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Starrer Fristenplan für Renovierung in Mietvertrag

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Hanno Hoffmann
Stand: 10.03.2013

Frage:

Meine Großeltern (87 und 93 Jahre alt) wohnten 55 Jahre in einer Genossenschaftswohnung. Aufgrund plötzlicher Erkrankung bzw. Demenz mussten beide nun innerhalb von wenigen Wochen in ein Pflegeheim umziehen. Die Wohnung wurde entrümpelt und besenrein übergeben.
Nun verlangt die Baugenossenschaft jedoch, dass wir die Tapeten (der letzten 50 Jahre!) und alle Teppiche entfernen.
Im Mietvertrag heißt es:
"Während der Nutzungszeit hat das Mitglied Schönheitsreperaturen jeweils spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:
In Wohnküchen spätestens alle 2 Jahre, in Bädern spätestens alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen spätestens alle 5 Jahre, in Fluren spätestens alle 5 Jahre. "
Ist dies ein "starrer" Fristenplan?
Meine Großeltern haben seit vielen Jahren keinerlei Renovierungsarbeiten vornehmen lassen, in einem solchen Zustand befindet sich die Wohnung auch. Muss diese nicht ohnehin komplett saniert werden?
Wie ist hier die Rechtslage und auf welche Urteile kann ich mich berufen?

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Antwort:

Bei der von Ihnen mitgeteilten Klausel, handelt es sich um einen sogenannten starren Fristenplan. Dies führt dazu, dass Ihre Großeltern nicht zur Schönheitsreparatur verpflichtet sind. Sie können sich dabei auf die Entscheidung des BGH vom 23. Juni 2004 Az: VIII ZR 361/03 berufen.

Der Bundesgerichtshof hatte einen Mietvertrag vorzuliegen, nachdem der Mieter bei Bedarf "mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge" zu renovieren hatte. Diese Klausel hielt das Gericht für unwirksam. Hier ist durch die Formulierung der Klausel nicht nur eine Richtlinie für die Renovierungsfristen gegeben, sondern eine starre Fälligkeitsregel. Diese würde den Mieter ohne Rücksicht auf die tatsächliche Renovierungsbedürftigkeit zur rechtzeitigen Renovierung verpflichten. Wegen des darin enthaltenen Verstoßes gegen Treu und Glauben wirkt diese Klausel nicht, so dass der Mieter nicht renovieren musste.

Aber es ist Vorsicht geboten, denn nicht jede mögliche Vereinbarung von Renovierungsfristen ist gleich unwirksam.

Insbesondere in dem Fall, in dem der Mieter die im Urteil vom 23.06.2004 streitgegenständli-che Klausel verwendet und gleichzeitig dem Mieter einen Anspruch auf Verlängerung der Fristen einräumt, entfällt die unangemessene Benachteiligung, so dass eine solche Klausel wirksam wäre. So entschied zumindest der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 20. Oktober 2004 (AZ: VIII ZR 378/03). Sie haben mir den Mietvertrag nur auszugsweise über-mittelt, überprüfen Sie daher, ob sich eine Verlängerungsklausel im Vertrag befindet.

Sanierung einer Wohnung ist etwas anderes als die Durchführung von Schönheitsreparaturen.
Bei einer Sanierung wird eine Wohnung umfassend neugestaltet. Dazu sind die Großeltern keinesfalls verpflichtet. Abnutzungen durch vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehen stets zu Lasten des Vermieters. Schönheitsreparaturen beschränken sich im wesentlichen auf Streichen und Tapezieren der Wohnung.



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