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Welche Reparaturen muss ein Mieter übernehmen und bezahlen?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 14.04.2013

Frage:

In meinem Mietvertrag gibt es folgende Klauseln zu Reparatur von Installationsgegenständen.

"Der Mieter ist verpflichtet, die Reparaturkosten für Installationsgegenstände, die seinem direkten und häufigen Zugriff ausgesetzt sind, wie die Installation für Wasser und Gas, Elektrizität, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse, sowie für Rolläden zu tragen, soweit die Kosten der einzelnen Reparatur DM100,- nicht übersteigen und der jährliche Reparaturaufwand nicht mehr als eine Monatsmiete (ohne Heizkosten) beträgt."

Jetzt ist ein Reparaturfall an einem Rolladen entstanden. Betrag 110,- Euro.

Wer muss das bezahlen ich oder der Vermieter? Bzw. gibt es neue Rechtssprechung mit neuen Regeln? Wenn ja, welche Beträge muss ich als Mieter tragen?

Meine Vermieterin möchte hierzu neue vertragliche Regelungen treffen. Was muss ich akzeptieren und was nicht?

Weiterhin wurde in meinem Mietvertrag eine Umzugspauschale von 100 DM verlangt, die ich bezahlen musste. Diese wird bei Auszug nochmals fällig?

Ist das rechtens?

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Antwort:

Die Regelung in Ihrem Mietvertrag entspricht fast wortwörtlich der gesetzlichen Regelung. Was Kleinreparaturen sind ist nicht durch die Rechtssprechung festgelegt sondern durch das Gesetz, nämlich in § 28 Abs. 3 II. Berechnungsverordnung. Dort steht: (3) … Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlußvorrichtungen von Fensterläden.

Ein kaputter Rollladen fällt nicht unter diese Regelung, weder unter die gesetzliche, noch unter die vertraglich vereinbarte. Sie müssen diese Reparatur weder bezahlen, noch sich daran beteiligen.

Nicht gesetzlich geregelt ist die Kostenübernahme der Kleinreparaturen. Es ist aber prinzipiell zulässig, dies in vertraglicher Form zu vereinbaren, so wie es Sie und Ihr Vermieter dies getan haben. Zur Höhe der zulässigen Obergrenzen gibt es viele unterschiedliche Meinungen und unterschiedliche Gerichtsurteile. Da diese Streitigkeiten in der Regel nicht berufungsfähig sind gibt es hierzu keine obergerichtliche Rechtssprechung.

Nach Ansicht des deutschen Mieterbundes und der meisten mir bekannten amtsgerichtlichen Entscheidungen kann man von folgender Rechtslage ausgehen:

• Der Mieter muss nur zahlen, wenn im Mietvertrag eine gültige Regelung enthalten ist.
• Im Mietvertrag muss ein Höchstbetrag für einzelne Reparaturen festgelegt sein. Die Ober-grenze für einzelne Kleinreparaturen beträgt 75 Euro. Das Amtsgericht Braunschweig hat auch schon 100 Euro akzeptiert (Urteil vom 29.03. 2005, 116 C 196/05). Alles was teurer ist, ist (zunächst) keine Kleinreparatur.
• In der Mietvertragsklausel muss außerdem auch eine Obergrenze enthalten sein für alle Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres. Der Mieter muss danach in einem Jahr höchstens 150 - 200 Euro für alle angefallenen Kleinreparaturen oder maximal 6 bis 8 Prozent der Jahres-miete zahlen.
• Der Mieter darf nicht selbst zur Reparaturvornahme verpflichtet werden, sondern nur zur Übernahme der Kosten. Auch die Beauftragung der Handwerker ist generell vom Vermieter vorzunehmen.
• Im Mietvertrag darf keine anteilige Kostenübernahme vereinbart werden. Beispiel: Mieter beteiligt sich bis zu maximal 75 Euro an der Reparatur. Eine derartige Klausel ist nicht zulässig.

Ihre Klausel ist unwirksam, da zwar mit 100 DM die Grenze von 75 € nicht überschritten ist, die jährliche Belastung aber mehr als 8% der Jahresmiete beträgt, nämlich 1/12 = 8,33%. Dies ist vermutlich der Hintergrund warum Ihre Vermieterin eine neue Vereinbarung will, da auf Grund der ungültigen alten Klausel Sie derzeit überhaupt nicht zu irgendeiner Leistung verpflichtet sind.

Zu Ihre Frage hinsichtlich der Umzugspauschale hier gilt: Es dürfen zusätzliche Kosten im Mietvertrag als Nebenkosten vereinbart werden. Allerdings ist erforderlich, dass sämtlich Kosten den Anforderungen des § 1 Absatz 1 BetriebskostenVO genügen. Dies dürfte bei der Kostenart" Umzugspauschale" nicht zutreffen. Diese Kostenart müsste genauer definiert werden. Es kann aber sein, dass ein Amtsrichter dies durchgehen lässt. Höchstrichterliche Rechtssprechung liegt hier nicht vor.



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