ihnen Ihren Kellerraum herauszugeben. Dies können Sie notfalls auch gerichtlich durchsetzen. Dies kann auch durch die Eigentümerversammlung nicht verhindert werden, da diese nicht über Individualrechte verfügen darf. Sobald Sie den zur Wohnung gehörenden Kellerraum in Besitz haben ist es kein Problem, die Wohnung zum Marktwert zu verkaufen.

Wenn Sie für eine unvermietete Wohnung einen höheren Preis erzielen, können Sie dann Ihre Mieter nach § 573 BGB Abs.2 Ziff. 3 kündigen. Dies ist ein durch die Rechtssprechung anerkannter Kündigungsgrund. Den § füge ich Ihnen unten an.

Dies wäre die beste Vorgehensweise. Erst den Kellerraum verlangen, dann die Mieter kündigen.


§ 573
Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.



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