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Kündigung des Mietverhältnisses bei Mietmehrheit

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Silke Fasterling
Stand: 02.05.2013

Frage:

Ich bewohne seit mehr als 12 Jahren gemeinsam mit einer Bekannten eine 4-R-Whg. (frei finanzierter Wohnungsbau) Wir sind gleichberechtigte Mietpartner. Aufgrund der psychischen Instabilität meiner Bekannten und gewisser Vorkommnisse aus der jüngsten Vergangenheit werde ich ausziehen. Von meinem Vermieter erfuhr ich, dass ich nicht allein mein Mietverhältnis kündigen kann. Wir können nur gemeinsam kündigen. Mein Vermieter ist nicht bereit, das Mietverhältnis mit meiner Bekannten allein fortzusetzen. Diese möchte jedoch nicht aus unserer Wohnung ausziehen Also können "wir " nicht kündigen .Abgesehen davon, dass meine Bekannte auf Dauer den Mietbetrag allein nicht aufbringen könnte, suche ich nach einer Absicherung für mich, dass ich nicht für etwaige weitere " Vorkommnisse " haftbar gemacht werde, weil ich ja offiziell weiter als Mitmieterin gelte, obwohl ich Ende des Monats in eine 1-R-Whg ziehe.

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Antwort:

In der Tat hat Ihr Vermieter recht, dass bei Mietermehrheit das Mietverhältnis nur von allen gemeinsam gekündigt werden kann und Sie somit ihm gegenüber auch nach Auszug aus dem Mietverhältnis haften. Sie und die Mitmieterin haften als sogenannte Gesamtschuldner, d.h. der Vermieter kann sich aussuchen, wem gegenüber er die Ansprüche geltend macht. Dies spielt insbesondere dann eine Rolle, wenn einer der Gesamtschuldner wirtschaftlich schwach ist, man also befürchten muss, dass sich Forderungen nicht werden durchsetzen lassen.

Allerdings ist Ihre Mitmieterin Ihnen gegenüber zum Ausgleich verpflichtet, wenn der Vermieter Sie nach Auszug in Anspruch nehmen sollte.
Dies erfolgt im Rahmen des sogenannten Gesamtschuldnerausgleichs und bedeutet, dass zwar nach außen hin (dem Vermieter gegenüber) eine volle Haftung eines jeden Gesamtschuldners gegeben ist, im Innenverhältnis unter ihnen jedoch eine anteilige oder vollständige Übernahme der Verpflichtungen zu erfolgen hat, gem. § 426 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Hier heißt es:

§ 426
Ausgleichungspflicht, Forderungsübergang

(1) Die Gesamtschuldner sind im Verhältnis zueinander zu gleichen Anteilen verpflichtet, soweit nicht ein anderes bestimmt ist. Kann von einem Gesamtschuldner der auf ihn entfallende Beitrag nicht erlangt werden, so ist der Ausfall von den übrigen zur Ausgleichung verpflichteten Schuldnern zu tragen.

(2) Soweit ein Gesamtschuldner den Gläubiger befriedigt und von den übrigen Schuldnern Ausgleichung verlangen kann, geht die Forderung des Gläubigers gegen die übrigen Schuldner auf ihn über. Der Übergang kann nicht zum Nachteil des Gläubigers geltend gemacht werden.

Um Ihr Risiko nach Auszug zu mindern, sollten Sie mit der Mitmieterin eine Vereinbarung wie folgt treffen:

"Wir, (Namen, Anschrift) sind gemeinschaftlich Mieter der Wohnung …. Frau X zieht zum … aus der Wohnung aus.
Mitmieterin stellt Frau X hiermit von sämtlichen Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis frei, die nach dem Auszugsdatum begründet werden. Sie erklärt ausdrücklich den ordnungsgemäßen Zustand des von Frau X bis zum Auszug genutzten Teils der Mietsache und stellt sie auch insbesondere von etwaigen Renovierungsarbeiten vor Rückgabe der Mietsache bei Vertragsende frei.

Alle aus dem Mietverhältnis nach Auszugstermin entstehenden Verpflichtungen werden von Mitmieterin allein übernommen, insbesondere die Pflicht zur Entrichtung des Mietzinses in voller Höhe. Frau X wird von sämtlichen Ansprüchen freigestellt."


Sollten Sie seinerzeit anteilig Kaution gestellt haben, wäre zu klären, ob und wann Ihre Mitmieterin Ihnen diesen Betrag erstattet.



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