Anspruch der Miteigentümer auf Verlegung von Stromanschluss

Frage: Haben die Miteigentümer auf Stromanschluss zu ihren Garagen, welcher über das Grundstück der Gemeinschaft und teilweise über Sondereigentum verlegt werden müsste, einen Rechtsanspruch ?

Antwort RA:

Zu unterscheiden ist einerseits eine Rechtsanspruch der Miteigentümer untereinander und andererseits ein öffentlich-rechtlicher Erschließungsanspruch gegenüber der Gemeinde.

1. Anspruch gegen Gemeinde wegen § 123 Abs. 3 BBauG

Ein öffentlich-rechtlicher Rechtsanspruch auf Herstellung des Stromanschlusses an den Garagen gegenüber der Gemeinde besteht nicht. Dies ergibt sich aus § 123 Abs. 3 Bundesbaugesetzbuch (BBauGB).

Die Herstellung des Stromanschlusses ist Teil des öffentlichen Erschließungsrechts, geregelt in § 123 BBauGB*1).

Es handelt sich bei der erstmaligen Herstellung eines Stromanschlusses um den Bereich der Pflichtaufgaben der Gemeinden. Wie und wann die Gemeinden die Erschließung aber vornehmen, gehört zur kommunalen Selbstverwaltung und liegt grundsätzlich im weiten Ermessen der Gemeinden. Normalerweise geschieht dies über einen Bebauungsplan und dessen praktische Umsetzung. Eine Klage auf Herstellung eines Stromanschlusses gegen die Gemeinde würde daher voraussichtlich aussichtslos sein.

Nur bei einer Ermessensreduzierung auf Null der Gemeinden besteht in Ausnahmefällen dennoch ein Rechtsanspruch, etwa wenn die Gemeinde die Umsetzung eines Bebauungsplans unangemessen verschleppt oder überhaupt nicht vornimmt. Das scheint hier aber nicht der Fall zu sein. Die Grundstücke scheinen ja grundsätzlich bereits Stromanschluss zu haben, und es geht hier nur um die Verlegung des Stromanschlusses auf dem Privateigentum.

2. Ansprüche der Miteigentümer untereinander

Die Rechte der Miteigentümer untereinander sind geregelt im Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Ein unmittelbarer Rechtsanspruch besteht nicht. Allerdings gehört nach § 22 Abs. 5 WEG 3) zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind. Nach § 22 Abs. 8 WEG 4) kann erforderlichenfalls diese Maßnahme auch gerichtlich durchgesetzt werden.
Geregelt und eine Einigung erzielt werden sollte dabei auch, wer im Ergebnis die Kosten der Maßnahme zu tragen hat. Im Zweifel dürften das die Wohnungseigentümer sein, denen der Anschluss im Ergebnis zugutekommt.

Welche Mehrheit könnte einen solchen Anspruch bewirken ?

Antwort RA:

Die erforderliche Mehrheit im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung richtet sich nach § 25 WEG *5). Grundsätzlich kommt es dabei auf die Stimmenmehrheit der bei einer beschlussfähigen Versammlung anwesenden Wohnungseigentümer an.
Welche Genehmigungen und technischen Voraussetzungen sind für die Verlegung erforderlich?

Antwort RA:

Wenn wir einmal davon ausgehen, daß die Wohnungseigentümergemeinschaft einen entsprechenden Beschluss zur Verlegung des Elektroanschlusses gefasst hat, dann kann der Stromanschluss ohne weitere formelle Genehmigung vorgenommen werden.
Üblicherweise wird der weitere Anschluss dann aber durch entsprechende Handwerker vorgenommen. Es empfiehlt sich, und ist üblich, vorab mindestens drei Kostenvoranschläge unabhängiger Unternehmen einzuholen.

Soweit es sich um die Verlegung von Stromanschlüssen auf Privateigentum handelt, können auch Stromkabel durch Private verlegt werden. Bis zum Sicherungskasten muss ein Elektromeister den Anschluss abnehmen.

Alle Elektroinstallation in Privathäuser und Haushalten müssen aber nach DIN VdE - Richtlinien erfolgen.
DIN VDE 0100-600

Jede Anlage muss - soweit sinnvoll durchführbar - während der Errichtung und nach Fertigstellung geprüft werden, bevor sie vom Benutzer in Betrieb genommen wird.

Sofern unsachgemäße Elektroinstallationen zu Schäden oder sogar einem Brand führen, übernimmt die Haftpflichtversicherung den dadurch entstandenen Schaden nur, wenn die Verlegung durch spezialisierte Handwerker (Elektromeister) vorgenommen worden ist.
Kann die Genehmigung verhindert werden? Die Gemeinschaft besteht seit 35 Jahren.

Antwort RA:

Eine spezielle Genehmigung ist nicht erforderlich.

Insgesamt empfiehlt sich, zunächst die Kostenvoranschläge einzuholen. Sodann sollte ein Antrag auf Herstellung des Stromanschlusses auf die nächste Tagesordnung der nächsten Wohnungseigentümerversammlung gesetzt werden.

Entsprechende Kostenvoranschläge sollten dem Antrag bereits beigefügt sein. Wenn der Beschluss antragsgemäß gefasst wird, kann der Auftrag dann ausgeschrieben werden und anschließend vergeben.

Eine schriftliche Mitteilung des Vorhabens und Anfrage nach eventuellen Bedenken beim örtlichen Stromversorger sowie bei der Gemeinde sollte vorsichtshalber auch erfolgen, wobei damit zu rechnen ist, dass diese sich nicht weiter einmischen dürften bzw. keine Einwände haben werden.

*) Unter meiner Antwort befinden sich:

Fußnoten, Zitate von einschlägigen Gesetzestexten, Urteilen, weiterführende Literatur, Links im Internet etc.

*1) § 123 Baugesetzbuch Erschließungslast

(1) Die Erschließung ist Aufgabe der Gemeinde, soweit sie nicht nach anderen gesetzlichen Vorschriften oder öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen einem anderen obliegt.
(2) Die Erschließungsanlagen sollen entsprechend den Erfordernissen der Bebauung und des Verkehrs kostengünstig hergestellt werden und spätestens bis zur Fertigstellung der anzuschließenden baulichen Anlagen benutzbar sein.
(3) Ein Rechtsanspruch auf Erschließung besteht nicht.
(4) Die Unterhaltung der Erschließungsanlagen richtet sich nach landesrechtlichen Vorschriften.

*2) WEG
http://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/

*3) § 21 Abs. 5 WEG

(5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere:
(weggelassen)
die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.
*4) § 21 Abs. 8 WEG
(8) Treffen die Wohnungseigentümer eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme nicht, so kann an ihrer Stelle das Gericht in einem Rechtsstreit gemäß § 43 nach billigem Ermessen entscheiden, soweit sich die Maßnahme nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümer ergibt.

*5) § 25 WEG Mehrheitsbeschluß

(1) Für die Beschlußfassung in Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit beschließen, gelten die Vorschriften der Absätze 2 bis 5.
(2) Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Steht ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zu, so können sie das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.
(3) Die Versammlung ist nur beschlußfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten.
(4) Ist eine Versammlung nicht gemäß Absatz 3 beschlußfähig, so beruft der Verwalter eine neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand ein. Diese Versammlung ist ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlußfähig; hierauf ist bei der Einberufung hinzuweisen.
(5) Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlußfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 18 rechtskräftig verurteilt ist.