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Mehr Abstandsfläche zu Nachbarsgrundstücken?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 23.04.2013

Frage:

Wir interessieren uns für den Kauf eines Grundstücks(teils) in München.
Es gibt keinen Bebauungsplan - es gilt die Bebauung gemäß §34 BauGB.
Der Verkäufer hat auf einem Gesamtgrundstück (~800qm) ein Einfamilienhaus mit 1,5 Stockwerken (EFH) und ein Doppelhaus mit 2,5 Stochwerken (DH) geplant.
Das Gesamtvorhaben wurde auch schon durch die Baubehörde genehmigt.
Dies ist im Vereinfachten Verfahren erfolgt - insbes. wird dort darauf hingewiesen, dass keine Prüfung erfolgte, ob das Vorhaben allen Bauvorschriften entspricht.
Wir können hier zunächst davon ausgehen, dass die Bauvorschriften bezogen auf das Gesamtgrundstück auch eingehalten sind,
insbes. was die Abstandsflächen zwischen den Gebäuden auf dem Grundstück und gegen die Nachbargrundstücke angeht.

Nach Erhalt der Baugenehmigung zerteilt der Verkäufer nun das Grundstück in verschiedene Teilgrundstücke (reale Teilung):
1.) Grundstück DHH_1
2.) Grundstück DHH_2
3.) Grundstück EFH
4.) Grundstück für Duplex-Garage DH
5.) Grundstück für Garage EFH
6.) Grundstück für Zuwegung DH + EFH

Da wir uns für das EFH interessieren, sind für uns die Grundstücke 3, 5 und 6 relevant, wobei Grundstück 6 Gemeinschaftseigentum ist.
Die Art der Teilung führt nun dazu, dass das EFH mit der nördlichen Außenwand direkt auf der Grenze steht zu folgenden (neuen) Nachbargrundstücken 2, 4 und 6.

Unsere Sorge ist nun, dass wir nach neuer Grenzziehung die Bauvorschriften bezogen auf das geplante EFH auf Grundstück 3 nicht mehr einhalten bzw.
dies nur über entsprechende Abstandsflächenübernahmeerklärungen gewährleisten können.

Insbes. wirft hier der Artikel 6 (Abstandsflächen) in der bayerischen Bauordnung bei uns Fragen auf:
Zunächst hat sich der Architekt in der bestehenden Gesamtplanung wohl auf Absatz 5, Satz 1, bezogen, der es erlaubt
"vor zwei Außenwänden von nicht mehr als je 16m Länge" eine halbe Abstandsflächentiefe bzw. mind. 3m anzusetzen.
In dem Bauvorhaben betrifft dies beim EFH die Nord- und Ostseite. Vor Grundstücksteilung sieht das auch zunächst OK aus.

Wie gesagt, EFH steht nach Grundstücksteilung nun "plötzlich" auf der Grenze zu 3 Nachbargrundstücken.
In Artikel 6, Abs. 5 heißt es nun weiter:
"Wird ein Gebäude mit einer Außenwand an eine Grundstücksgrenze, gilt Satz 1 nur noch für eine Außenwand."

Das lesen wir nun so, dass die Privilegierung der Abstandsfläche 3m nur noch für 1 Hausseite gilt, d.h. die Nord- oder Ostseite des EFH.

Somit ist für uns nicht klar, ob die derzeitigen für Haus 3 angesetzten Abstandsflächen die Vorschriften in Artikel 6 erfüllen.

A)
Wie beurteilen Sie diesen Sachverhalt? Kann es sein, dass wir nach Zerteilung des Grundstücks plötzlich mehr Abstandsflächen zwischen den EFH und DH benötigen?

B)
Ist es notwendig, die Einhaltung der Abstandsflächen per Übernahme durch die Nachbargrundstücke rechtlich abzusichern?`
Für welche Grundstücke sollten wir dann eine solche Abstandflächenübernahmeerklärung vom Nachbarn einholen?

Eine ähnliche Fragestellung ergibt sich für uns hinsichtl. der rechtlichen Sicherung der Einbaumöglichkeit von Lichtöffnungen (Fensterrecht) in die Gebäudeaußenwand des EFH an der Nordseite - also dort wo wir nun neuerdings auf der Grundstückgrenze stehen. Die aktuelle Planung sieht hier Fenster im 1. OG nach Norden hin vor.
C) Sind hier weitere Regelungen/ Übernahmeerklärungen erforderlich, um alle Bauvorschriften zu erfüllen bzw. um uns Planungssicherheit zu geben?

In diesem Zusammenhang ist uns auch nicht klar, inwieweit Brandschutzbestimmungen (z.B. Artikel 28 BayBO) eine Rolle spielen.
D) Sind hier weitere Regelungen/ Übernahmeerklärungen erforderlich, um alle Bauvorschriften zu erfüllen bzw. um uns Planungssicherheit zu geben?

Auf den ersten Blick scheint die Situation gar nicht so außergewöhnlich zu sein - auf den zweiten Blick jedoch (insbes. mit dem eines Laien in die Paragraphen der Bauordnung hinein) mutet es dann doch recht kompliziert und unklar an.

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Antwort:

In Ihrem Fall kann es sein, dass nach Errichtung des Hauses die zuständige Bauaufsichtsbehörde eine Beseitigungsanordnung triff. Eine solche Beseitigungsanordnung beruht in recht-mäßiger Weise auf Art. 76 Satz 1 BayBO. Danach kann die Bauaufsichtsbehörde die teilweise oder vollständige Beseitigung der Anlagen anordnen, die im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet oder geändert werden, wenn nicht auf andere Weise recht-mäßige Zustände hergestellt werden können. Die auf den neuen Grundstücken entstandenen e Gebäude könnten im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften (Art. 76 Satz 1 Bay-BO) stehen.
Dies wäre der Fall wenn das zu errichtende Gebäude sowohl formell baurechtswidrig als auch materiell baurechtswidrig wäre. Für beides gibt es Anhaltspunkte.

Formelle Baurechtswidrigkeit liegt vor, wenn eine bauliche Anlage genehmigungs- oder anzeigepflichtig ist und die erforderliche Genehmigung nicht vorliegt bzw. die Anzeige
nicht vorgenommen worden ist. Hier ergeben sich Bedenken. Eine Baugenehmigung ist prinzipiell an ein Grundstück gebunden. Hier liegt jedoch lediglich eine Baugenehmigung für das Altgrundstück vor. Eine Baugenehmigung für jedes einzelne Grundstück nach der Realteilung existiert gerade nicht.

Zwar versteht man unter einem Baugrundstück eine räumlich, meistens auch wirtschaftlich zusammenhängende Fläche, die baulich genutzt werden soll und nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften mit Gebäuden bebaut werden darf. Ein Baugrundstück muss also mit einem Buchgrundstück nicht übereinstimmen. Es kann auch aus mehreren zusammenhängenden Grundstücken oder Teilen von ihnen bestehen. Aber es muss dann mit einer baulichen Einheit bebaut werden und die bauliche Einheit muss dabei durch eine Einheitsbaulast gesichert wer-den.

Bei einer Bebauung Wand an Wand ist bei Reihen- und Doppelhäusern mit Sicherheit von einer baulichen Einheit auszugehen. Hier werden aber die Gebäude von Garagen unterbrochen, so dass über die Annahme einer baulichen Einheit gestritten werden kann.

Materielle Baurechtswidrigkeit ist gegeben, wenn eine bauliche Anlage den inhaltlichen Anforderungen des öffentlichen Rechts nicht entspricht. Erforderlich ist, dass die Anlage zu keiner Zeit baurechtlich zulässig gewesen ist. Sollte man die Vorfrage einer baulichen Einheit bejahen wäre das Haus Ihres Interesses nicht bauordnungswidrig. Es liegt eine Baugenehmigung vor, welche bestandskräftig ist. Als begünstigender Verwaltungsakt kann sie nicht mehr widerrufen werden.

Geht man aber nicht von einer baulichen Einheit aus, existiert keine Baugenehmigung. Das-Vorhaben wäre auch nicht im Nachhinein genehmigungsfähig, da es den Bauordnungsvorschriften, wie Sie richtig festgestellt haben widerspricht. Eine Genehmigung wäre dann höchstens unter der Annahme des Art. 70 BayBO möglich, wegen der Besonderheit der Grundstücksverhältnisse.

Da die Vorfrage bauliche Einheit oder nicht hier entscheidend ist empfehle ich die Bauaufsichtsbehörde über die Realteilung zu informieren und um eine schriftliche Bestätigung zu bitten, dass sie bei dem geplanten Vorhaben von einer baulichen Einheit ausgeht. Sollte bereits eine Einheitsbaulast bestehen, wäre dies überflüssig. Hier wäre die Vorfrage bereits entschieden.



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