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Hochwasser-Schäden-Beseitigung: Verpflichtungen von Vermieter

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Silke Fasterling
Stand: 12.06.2013

Frage:

Wir wohnen parallel zur Elbe und haben jetzt in der Zeit vom 05.06.2013 bis 10.06.2013 kein Elbehochwasser in unsere Keller bekommen, dafür aber Grundwasser als unmittelbare Folge des Elbehochwassers.

Ereignis 1:
Der Grundwasserspiegel stieg mit dem Elbehochwasserpegel sehr stark an, so dass das Grundwasser durch drei "Sumpf"-Schächte nach oben stieg und in den Keller lief. Auch drang Grundwasser durch Fugen zwischen Bodenplatte und Kellerwänden hindurch und drang in den Keller ein. Um Schäden an unseren Gegenständen in den Kellern zu vermeiden, pumpten, saugten, wischten und schöpften wir als Mieterinitiative das Grundwasser im Keller selbst
ab. Der Vermieter machte keine Anstalten, das Grundwasser während des Ansteigens selbst abzusaugen, so dass wir als Mieter zur Selbsthilfe griffen. Der Vermieter war während unserer Selbsthilfe auch nicht anwesend. Saufgeräte mit langen Schläuchen, Pumpen und Wischeimer besorgten wir als Mieter selbst.

Meine Anfrage:
Ist der Vermieter zur Grundwasserentsorgung im Hochwasserfalle verpflichtet auch während des Grundwassereindringens in unsere Keller verpflichtet?
Oder muss das Grundwasser wieder von allein absickern?

Ereignis 2:
Wir als Mieter haben auch mit unserer Eigeninitiative unser Haus mit Sandsäcken geschützt, die wir selbst beschafft haben, um ein Eindringen des 12m entfernten Elbehochwassers in unser Haus zu vermeiden. Der Elbehochwasserpegel war zuletzt am 06.06.2013 ca. 0,7m unterhalb unserer Kellerfensterschächte.

Meine Anfrage:
Ist der Vermieter verpflichtet, unser Haus mit Sandsäcken zu schützen oder müssen wir dies als Mieter selbst tun?
Für baldige Antworten wäre ich Ihnen dankbar.

Für den Fall, dass wir als Mieter selbst für die vorgenannten Aktivitäten zuständig sein sollten, würden wir ausziehen, da
a) Diese Aktivitäten uns als Rentner körperlich zu schwer sind und
b) Wir jetzt mit derartigen Elbehochwassern öfters rechnen.

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Antwort:

Ihre Frage nach Verantwortlichkeit und Haftung im Rahmen des bestehenden Mietverhältnisses ist berechtigt, zumal Ihrer Anfrage zu entnehmen ist, dass Ihr Vermieter in der akuten Notphase keinen nennenswerten Einsatz gezeigt, vielmehr Sicherungsmaßnahmen und Schadensbegrenzung Ihnen und der übrigen Hausgemeinschaft allein überlassen hat. Nun könnte man aus diesem Verhalten tatsächlich den Schluss ziehen, den Vermieter ginge dies alles nichts an und der Mieter sei in so einem Falle für Abhilfe und Sicherung der gemieteten Sache zuständig.

Allerdings ist das Gegenteil der Fall.

Dem Vermieter und Eigentümer obliegt der Schutz seines Eigentums und dessen Erhaltung. Diese Verpflichtung umfasst auch Abwehr von Gefahren, ebenso die Beseitigung von Schäden oder möglichen schadensverursachenden Umständen.

Werden diese Obliegenheiten durch den Mieter erfüllt, so hat er gemäß § 536a BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) in zwei Fällen Anspruch auf Ersatz von Schaden und Aufwendungen. Im Falle des § 536a Absatz 2 Nr. 1 BGB muss der Vermieter sich mit der Beseitigung des
Angezeigten Mangels in Verzug befinden.
In Ihrem Fall trifft Nr. 2 der vorgenannten Regelung zu: Die umgehende Beseitigung des Mangels ist zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig.
Dieser Tatbestand regelt Fälle, in denen eine umgehende Beseitigung objektiv notwendig ist und die als Notmaßnahme des Mieters keinen Aufschub duldet. Die Aufwendungen und Kosten, die Sie als Mieter im Zusammenhang mit dem Auspumpen des hochgedrückten Grundwassers aus dem Keller hatten, sind daher seitens Ihres Vermieters zu erstatten. Voraussetzung ist, dass die Mieter diese erforderlichen Aufwendungen nach sorgfältiger und verständiger Prüfung für geeignet und notwendig halten durften. Diese Voraussetzungen dürften Ihren Angaben zufolge hier sicher vorgelegen haben.
Der Mieter ist allerdings im Rahmen seiner Obhutspflicht, die Mietsache so pflegend zu behandeln, dass sie nicht beschädigt und nicht mehr als vertragsgemäß abgenutzt wird. Hierzu gehören zwar Vorsichtsmaßnahmen gegen Schäden durch Unwetter und Frost. So ist beispielsweise eine Waschmaschine zu beaufsichtigen, wenn sie in einem Raum ohne Fußbodenentwässerung betrieben wird, oder bei längerer Abwesenheit sicherzustellen, dass sich jemand um ausreichende Lüftung und Beheizung kümmert.

Die Schutzmaßnahmen, durch Sandsäcke das Eindringen des Hochwassers in das Mietobjekt zu verhindern, fallen meines Erachtens schon aufgrund der hier vorliegenden Ausnahmesituation nicht in den Pflichtenbereich des Mieters.

Die Mieter sind hier vorrangig für den Eigentümer tätig geworden, können daher für diese Maßnahme ebenfalls Ersatz ihrer Aufwendungen verlangen.

Für überbleibende Nässeschäden und Feuchtigkeitsmängel der Mietsache hat grundsätzlich der Vermieter einzustehen.
Sollten sich solche Schäden also nach einigen Wochen zeigen, kann ein Anspruch auf Mietkürzung und Mietminderung bestehen, im Falle völliger Unbewohnbarkeit sogar in Höhe des vollen Mietzinses.

Dass der Vermieter für die Flutkatastrophe nichts kann, ist unerheblich – er muss die Mietsache in einem guten Zustand erhalten. Auch kann ein Mieter fristlos kündigen, wenn die Schäden der Mietsache eine gesundheitliche Gefährdung verursachen, z.B. bei Schimmelbefall durch extreme Feuchtigkeit der Wohnung nach dem Hochwasser.

Bei durchaus zu erwartenden zukünftigen Flutkatastrophen müssen Sie zum einen also selbst nicht notwendig tätig werden, wenn es Ihnen gesundheits- oder auch altersbedingt nicht zuzumuten ist. Vielmehr ist es ureigene Vermieterpflicht, jeglichen Schaden von der Mietsache fernzuhalten und eine vollumfängliche Nutzung zu gewährleisten.

Ich empfehle Ihnen, den Vermieter nun unter Fristsetzung zur Beseitigung des noch vorhandenen Wassers und Trocknung des Kellers aufzufordern, weiter die Ihnen entstandenen Kosten zur Zahlung aufzugeben und ihn auf mögliche Ansprüche zur Minderung der Miete hinzuweisen.



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