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Nach Wohnungskündigung: Einrichtungsgegenstände aufbewahren?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Peter Muth
Stand: 26.03.2013

Frage:

Ich bin Besitzer einer Immobilie und habe einen Mieter aufgrund von Eigenbedarf erfolgreich aus meiner Wohnung geklagt.

Der Mieter hat die Wohnung aber nicht ordnungsgemäß hinterlassen.

Es befindet sich in der Wohnung noch:

- Badeamamaturen bestehend aus: Badewanne, Dusche, Toilette und Waschtisch.
- 1 Teppich im Schlafzimmer
- Laminat im Flur, im Kinderzimmer, im Wohnzimmer

Anmerkungen zur Wohnung: Die Wohnung verfügte vorher über ein Bad, der vom Mieter vorgenommene Umbau eines neues Bades wurde stillschweigend geduldet. Die aktuellen Bademöbel sind hochwertig allerdings schon ca. 10 Jahre alt. Bei dem Laminat im Flur handelt es sich um günstiges Laminat, ca. 10,00 Euro pro qm. Beim Ausbau des Bades/Laminats besteht die Gefahr von Beschädigungen der Badamaturen, zusätzlich würde ein Klemptner benötigt, bzgl. der Wasserleitungen. Es gibt keine mündl. od. schriftl. Regelung, was mit der geduldeten Einrichtung des Mieters im Fall eines Auszuges passieren soll. Vom Vermieter wird eine Übernahme der Einrichtung abgelehnt.

Es befinden sich im Garten noch:

- 5 abgesägte Bäume (wurden vom Mieter gepflanzt und jetzt mutwillig zerstört), die Wurzeln befinden sich noch in der Erde, sowie die dazugehörigen Äste und Blätter.
- 1 Wohnwagen (Imbisswagen), der vom Mieter im Garten abgestellt wurde und dort als Kaninchenstall benutzt wurde.
- 2 Terracotta Blumenkübel. davon einer kaputt.

Anmerkungen zum Garten:
Der Garten wurde vertraglich im Mietvertrag nicht mitvermietet, aber durch den Mieter genutzt. Der Garten ist ca. 700qm groß. Für den Garten besteht lt. Urteil
kein Räumungstitel (da dieser nicht explizit eingeklagt wurde).

Ich habe den Mieter mit einer angemessenen Frist aufgefordert, bis zum: 04.04.2013 die oben aufgeführten Einrichtungen vom Grundstück zu entfernen.

Für die Entfernungen habe ich mir bereits durch eine Umzugs-/Abrissfirma und mehrere Gartenbaufirmen Kostenvoranschläge für die Entfernung eingeholt.

Fragen:
1. Zur Wohnung: Darf ich nach Ablauf der Frist die Badamaturen, den Teppich und das Laminat eigenständig entfernen und entsorgen und dann dem Mieter den Aufwand Netto lt. Kostenvoranschlag in Rechnung stellen?
1.1 Muss ich ggf. die Einrichtungsgegenstände teilweise od. komplett aufbewahren, falls ja, wie lange und was passiert danach?
1.2 Darf ich das allein vornehmen od. muss das der Gerichtsvollzieher machen (räumen)?
2. Zum Garten: Muss ich für den Garten eine separate Räumung bei Gericht einklagen? Die Gartennutzung wurde bisher in den Prozessen vor dem AG/LG nicht bestritten, zudem gibt es für die Nutzung des Mieters mehrere Zeugen.
2.1 Ansonsten gilt auch für den Garten die Fragen 1., 1.1. und 1.2.?
3. Gibt es entsprechende Musterurteile mit einem gleichen oder ähnlichen Sachverhalt?

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Antwort:

1 Entsorgung / Aufbewahrung des Laminates, des Teppichs und der Armaturen

Mangels besonderer Vereinbarung ergibt die stillschweigende Duldung, dass die Badeinrichtungen mit dem Einbau Bestandteil des Gebäudes / Grundstückes geworden sind nach §§ 93-95 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Damit ist das Eigentum des Einbauers an diesen Gegenständen erloschen; § 946 BGB.
Er kann damit zwar nicht die Entfernung der Gegenstände fordern, aber eine Entschädigung nach § 951 BGB – was er aber anscheinend nicht tut.
Zudem endet dieser Entschädigungsanspruch, wenn Sie die Entfernung der Gegenstände gefordert haben (nach § 1004 BGB).

Sie können damit die angemessenen Kosten der Entfernung vom ehemaligen Mieter verlangen, wenn dieser Ihrem Anliegen auf Entfernung nicht binnen angemessener Frist nachgekommen ist.


Ihr Schreiben sollte nachweisbar zugegangen sein, d.h. per Einschreiben versendet oder von zuverlässigen, neutralen Zeugen eingeworfen worden sein.

Sie sollten den ehem. Mieter auf die bei Nichtbefolgung der Frist entstehenden Kosten aufmerksam gemacht haben, sogenannte Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung.

Wenn Sie den Zugang oder die Ablehnungsandrohung noch nicht berücksichtig hatten, müssen Sie das nachholen.


Sie sollten bei der Entfernung der Gegenstände eine Liste samt Fotos derselben anfertigen und die Gegenstände noch angemessene Zeit (diese würde ich einmal mit 2 Monaten taxieren) aufbewahren. Sollten Sie die Badewanne nicht solange unterbringen, brauchen Sie sich nicht aufzubewahren, sollten den Mieter aber darauf hinweisen.

Sicherheitshalber sollten Sie entsprechend dem o.g. den ehem. Mieter vor der endgültigen Entsorgung wiederum nachweisbar ein Schreiben mit angemessener Frist und der Androhung des Entsorgens senden.

Etwas anders sieht die Sache beim Laminat und Teppich aus:

wenn der Vermieter hier mit der Verlegung nicht einverstanden war, sind die Sachen nicht dauerhaft eingefügt und damit nicht gesetzlich Bestandteil von Gebäude und Grundstück geworden.

Damit hat der Mieter das Eigentum nicht durch Verlegen verloren; auch durch Zuschneiden und Zeitablauf nicht (ggf. kann aber im Zurücklassen in der Wohnung beim Auszug eine Eigentumsaufgabe gesehen werden).

Sicherheitshalber sollten Sie damit trotz der etwas anderen Rechtslage ebenso verfahren wie bei den Badeinrichtungen.


Sie brauchen die Gegenstände allerdings nicht aufzubewahren; das dürfte wegen der Größe gar nicht machbar sein. Weisen Sie den ehem. Mieter aber auf die sofortige Entsorgung nach Fristablauf hin, falls noch nicht geschehen.


1.2 Gerichtsvollzieher:

Einen Gerichtsvollzieher für die unter 1 genannten Arbeiten benötigen Sie nicht.

2. Gartennutzung:

Sie benötigen für die Räumung des Gartens keinen Titel; der Garten wird ja nicht bewohnt und ist damit automatisch mit der Wohnungsaufgabe geräumt.

(Sauberer wäre es schon gewesen, die Beendigung der Nutzung des Gartens miteinzuklagen; aber letztlich spielt das hier nun keine Rolle mehr).


2.1 Wurzeln, Laub, Äste, Wohnwagen, Blumenkübel:

Aufbewahrung / Entfernung / Kosten:

Für die Bäume bzw. Reste und Wurzeln gilt das zur Badeinrichtung gesagte entsprechend.

Für die Blumenkübel und den Wohnwagen / Kaninchenstall gilt das zu den Bodenbelägen gesagte entsprechend.


2.2 Einen Gerichtsvollzieher für die Arbeiten benötigen Sie nicht;

das gilt auch für den Wohnwagen, da dieser nicht zum Wohnen benutzt wird, sondern als Kaninchenstall.

3. „Musterurteile“:

Musterurteile gibt es nicht; aber natürlich unzählige, wahrscheinlich über die Jahrzehnte hunderttausende, Urteile über vergleichbare Fälle.
Neben der Gesetzeslage ist diese Rechtsprechung in der o.g. Bearbeitung berücksichtigt.


Bitte beachten Sie, dass Sie die Kosten der etwa erforderlichen Entsorgung zum einen nachweisbar und zum anderen im normalen, ortsüblichen Rahmen halten, um Einwendungen der Gegenseite hierzu nach Möglichkeit vorzubauen.



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