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Kündigung wegen Eigenbedarf - Chancen?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer
Stand: 27.06.2013

Frage:

Wir sind Eigentümer eines Mietshauses inkl. Anbau was direkt neben unserem Wohnhaus liegt. Den Anbau haben wir vor 18 Monaten an eine junge Frau vermietet (283 € monatlich)
Meine Frau führt ca. 40 % aller Büroarbeiten für einen auf unserem Grundstück ansässigen Handwerksbetrieb (der ihr früher zu 50 % gehörte)
von einem in unserem Wohnhaus befindlichen Raum aus. Auch befinden sich alle für das Finanzamt für die Dauer von 10 Jahren aufzubewahrenden Ordner (Schrankwand 4 x 3 m) in unserem Wohnhaus
(alles ohne zusätzliche Miete für den Handwerksbetrieb), da das eigentlich zur Werkstatt gehörende Büro zu klein ist (kleine umgebaute Garage). Früher als Familie und Werkstatt eins war, war das kein Problem.
Da das auf Dauer jedoch kein Zustand ist und auch aus steuerlichen Gründen eine Trennung zwischen Werkstatt und Wohnung erforderlich ist, benötigt der Handwerksbetrieb mehr Büroraum. Der im Anbau vermietete Wohnraum liegt direkt neben (Tür an Tür) der Werkstatt in einer größe von 40 qm. Geplant ist diesen Raum zusätzlich an den Handwerksbetrieb zu vermieten (für eine geringere Miete als heute).

-Welche Chancen bestehen für eine Kündigung wegen Eigenbedarf?
-Besteht hier evtl. eine Chance aufgrund eines Urteils des
-Bundesgerichtshofes (Einrichtung eines Büros VIII ZR 330/11
-Wie sieht wohl der Ablauf aus wenn die Mieterin nicht ausziehen will
(Mieterbund/Gericht/Kosten)
-welche anderen Möglichkeiten gibt es, um die Mieterin loszuwerden

Auch wenn die Chancen für eine Kündigung auf diesem Wege als gering anzusehen sind, möchte ich es durchziehen, um den Stein ins Rollen zu bringen
Ist es sinnvoll in dem Kündigungsschreiben bereits ausführlich den
Kündigungsgrund zu beschreiben oder vorerst einfach Kündigung wegen
Eigenbedarf und die Redaktion abzuwarten.

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Antwort:

Sie sprechen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs an. Eine solche ist nach § 573 Abs.2 Ziff. 2 BGB dann möglich, wenn der Vermieter die Räume „für sich, einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushaltes“ benötigt.

Grundsätzlich ist nach der aktuellen rechtsprechung des BGH eine Eigenbedarfskündigung auch möglich um einen eigenen Gewerbebetrieb in den gekündigten Räumen zu betrieben. Allerdings ist die von Ihnen zitierte Entscheidung desd BGH nicht vergleichbar: Dort benötigte die Ehefrau des Vermieters die Räume für den Betrieb einer eigenen Kanzlei.

In Ihrem Fall will aber nicht Ihre Ehefrau die Räume für ihren eigenen Betrieb nutzen, sondern es soll dieser Raum zusätzlich an den Handwerksbetrieb vermietet werden. Damit liegt gerade kein Eigenbedarf sondern Fremdbedarf des Handwerksbetriebs vor. Das rechtfertigt eine Kündigung als Eigenbedarfskündigung gerade nicht.

Eine Lösung könnte so aussehen, dass Ihre Frau einen eigenen Betrieb eröffnet (z.B. Buchhaltungs- und Kontierungsbüro) und es im Rahmen dieses Betriebes auch übernimmt, die Akten der Kunden aufzubewahren. Dann hat sie einen Eigenbedarf, der eine Kündigung rechtfertigen würde. Beachten Sie aber bitte bei dieser Konstruktion, dass das Gericht möglicherweise prüfen wird, ob nicht eine Umgehung vorliegt und den Betrieb ihrer Frau darauf überprüfen wird, dass es sich nicht um eine Scheingründung handelt und welche anderen Kunden z.B. vorliegen.

Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass die Gerichte die Eigenbedarfskündigung kritisch überprüfen. Es ist zwingend notwendig, dass im Kündigungsschreiben der Kündigungsgrund umfassend und erschöpfend dargestellt wird (§ 573 Abs.3 BGB). Andere Gründe als die genannten können später im Verfahren nicht mehr nachgeschoben werden. Dabei ist nicht nur präzise darzustellen, dass tatsächlich Eigenbedarf besteht sonder auch dass eine anderweitige Befriedigung dieses Bedarfes vernünftigerweise ausgeschlossen ist.

Problematisch ist in Ihrem Fall auch die kurze Dauer des Mietverhältnisses, so dass begründete Ausführungen dazu notwendig sind, warum dieser Bedarf vor 18 Monaten noch nicht absehbar war. Die Angaben in Ihrer Anfrage sprechen eher gegen diese Vermutung, da die Akten nicht unvorhersehbar innerhalb von 18 Monaten so angewachsen sind.

Einer entsprechenden Kündigung wird die Mieterin wahrscheinlich widersprechen und nicht ausziehen. Sie müssen dann eine Räumungsklage vor dem zuständigen Amtsgericht einleiten. Diese muss von Ihnen als Kläger vorfinanziert werden (Gerichts- und Anwaltskosten). Setzt sich die Mieterin (mit Unterstützung eines Anwaltes) erfolgreich gegen die Kündigung zur Wehr, sind auch deren Anwaltskosten zu tragen.

Weiter ist auf folgendes hinzuweisen: Stellt die Mieterin später fest, dass Ihre Angaben in der Kündigung falsch waren und die Räume z.B. an die Handwerksfirma vermietet wurden, steht ihr ein Schadensersatzanspruch (Umzugskosten und ev. erhöhte Neumietkosten) zu.

Wegen der Risiken, die mit einer Eigenbedarfskündigung verbunden wird, kann ich nur dringend empfehlen diese nicht ohne anwaltliche Hilfe in die Wege zu leiten.

Alternativ sollte daher in einer solchen Situation überlegt werden, ob es nicht sinnvoller ist, die Mieterin aus dem Vertrag „herauszukaufen“; ihr also für den Fall des Auszuges die Übernahme bestimmter Kosten (z.B. Umzugskosten) großzügig zuzusagen. Das kann billiger sein als ein aufwändiges Kündigungsverfahren.



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Ich war sehr zufrieden mit der Beratung von Herrn RA Hoffmann, der mir, in einem für mich komplexen Fall, weitergeholfen hat. Ich werde mich wieder an ihn wenden. Herzlichen Dank

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