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Eigenbedarf der Mietwohnung

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 03.07.2013

Frage:

Ich beabsichtige eine vermietete Wohnung zu kaufen. Sie ist vermietet an einen Studenten. Der Mietvertrag läuft seit dem 1. 8. 2008 (unbefristet).

Ich wohne selbst in einer Mietwohnung.
Da es ständig Streit gibt mit meinem Vermieter rechne ich im Extremfall damit, irgendwann diese meine Mietwohnung zu verlieren.
Ich denke da an Renovierungsarbeiten, zu denen ich verpflichtet wurde, die für den Vermieter nicht gut genug sind, beschaffte Zeugenaussagen wegen Störung des Hausfriedens etc.

1. Kann ich in dem Fall Eigenbedarf an meiner Mietwohnung anmelden?

2. Lassen sich die Fristen bis zu meinem Auszug so weit strecken, dass mein Mieter die Wohnung die ich dann benötige verlassen hat, sobald ich aus meiner jetztigen Wohnung ausziehen muss - sonst müsste ich einige Monate in einer Pension leben.

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Antwort:

1. Eigenbedarf.
Sie können hier Eigenbedarf anmelden.
Hierbei müssen Sie aber folgendes beachten:
Der Eigenbedarf des Vermieters ist der bekannteste und am häufigsten genannte Kündigungsgrund für Mietwohnungen. Das liegt daran, dass einem Mieter nicht einfach gekündigt werden darf, sondern nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen. Erforderlich ist nämlich ein "berechtigtes Interesse" des Vermieters an der Kündigung. Eines dieser berechtigten Interessen des Vermieters ist der
Eigenbedarf, also wenn er die vermietete Wohnung "für sich selbst oder für Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts" benötigt. Es kann sich hierbei auch um einen Verwandter oder um eine Pflegekraft für die betagte Mutter des Vermieters handeln.
1. Schriftlich und mit Begründung kündigen

Jede Kündigung, auch die wegen
Eigenbedarfs
, muss schriftlich und mit einer ausführlichen Begründung erfolgen. Das bedeutet im Falle einer Kündigung wegen
Eigenbedarfs
, dass der Vermieter angeben muss, wer in die Wohnung einziehen soll und aus welchem Grund. Wenn sich der Vermieter an diese Regel nicht hält, ist die Kündigung unwirksam. Der Mieter braucht sie einfach nicht zu beachten. Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat zum Beispiel entschieden, dass es nicht ausreichend ist, nur zu schreiben, es bestehe
Eigenbedarf
. Der Mieter hat ein Recht auf eine ausführliche Begründung.
2. Bei der Wahrheit bleiben

Die Angaben, die der Vermieter macht, müssen der Wahrheit entsprechen. Gibt er zum Beispiel an, seine Tochter und ihr Verlobter wollten einziehen, und es stellt sich dann heraus, dass die Tochter weder Verlobten noch Freund hat, ist die Kündigung ebenfalls unwirksam. Spätestens wenn es zu einer Räumungsklage kommt, sind die Gerichte verpflichtet, die Angaben des Vermieters zu überprüfen. Das heißt, die Tochter und deren Verlobter können vor Gericht vernommen werden. Wenn der
Eigenbedarf
bereits zum Zeitpunkt der Vermietung abzusehen ist, muss der Mieter darauf hingewiesen werden. In einem solchen Fall empfiehlt sich ein Zeitmietvertrag.
3. Andere Immobilien nicht vergessen

Kündigt ein Vermieter seinem Mieter wegen
Eigenbedarf
und es stellt sich dann heraus, dass sich im Besitz des Vermieters eine vergleichbare Wohnung befindet, die leer steht, ist der Vermieter verpflichtet, diese Wohnung dem Mieter als Alternative anzubieten. Der Mieter kann unter bestimmten Bedingungen sogar Grundbucheinsicht verlangen. Das Bundesverfassungsgericht lehnte die Klage eines Vermieters auf
Eigenbedarf
ab, weil er "vergessen" hatte, eine andere, freie in seinem Besitz befindliche Immobilie anzugeben. Der Vermieter hatte
Eigenbedarf
angemeldet, weil er in einer nur 16 qm großen Wohnung lebte. Er verschwieg jedoch, dass er außerdem Eigentümer eines Hauses in geringer Entfernung war, das leer stand.

In neueren Entscheidungen hat der Bundesgerichtshof nun weitere Voraussetzungen zur Pflicht des Vermieters, dem gekündigten Mieter eine Zweitwohnung anzubieten, aufgestellt:

In zeitlicher Hinsicht besteht die Anbietpflicht nur, sofern die Alternativwohnung spätestens bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zur Verfügung steht (Urteil des BGH, 09.07.2003, VIII ZR 311/02).

Die Alternativwohnung muss in geringer Entfernung sein, wobei der BGH klarstellt, dass es sich dann entweder um das selbe Gebäude oder um dieselbe Wohnanlage handeln muss, damit der Mieter in vertrauter Umgebung bleiben kann (Urteil des BGH, 09.07.2003, VIII ZR 276/02).

bestätigt durch: BGH, 13.10.2010, VIII ZR 78/10

Hat demnach der Vermieter noch eine freie Wohnung in weiterer Entfernung und bietet er sie dem Mieter nicht an, so handelt er im Falle einer Eigenbedarfskündigung nicht rechtsmissbräuchlich.
4. Vernünftige und nachvollziehbare Gründe

Die Gründe des Vermieters für den
Eigenbedarf
müssen laut diversen Gerichtsurteilen "vernünftig und nachvollziehbar" sein. Dieser Vorgabe würde es zum Beispiel entsprechen, wenn der Vermieter die Wohnung als Altersruhesitz verwenden möchte oder wenn ihm seine eigene Mietwohnung gekündigt wurde. Nicht nachvollziehbar ist es zum Beispiel, wenn der Vermieter eine 90 qm-Wohnung seiner 14-jährigen Tochter überlassen möchte. Ebenfalls nicht vernünftig und nachvollziehbar ist es, wenn eine Einzelperson in eine 240 qm-Wohnung ziehen möchte.

Beachte: Ein rechtliches Interesse des Vermieters im Sinne des § 573 Abs. 1 BGB liegt auch dann vor, wenn er die vermietete Wohnung ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit oder die eines Familienangehörigen nutzen will. Die im Übrigen verfassungsrechtlich geschützte Berufsfreiheit ist nicht geringer zu bewerten, als das Eigeninteresse des Vermieters an einer Wohnung zu Wohnzwecken (BGH, Urteil vom 26.09.2012 - VIII ZR 330/11)

Wenn diese Voraussetzungen vorliegen, dann geht die Eigenbedarfskündigung durch.

2. Fristen

Hier müssen Sie folgendes beachten:

Es gilt jetzt eine asymmetrische
Kündigungsfrist
. Nach § 573c I 1 beträgt die
Kündigungsfrist
für den
Mieter
3 Monate unabhängig von der Dauer der Überlassung des Wohnraums, während nach § 573 I 2 sich die
Kündigungsfrist
für den Vermieter nach 5 und 8 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils 3 Monate verlängert, dh maximal 9 Monate.
4

Regelkündigungsfrist: Nach § 573c I 1 ist bei einem Mietverhältnis über Wohnraum die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Wird der Mietvertrag bereits vor Übergabe der Wohnung an den Mieter gekündigt, wird die
Kündigungsfrist
nicht erst ab Vollzug des Mietverhältnisses, sondern ab Zugang der Kündigungserklärung gerechnet (BGHZ 73, 350; 99, 54, 60).
5

Verlängerung der
Kündigungsfrist
: Nur für den Vermieter verlängert sich die
Kündigungsfrist
. Unter Überlassung versteht man die willentliche Besitzverschaffung an der Mietsache, auch wenn sie vor Abschluss des Mietvertrages stattfand. Als Überlassungszeitraum zählt auch der Zeitraum, in dem der jetzige Mieter aufgrund eines Mietvertrages seines früheren Ehegatten die Wohnung berechtigt bewohnt hat (Stuttg WuM 84, 85). Für die Berechnung des Überlassungszeitraums ist es unerheblich, wenn die Parteien einen neuen Mietvertrag abschließen oder wenn während des Überlassungszeitraums Räume hinzugemietet oder abgegeben werden. Entspr gilt beim Eigentümerwechsel (arg § 566), selbst wenn mit dem neuen Eigentümer ein neuer Mietvertrag geschlossen wird. Aber: Wird eine Wohnung dem bisherigen Untermieter als Hauptmieter überlassen, soll die Besitzzeit als Untermieter nicht als Überlassungszeitraum angerechnet werden (NomosK/Hinz § 573c Rz 9). Dies ist str, da die Gründe, die zu der gesetzlichen Regelung der Verlängerung der
Kündigungsfrist
geführt haben (Verwurzelung des
Mieters
bei längerer Nutzungszeit) auch bei der Untermiete gelten.

Daraus folgt, dass Sie unter Umständen eine längere Kündigungsfrist für Ihren Mieter in Kauf nehmen müssen. Es empfiehlt sich daher, mit ihm über die Beendigung des Mietverhältnisses zu einem früheren Zeitpunkt zu verhandeln und ihm gegebenenfalls auch eine finanzielle Abfindung anzubieten.



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