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Verpflichtung um Schäden der Wohnung beseitigen zu lassen

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer
Stand: 01.05.2013

Frage:

Wir wohnen zu zweit (beide berufstätig) in einer Mietwohnung.
In den letzten Wochen ist einige Male die Fußbodenheizung in der kompletten Wohnung ausgefallen.
- 11. März 2013 (Innenraumtemperatur 2 Tage unter 12 ° C)
- 15. April 2013 (Innentemperatur 2 Tage unter 18 °C)
- 28. April 2013 (Innentemperatur seitdem bis jetzt unter 18 ° C)

Leider ist es so, dass wir insgesamt nun schon 3 mal von der Arbeit weg geblieben sind, um den Installateur Zugang zu der Wohnung zu gewähren. Der Vermieter hat sehr zügig reagiert und zeitnah ein und dieselbe Handwerksfirma beauftragt, mit dessen Besitzer er befreundet ist. 2 Mal konnte der Defekt noch am gleichen Tag bzw. 1 Tag später behoben werden.
Sonntags vor drei Tagen (28.04.2013) sind wir nun von einer Reise heimgekehrt und wieder erwartete uns ein Totalausfall in der kompletten Wohnung. Am Montag vor 2 Tagen kam wieder ein Handwerker von der ein und derselben Firma und teilte mit, ihm fehle ein Ersatzteil, er käme am Dienstag also gestern noch mal, dafür müsste er nicht in die Wohnung. Als wir dann gestern Abend gegen 20 Uhr die Wohnung betraten, funktionierte die Heizung immer noch nicht.
Daraufhin rief ich den Vermieter an, er sagte uns, man (gleiche Handwerksfirma) würde am Donnerstag früh, am 02.05.2013 kommen. Er würde uns für 2 Tage eine Hotelübernachtung a 80 Euro zahlen. Das kam für uns nicht in Frage, da wir Wäsche waschen müssten, bügeln etc.
Leider sind mein Partner und ich berufstätig und können Donnerstag und Freitag nicht. Wir sind beide beruflich unterwegs:
So jetzt die Fragen:
1.) Vermieter verlangt, dass wir den Schlüssel bei einem bestimmten Nachbarn hinterlassen, damit am Donnerstag den 02.05.2013 ein Installateur die Wohnung betreten kann. Das möchten wir nicht. Müssen wir das tun? Was passiert, wenn wir dem nicht nachkommen?
2.) Können wir dem Vermieter einen Termin am Samstag, den 04.05.2013 vorschlagen, oder müssen wir immer wieder akzeptieren, dass der Vermieter seine Firma beauftragt und wir uns dafür weiterhin frei nehmen müssen? Ich muss morgen und Freitag beruflich in Frankfurt sein, und kann mir nicht frei nehmen dafür.
3.) Wie sollen wir uns jetzt verhalten, Vermieter sagt, er möchte keine neue Pumpe für 3.000 Euro einbauen lassen von Fremdfirma. Wenn dann soll die Heizungsfirma seines Freundes den Schaden beheben.
4.) Wie lange müssen wir es akzeptieren, dass Vermieter auf seiner eigenen Firma beharrt. Sprich wie oft müssen wir uns für die Reparatur in der Woche immer wieder frei nehmen und wann können wir eine eigene Firma beauftragen.
5.) Was würden Sie uns allgemein empfehlen?

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Antwort:

1. Sie sind verpflichtet an der Beseitigung der Schäden in der Mietwohnung insoweit mitzuwirken, als sie der Heizungsbaufirma den notwendigen Zugang zu Ihrer Wohnung gewährleisten müssen. Dieses muss zu den üblichen Arbeitszeiten geschehen.

Dabei steht es Ihnen frei, ob Sie selber anwesend sind oder den Schlüssel Dritten (Nachbarn, Freunden, Heizungsbaufirma) anvertrauen. In gewissen Grenzen muss der Vermieter auch auf Ihre Interessen und Termine Rücksicht nehmen. Die Grenze liegt aber dort, wo eine Arbeit zu unüblichen Zeiten (z.B. Samstag) erwartet wird. Zu diesen Terminen werden üblicherweise nur Notfallarbeiten ausgeführt.

Falls Sie sich entscheiden selber anwesend zu sein, steht Ihnen eine Entschädigungszahlung nicht zu, da kostengünstigere Lösungen verfügbar sind (z.B. Weitergabe des Schlüssels).

2. Dem Vermieter steht frei zu entscheiden, wie er Baumängel beseitigen will. Damit ist er auch frei in der Wahl der ausführenden Firma.

3. Dem Vermieter stehen 2 Reparaturversuche zu. Führen diese nicht zum Erfolg, hat der Mieter die Möglichkeit dem Vermieter eine letzte Frist zur Mangelbeseitigung zu setzen. Verstreicht diese ohne dass der Schaden beseitigt ist, kann der Mieter selber eine geeignete Firma mit der Schadensbeseitigung beauftragen (§ 536a Abs.2 BGB) und die aufgewandten Kosten von den zukünftigen Mieten abziehen. Fristsetzung und Androhung der Ersatzvornahme sollte schon aus Beweisgründen immer schriftlich erfolgen.

Darüber hinaus steht dem Mieter das Recht der Mietminderung zu. Die Bemessung der Mietminderung orientiert sich an der Einschränkung der Nutzbarkeit der Mietsache. So ist ein Ausfall der Heizung im Winter anders zu gewichten wie im Sommer. Auch bleiben solche Tage außer Ansatz an denen der Mieter z.B. wegen einer Reise die Wohnung nicht benutzt. In Ihrem Fall halte ich eine Mietminderung von 20% für angemessen, die sich zu 10% auf die defekte Heizung und zu weiteren 10% auf die belastenden Umstände (zu Hause bleiben wegen der Reparatur) bezieht.

4. Damit ist Ihr weiteres Verhalten vorgezeichnet: Schriftliches Setzen einer Frist zur endgültigen Schadensbeseitigung mit Androhung der Ersatzvornahme und schriftliche Anzeige der Mietminderung ab März. Hinsichtlich der Ersatzvornahme weise ich allerdings auf folgendes hin: Die Ersatzvornahme darf nur dann vorgenommen werden, wenn diese zur Wiederherstellung der Gebrauchsfähigkeit der Mietsache erforderlich ist. Sollten die Temperaturen jetzt so ansteigen, dass die Heizperiode beendet ist, ist dem Vermieter ein ungleich längerer Zeitraum für die Reparatur einzuräumen. Insoweit besteht gegenwärtig eine gewisse Unsicherheit.



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