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Kündigung der Wohnung durch Vermieter


Online-Rechtsberatung von N. N.
Stand: 01.08.2013

Frage:

Anfang Mai sind meine Frau und ich in unsere neue Wohnung eingezogen. Der Vermieter ist (war) gleichzeitig auch der Arbeitgeber meiner Frau. Er hat uns in einer misslichen Lage sehr geholfen da, wir aus unserer vorherigen Wohnung sehr kurzfristig und wahrscheinlich rechtlich auch nicht ganz einwandfrei ausziehen mussten. Aber darum geht es hier nicht.
Bereits jetzt im 3. Monat unseres neuen Mietverhältnisses gibt es folgende Probleme:
Nach unserem Einzug in die neue Wohnung Anfang Mai, bekamen wir erst nach mehrmaligem Nachfragen am 24.5.13 vom Vermieter den Mietvertrag ausgehändigt. Es handelt sich um ein unbefristetes Mietverhältnis. Es wurde mündlich vereinbart ich könne die Kaution in Höhe von 3 Kaltmieten (1050.- Euro) bezahlen wenn ich die Kaution der vorherigen Wohnung erhalten habe, es eile lt. Vermieter nicht.

(Diese Wohnung konnte ich aber erst nach Beendigung der Renovierungsarbeiten am 10.6.13 an die Besitzer übergeben und die Rückerstattung der Kaution fand erst am 25.6.13 statt. Diese Information wird später noch relevant)

Am 24.5.13 fand jedoch ein Treffen mit dem Vater des Vermieters statt.
Gesprächsinhalt bei diesem Treffen: Der Vermieter benötigt dringend Bargeld und fordert die Kaution in bar ein, möglichst sofort (Er wollte davon offenbar Einkäufe für sein Restaurant tätigen, in dem meine Frau auch angestellt war). Ich habe mit dem Vater besprochen, dass die Kaution mein Geld ist und auch bleibt (solange ich nicht in Verzug bei der Zahlung der Miete gerate und ich die Wohnung nicht zerstöre) und ich wünsche dass die Kaution in ein Kautionssparbuch bei der Bank angelegt wird. Die Kaution sei ohnehin anlagepflichtig und er kann dieses Geld nicht so einfach für sich ausgeben.
Da Vermieter jedoch dringend Geld benötigte habe ich ihm folgendes Angebot gemacht:
Der Vermieter bekommt 1050.- Euro in bar (gleicher Betrag wie die vereinbarte Kaution) dafür habe ich dem Vermieter das noch im Tank im Keller der Wohnung befindliche Heizöl abgekauft (ca. 700-800 l ), sowie die Miete für Juni bereits im Voraus bezahlt. Auf diese Weise wäre es nämlich sein Geld und er kann es sofort ausgeben.
Dieses Angebot wurde vom Vater dankend angenommen und die Zahlung wurde am 24.5.13 schriftlich mit Unterschrift bestätigt durch den Vater des Vermieters.
Dieser war nach diesem Gespräch einverstanden dass die Kaution bei einer Bank angelegt wird, gab dieses Einverständnis jedoch nur mündlich.
Der Vermieter ist erst seit kurzem im Besitz der Immobilie und hat vorher noch nie Immobilien vermietet, hat daher auch keinerlei Erfahrung im Umgang mit Kautionszahlungen. Anschliessend wurde auch mit dem Vermieter selbst mehrfach beiläufig besprochen dass die Kaution auf einem Kautionssparbuch angelegt wird. Der Vermieter hat dies stets bejaht. Ganz verstanden hat er dies aber wohl nicht, da die Kaution auch weiterhin in bar gefordert und offenbar schon für das Restaurant erneut eingeplant wurde (vermutlich für die Bezahlung der Angestellten insbes. meiner Frau).

Am 2.7. wurde die Kaution in Höhe von 1050.- Euro durch mich bei der ortsansässigen Sparkasse auf einem Sparbuch in meinem Namen, jedoch als Mietkaution verpfändet an den Vermieter, angelegt und das Sparbuch wurde am selben Tag an die Sekretärin des Vermieters übergeben. Ich habe das Geld direkt selbst bei der Bank angelegt, da ich bei einer Barzahlung aus gegebenem Anlass befürchtete das Geld werde möglicherweise nicht getrennt von deren Vermögen aufbewahrt und angelegt.
Meine Frau teilte mir nach der Arbeit den Unmut der Herrn Vermieter und Vater, die ja gleichzeitig die Arbeitgeber meiner Frau waren, mit. Unmut deshalb, da trotz anderer Absprachen nach wie vor kein Sparbuch sondern Bargeldregen erwartet wurde. Mir gegenüber jedoch kam keine weitere Reaktion von Seiten des Vermieters bzgl. der Kautionszahlung. Die von der Bank geforderte Unterschrift Vermieters (zur Bestätigung der Verpfändung des Kontos an ihn) wurde bis heute allerdings nicht erbracht.

Im Juli ergab sich dann folgendes:
Meine Frau wurde im Juli bis zum 20.7. immer noch nicht Vormonat geleistete Arbeit entlohnt (wie auch vorher bereits im Mai: Zahlung des Lohns am 19.5., jedoch forderte er bereits am 24.5. wieder die Zahlung der Kaution von meiner Frau, obwohl mit mir mündlich besprochen war, es eile nicht mit der Kaution; sowie im Juni - Zahlung des Lohns am 9.6. und bereits am 10.6. wieder die Forderung an meine Frau die Kaution zu zahlen, während mit mir besprochen war ich könnte die Kaution erst bezahlen wenn ich die Kaution meiner vorherigen Wohnung, aus der ich Anfang Juni ausgezogen bin, zurückerhalten habe).
Im Juli musste meine Frau also bis zum 20.7. mehrfach nach ihrem Lohn fragen, und sie wurde jedes Mal auf morgen oder mit der Aussage "in ein paar Tagen" vertröstet. Im Zuge dessen gab es wohl unter anderem auch Missverständnisse (meine Frau ist aus Thailand und spricht noch nicht so gut deutsch und der Vermieter/Arbeitgeber sprich nicht sehr gut englisch) was zu einer Eskalation der Situation und offenbar auch zu Streitereien führte (diesbezüglich gibt es jedoch unterschiedliche Aussagen aller Beteiligter und ich konnte dies bisher nicht vollständig aufklären). Schließlich äußerte meine Frau, dass sie nicht mehr in die Arbeit kommt wenn sie nicht bezahlt wird (sie wäre auch mit täglicher Barzahlung einverstanden gewesen. Der Arbeitgeber schien diesen Vorschlag auch gutzuheißen, aber dazu gab es danach nie eine eindeutige Zu- oder Absage des Arbeitgebers ggü. meiner Frau, lediglich ein "vielleicht" der Sekretärin).
In Folge dessen bekamen wir am 21. oder 22.7. einen wütenden Anruf vom Vater des Vermieters/Arbeitgebers, in welchen er uns mitteilte, dass das Arbeitsverhältnis meiner Frau gekündigt sei und außerdem kündige er uns die Wohnung wegen Eigenbedarfs. Wir sollten die Wohnung bis zum 31.8. verlassen haben.
Am 23.7. kam der Vater dann zu uns in die Wohnung und das Arbeitsverhältnis meiner Frau wurde mit einem Aufhebungsvertrag beendet. Damit waren wir alle einverstanden da es auf dieser Grundlage keine vernünftige Zusammenarbeit mehr geben konnte. Außerdem verlangte er jedoch von mir ein Schreiben bzgl. der Aufhebung des Mietvertrags zu unterschreiben, darin standen Aussagen wie "in gegenseitigem Einverständnis" und "wie telefonisch vereinbart bis zum 31.8."... und dies genau einen Tag nachdem er mir wütend am Telefon wegen angeblichem Eigenbedarfs gekündigt hatte!
Dies habe ich natürlich nicht unterschrieben.
Nun will er mir eine Vergleichswohnung (bei einem anderen Eigentümer) anbieten, allerdings sehe ich nicht ein die Wohnung jetzt so einfach zu verlassen, da wir uns in der Wohnung sehr wohl fühlen und da ich in dem ganzen Sachverhalt keinen Grund zur Kündigung des Mietverhältnisses sehe. (außer dass kein gutes, menschliches Verhältnis zum Vermieter mehr besteht). Das Schreiben zur Aufhebung des Mietvertrags habe er nur verfasst da er im 3. Monat noch nicht kündigen könnte und nur eine Aufhebung bei gleichzeitigem Anbieten einer Vergleichswohnung möglich sei.

Ich bitte Sie um Hilfe, da ich mir unklar über die Rechtslage bin und absolut nicht weiß wie ich mich verhalten und weiter vorgehen soll.

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Antwort:

1. Wirksamkeit der Kündigung des Vermieters

Vorliegend mangelt es schon an der für eine Kündigung erforderlichen Schriftform nach § 568 BGB *2). Eine ohne Einhaltung der Schriftform erfolgte Kündigung ist unwirksam.

Der Vermieter müßte weiterhin in seiner (schriftlichen) Kündigung ein berechtigtes Interesse angeben, vgl. § 573 Abs. 2 BGB. Auch das ist nicht erfolgt. Eigenbedarf kann zwar ein berechtigtes Interesse an einer Kündigung sein. Die Kündigung durch den Vermieter wegen Eigenbedarf ist geregelt in § 573 BGB *1). Das wurde aber bisher nicht ordnungsgemäß vorgebracht. Nachschieben kann das der Vermieter auch nicht.

Der Vermieter muß in diesem Zusammenhang Eigenbedarf oder ein sonstiges berechtigtes Interesse nachweisen. Eigenbedarf bedeutet, der Vermieter benötigt die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts. Hier mangelt es vermutlich. Eigenbedarf scheidet aus, wenn der Vermieter eine vergleichsbare Wohnung bereits hat.

Hier haben Sie ein gewisses Restrisiko, daß der Vermieter noch eine ordnungsgemäße Kündigung nach § 573 BGB wegen Eigenbedarfs neu formgerecht ausspricht. Das kann aber wohl erst einmal abgewartet werden.

Die bislang nur mündlich erklärte Kündigung durch den Vermieter ist jedenfalls unwirksam.

2. Aufhebungsvertrag

Freiwillig können Sie einem Aufhebungsvertrag zustimmen, das müssen Sie aber keineswegs. Sie haben das Ihnen vorgelegte Dokument meiner Einschätzung nach richtiger Weise nicht unterschrieben. Dies schon wegen der recht seltsamen darin enthaltenen Klauseln, die wohl sogar unwahre Tatsachen einfach unterstellen.

3. Vergleichswohnung

Auch auf die Vergleichswohnung müssen Sie sich nicht einlassen. Freiwillig geht das, aber das bestimmen lediglich Sie selbst. Wenn Sie das nicht möchten, lassen Sie es einfach.

4. Kaution

Die Mietkaution ist gesetzlich geregelt in § 551 BGB *3).

Der Vermieter darf keineswegs die Mietkaution für eigene Zwecke verwenden, sondern muss die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen.
Wenn er das nicht macht, kann der Mieter das einfordern und notfalls sogar gerichtlich einklagen.

Die Zweckentfremdung der Mietkaution kann sogar strafrechtlich relevant sein.
Es kommt eine Unterschlagung nach § 246 StGB in Betracht, wenn der Vermieter die erhaltene Kaution seinem eigenen Vermögen zuführt und für sich verwendet.
Voraussetzung für nach § 266 StGB strafbare Untreue wäre das Vorliegen einer Vermögensbetreuungspflicht. Diese wird aber nicht allein durch eine Übergabe einer Mietkaution begründet.

Praktisch würde das allenfalls dann relevant werden, wenn der Vermieter zugleich Insolvent wird und die Mietkaution im Ergebnis gar nicht mehr zurückgezahlt werden kann.

Die von Ihnen gewählte Vorgehensweise entspricht zwar auch nicht dem Gesetz, ist aber recht pfiffig und unter den Umständen verständlich.

Da das Sparbuch durch die Sekretärin entgegengenommen wurde, können Sie auch ein konkludentes (stillschweigendes) Einverständnis des Vermieters mit Ihrer Vorgehensweise annehmen.

Häufig wird das Problem der Kaution von Mietern in der Praxis auch dadurch umgangen, indem sie einfach die letzten Mietzahlungen nicht mehr zahlen und unmittelbar mit der Kaution verrechnen. Diese Methode entspricht aber auch nicht dem eigentlich vorgesehenen Weg.

Insgesamt, um zu auf Ihre Frage einzugehen, welches weitere Verhalten Ihnen zu empfehlen ist:

Derzeit sehe ich keinen Handlungsbedarf. Eine wirksame Kündigung liegt nicht vor und Sie müssen und wollen auf die Angebote des Vermieters nicht eingehen. Das brauchen Sie auch nicht. Auch die Kaution entspricht im Ergebnis dem Zustand, den das Gesetz so vorsieht.

Sofern der Vermieter wirklichen Eigenbedarf noch in der erforderlichen Form (vgl. §§ 568, 573 BGB) anmelden sollte, wäre allerdings überlegbar, ob Sie sich auf Verhandlungen einlassen könnten.

Ihre Frage ist damit beantwortet. Für weitere Rückfragen stehe ich gerne bei der Deutsche Anwaltshotline zu Ihrer Verfügung.

mit freundlichen Grüssen,

N. N., Rechtsanwalt

persönliche Telefonnummer: 0900-1876-0000-48
persönliche Faxnummer: 0900-1876-000-548

*) Unter meiner Antwort befinden sich:

Fußnoten, Zitate von einschlägigen Gesetzestexten, Urteilen, weiterführende Literatur, Links im Internet etc.
*1) § 573 BGB
Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
*2) § 568 BGB Form und Inhalt der Kündigung
(1) Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form.
(2) Der Vermieter soll den Mieter auf die Möglichkeit, die Form und die Frist des Widerspruchs nach den §§ 574 bis 574b rechtzeitig hinweisen.

*3) § 551 BGB Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.

(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.



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