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Mietvertrag zwischen WG-Bewohnern

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 08.03.2013

Frage:

Ich bin Eigentümer einer Wohnung, die ich, mit drei weiteren Personen, in einer Studenten-Wohngemeinschaft bewohne. Im Mietvertrag stehe ich als Vermieter und die drei Mitbewohner jeweils als Hauptmieter namentlich aufgeführt.
Der Mietvertrag lautet bezüglich der Kündigung wie folgt:

§ 3 - Mietzeit und Kündigung
Das Mietverhältnis beginnt frühestens mit dem 01.10.2012 spätestens mit der Freigabe durch den Vormieter. Es läuft auf unbestimmte Zeit und kann von jedem Partner mit gesetzlicher Kündigungsfrist gekündigt werden. Der Mieter verpflichtet sich innerhalb einer Woche nach Einzug seiner gesetzlichen Anmeldepflicht bei der Meldebehörde nachzukommen. Die Kündigung muss schriftlich bis spätestens zum 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats erfolgen. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung um jeweils drei Monate. Für die Rechtzeitigkeit der Kündigung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Zugang des Kündigungsschreibens an. Der Vermieter kann gem. § 573 BGB eine ordentliche Kündigung nur dann aussprechen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Vertrages hat.

§ 4 - Außerordentliche fristlose Kündigung
Die für die außerordentliche fristlose Kündigung (z. B. bei vertragswidrigem Gebrauch, bei Störung des Hausfriedens, bei Zahlungsverzug, bei erheblichen Belästigungen, bei Gesundheitsgefährdungen) geltenden gesetzlichen Regelungen bleiben unberührt. Besteht ein wichtiger Grund zur Kündigung in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB in Verzug ist.


Nun hat ein WG-Bewohner am 5.2. zum 30.4. gekündigt, da sich sein Studienort verändert.
Plötzlich offenbaren sich scheinbar unüberwindliche Schwierigkeiten im Miteinander, zwischen einem der verbleibenden WG Bewohner und mir.


Frage 1: Hat der Mieter, der gekündigt hat, den ganzen Mietvertrag gekündigt und habe ich die Möglichkeit einem der verbleibenden Mieter einen neuen Vertrag vorzuenthalten?

Frage 2: Wenn nicht, wie kann ich den Mietvertrag für diesen Bewohner kündigen?

Frage 3: Kann ich die Mietforderung in einem neuen Vertrag erhöhen, auch wenn zwei der "alten" Mieter nun als "neue" Mieter den Vertrag erhalten.

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Antwort:

Sie bewohnen mit derzeit drei weiteren Menschen eine Wohnung in Form einer Studenten-WG.
Dabei besteht die Besonderheit, dass es sich um Ihre Wohnung handelt. Sie sind der Eigentümer. Mit den anderen dreien haben Sie einen Mietvertrag geschlossen. Dabei sind Sie der Vermieter, die anderen als gleichberechtigte Hauptmieter eingetragen.
Nun hat einer der dreien den Mietvertrag gekündigt. Als Grund hierfür hat er angegeben, dass er den Studienort wechselt. Die Kündigung seinerseits ist wohl fristgerecht eingegangen.
Hieran knüpfen sich nun mehrere Fragen.
Sie haben einen Mietvertrag abgeschlossen, der einem „normalen“ Mietvertrag über Wohnraum entspricht. Die von Ihnen zitierten Klauseln legen die Vermutung nahe, dass ein entsprechendes Vertragsmuster, wie es beispielsweise im Schreibwarenhandel erhältlich ist, verwendet wurde.
Die Schwierigkeiten, die nun bestehen, ergeben sich nicht zuletzt daraus, dass diese Muster auf die Konstruktion der Wohngemeinschaft, wie Sie sie betreiben eigentlich nicht passen.
Streng genommen haben die drei Hauptmieter einen Mietvertrag über die von der Wohngemeinschaft genutzten Räume abgeschlossen. Diesen Vertrag können die Mieter nur gemeinsam kündigen. Damit gälte die Kündigung für und gegen alle Vertragsparteien. Dem widerspricht aber das Wesen der Wohngemeinschaft, die ihrerseits in der Regel auf Durchlässigkeit beim Bewohnerwechsel angelegt ist.
Eine gesetzliche Definition der Wohngemeinschaft gibt es zurzeit noch nicht. Im allgemeinen Sprachgebrauch versteht man darunter, dass mehrere Leute, mindestens zwei, sich zusammengetan haben, um eine Wohnung anzumieten und im Innenverhältnis verabreden, sämtliche Kosten nach einer vereinbarten Quote zu tragen. Dies unterscheidet die Wohngemeinschaft aber noch nicht von der "normalen Mietermehrheit".
Die Rechtsprechung stellt zunehmend darauf ab, dass das Wesen der Wohngemeinschaft u.a. auch darin besteht, die Mitglieder der Gemeinschaft wechseln zu lassen, ohne den Bestand des Mietvertrags zu tangieren. Anders ausgedrückt: Es muss von vornherein Grundlage des Mietvertrags sein, dass die Mitglieder der Wohngemeinschaft austauschbar sind (vgl. LG Karlsruhe, WM 1997, 429).

In rechtlicher Hinsicht gibt es verschiedene Möglichkeiten, den Wohnraummietvertrag mit einer Wohngemeinschaft abzuschließen.

Zum einen besteht die Variante, dass sämtliche Mitglieder der Wohngemeinschaft den Vertrag zusammen als Hauptmieter abschließen. Hierbei ist Folgendes zu beachten:

Im Falle einer Kündigung muss dann nach den allgemeinen Grundsätzen zur Beendigung eines Mietverhältnisses die Erklärung von allen bzw. gegenüber allen ausgesprochen werden.

Will nur ein einzelner Mieter aus dem Mietverhältnis entlassen werden, so besteht ein Anspruch auf Austausch gegen einen neuen Mieter (LG Karlsruhe WM 1997, 429), wobei der neue Mieter allerdings für den Vermieter zumutbar sein muss (LG Göttingen NJW-RR 1993, 783).

Besteht die Wohngemeinschaft nur aus zwei Mietern, so soll das Austauschrecht nicht gegeben sein, allenfalls nur ein Anspruch des verbleibenden Mieters gegen den Vermieter auf Zustimmung zur Untervermietung (LG Köln WM 1991, 483).

Da der Mietvertrag mit einer Mehrheit von Mietern geschlossen worden ist, deren Anzahl bei Erstabschluss des Vertrages einmal vereinbart war, besteht kein Anspruch darauf, über die einmal festgelegte Anzahl der Mitglieder der Wohngemeinschaft hinaus weitere Mieter aufzunehmen.

Des weiteren ist es auch möglich, dass ein Mitglied (der dann noch zu bildenden) Wohngemeinschaft den Vertrag als Hauptmieter abschließt und sich die Befugnis einräumen lässt, eine bestimmte Anzahl weiterer Personen als Untermieter aufnehmen zu dürfen.

Diese Möglichkeit haben Sie aber nicht gewählt.

Wenn der Mietvertrag von allen Mitgliedern der Wohngemeinschaft als Hauptmieter abgeschlossen worden ist, so haben die Mitglieder im Innenverhältnis eine so genannte Gesellschaft bürgerlichen Rechts nach §§ 705 ff BGB gegründet (Innengesellschaft). Im Falle der Auflösung der Gesellschaft müssen sich die "Gesellschafter" dann entsprechend den gesetzlichen Vorschriften auseinander setzen. Dies kann insbesondere dann relevant werden, wenn beispielsweise die Kaution von allen zusammen erbracht worden ist oder zum Zwecke des Wohnens Anschaffungen (Waschmaschine etc.) gemacht worden sind.

Bei Ihnen steht nun also das Ausscheiden eines einzelnen Mitmieters an. Dieser kann den Vertrag nicht insgesamt für alle kündigen, dafür fehlt ihm die Vertretungsbefugnis.

Es ist aber folgendes zu beachten:

Nach überwiegender Rechtsansicht hat bei der Mietereigenschaft aller Mitglieder ein aus der Gesellschaft ausgeschiedenes Mitglied einen Rechtsanspruch gegen den Vermieter, aus dem Mietvertrag gegen Stellung eines Ersatzmieters entlassen zu werden, auch wenn der Mieterwechsel nicht durch eine Vertragsklausel geregelt ist (LG Frankfurt Urt. v. 28.07.2009 – 2-11 S 230/08, WuM 2012, 192; LG Karlsruhe Urt. v. 14.08.1992 – 9 S 102/92, WuM 1997, 429 [LG Karlsruhe 14.08.1992 - 9 S 102/92]; LG Mainz Urt. v. 17.03.1981 – 3 S 243/80, WuM 1982, 190).
Insoweit ist der Wechsel von Mitgliedern, insbesondere bei der studentischen WG, gerade typisch. Diese ist nicht auf Dauer angelegt, jedenfalls nicht, was eine bestimmte Zusammensetzung an Mitgliedern betrifft. Das entsprechende Recht muss aber auch den sonstigen Mitgliedern zustehen.
Die hierzu ergangene Einzelfallrechtsprechung betraf in erster Linie studentische Wohngemeinschaften. Für den Vermieter müsse von vornherein klar sein, dass die Wohngemeinschaft nicht auf Dauer angelegt ist.

Verfassungsrechtlich ist es nicht zu beanstanden, wenn der Mietvertrag den Mietern die Auswahl neuer Mieter für die ausgeschiedenen Mieter gestattet und die Fachgerichte die Auffassung vertreten, dass bei Vermietung einer Wohnung an eine Wohngemeinschaft im Zweifel konkludent die Zustimmung zu dem typischerweise verbundenen Mieterwechsel erteilt werde, mit Ausnahme der Unzumutbarkeit des eintrittswilligen Mietinteressenten (BVerfG Beschl. v. 28.01.1993 – 1 BvR 1750/92, WuM 1993, 104 [BVerfG 28.01.1993 - 1 BvR 1750/92]).
Dies hat zur Folge, dass der Vermieter das »Wechselrecht« der Mitglieder der Gemeinschaft vertraglich ausschließen muss, um die nachteiligen Folgen des Eintritts eines neuen Vertragspartners zu vermeiden (Blank/Harsch/Haug/Sauer, Mietwohnungen verwalten, »Wohngemeinschaften« unter 1).
Demgegenüber wird vertreten, dass es einen Rechtsanspruch auf Entlassung aus dem Mietvertrag für einzelne Mitglieder nicht gibt, denn wer als Mitglied einer Wohngemeinschaft miete, gehe das Risiko ein, entweder die Wohnung nur mit allen Mitmietern gemeinsam aufgeben zu können oder als zurückbleibendes Mitglied allein für die Miete aufkommen zu müssen (LG Trier Beschl. v. 02.08.1994 – 1 S 95/94, WuM 1997, 548 [LG Trier 02.08.1994 - 1 S 95/94] – auch zur konkludenten Vereinbarung der Zulässigkeit des Mieteraustauschs).
Dabei zerstört nach auch vertretener Ansicht der Einzug eines Anmietwilligen vor der erforderlichen Zustimmung des Vermieters die Vertrauensgrundlage für den Vertrag (LG Göttingen Beschl. v. 05.03.1993 – 5 T 29/93, WuM 1993, 341).

Im Ergebnis heißt das, dass derjenige, der aus der WG ausscheiden will, dann einen Nachmieter bringen muss. Wenn das erfüllt ist, kann dann der Mitmieter aus dem Vertrag entlassen werden.
Ein Kündigungsrecht eines Einzelnen besteht daher nicht.

Daraus folgt nun aber, dass der bisherige Mitvertrag mit den anderen Mitgliedern in der bestehenden Form fortgeführt wird. Hier tritt keine Änderung ein.
Es besteht daher keine Notwendigkeit, mit den verbleibenden Mitgliedern einen neuen Mietvertrag abzuschließen.
Aus diesem Grunde können Sie dem einen Mitglied auch nicht einen neuen Vertrag vorenthalten, da er ja Rechte aus dem bestehenden Vertrag hat und auf die Durchsetzung dieses Vertrages bestehen kann.
Damit erübrigt sich im Wesentlichen auch die Frage drei im Hinblick auf die Mieterhöhung. Ihnen ist es aber unbenommen, gegenüber der gesamten WG ein Mieterhöhungsverlangen zu stellen. Dies müsste den gesetzlichen Vorgaben entsprechen.
In dem Mieterhöhungsverlangen muss der Vermieter dem Mieter gegenüber seinen Willen zum Ausdruck bringen, in welcher Höhe er eine Erhöhung der Miete begehrt. Der Vermieter muss den Mieter ausdrücklich zur Abgabe einer Zustimmungserklärung auffordern (AG Wesel, WuM 1993, 358 [AG Wesel 09.03.1993 - 4 C 566/92]). Wenn der Vermieter in dem Schreiben weitere Vertragsänderungen verlangt, z. B. die Änderung der Mietstruktur, ist das Mieterhöhungsverlangen insgesamt unwirksam (LG Köln, WuM 1992, 255 [LG Köln 11.01.1991 - 12 S 334/90]; WuM 1994, 27 m. w. N.). Dies ergibt sich daraus, dass der Mieter frei von weiteren Zwängen entscheiden soll, ob er einer Mieterhöhung zustimmt oder nicht. Deshalb ist auch ein Mieterhöhungsverlangen unwirksam, in dem der Vermieter auf die gleichzeitig erhobene Klage hinweist. Die gleichzeitig erhobene Klage ist als unzulässig abzuweisen (LG Dortmund, NJW-RR 1988, 12 [LG Dortmund 08.07.1987 - 21 S 335/86]). Nicht erforderlich ist die Angabe, ab wann die erhöhte Miete zu zahlen sein soll. Fehlt hier eine Angabe, so gilt die gesetzliche Frist (OLG Koblenz, WuM 1983, 1816).
Das Gesetz verlangt vom Vermieter, dass er sein Mieterhöhungsverlangen begründet. Damit soll dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden, die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu überprüfen. Die Begründung muss deshalb um so ausführlicher sein, um so weniger Information der Mieter selbst hat. Soweit das Gesetz eine Mieterhöhung nur dann zulässt, wenn seit der letzten Erhöhung ein Jahr vergangen ist, hat der Mieter diese Information selbst, so dass es einer ausführlichen Begründung insofern i. d. R. nicht bedarf (BayObLG, WuM 1988, 117). Das Gleiche gilt auch für die Einhaltung der Kappungsgrenze. Dies kann der Mieter ebenfalls leicht selbst kontrollieren. Begründet werden muss hingegen immer, woraus sich die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt, an die die Vertragsmiete angepasst werden soll.
Nach der Rechtsprechung des BVerfG (BVerfGE 37, 132 [147] = WuM 1974, 169; BVerfGE 79, 80 [84] = WuM 1989, 62 [BVerfG 08.11.1988 - 1 BvR 1527/87]) dürfen dabei keine unzumutbaren Anforderungen an das Begründungserfordernis gestellt werden. Die Gerichte haben dabei den Einfluss der Grundrechte aus Art. 14 Abs. 1 GG und den damit eng verzahnten Anspruch auf Gewährung effektiven Rechtsschutzes zu beachten. Mietrechtliche Verfahrensvorschriften dürfen nicht in der Weise ausgelegt werden, dass die Verfolgung der Vermieterinteressen unzumutbar erschwert wird (so auch BVerfG, NJW 1992, 1379 [BVerfG 28.01.1992 - 1 BvR 1319/91]).

Das Gesetz gibt dem Vermieter beispielhaft vier Möglichkeiten zur Darlegung der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete, die aber nicht abschließend sind, nämlich

die Bezugnahme auf den Mietspiegel,

die Auskunft aus einer Mietdatenbank,

die Einholung eines Sachverständigengutachtens und

die Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen.

Der Vermieter ist in der Wahl seines Begründungsmittels frei. Die Wahl des Begründungsmittels im Mieterhöhungsverlangen bindet ein eventuell später mit der Sache befasstes Gericht bei der Wahl der Beweismittel nicht.

Da der Mietvertrag alle Mitglieder der WG gemeinsam berechtigt und verpflichtet, ist eine einfache Kündigung gegenüber dem einen Mitglied so nicht möglich.
Ich würde Ihnen insgesamt empfehlen, mit diesem Menschen sich darauf zu verständigen, dass es für alle Beteiligten am Besten wäre, wenn er sich eine neue Bleibe suchen würde. Sie würden ihn dann gegebenenfalls ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist ziehen lassen können.
Eine andere Art und Weise der Auseinandersetzung in Streit wäre langwierig und schwierig durchzusetzen. Die unüberwindlichen Schwierigkeiten könnten vielleicht einen Kündigungsgrund darstellen, ob dies aber dann vor Gericht halten kann, wäre im Einzelfalle gesondert zu bewerten und beweisen.
Unter Umständen kann aber auch die Klärung der Rechtslage im Zusammenhang mit dieser „Kündigung“ wieder zum besseren Miteinander führen.
Zusammengefasst heißt dies, dass Sie dem ausscheidenden Mitglied signalisieren müssen, dass die ausgesprochene Kündigung nicht wirksam ist, weil der Mietvertrag nur in Gänze aber nicht teilweise gekündigt werden kann. Gegebenenfalls müsste der ausscheidende Mieter von den anderen die Zustimmung zur Kündigung verlangen und dann müssten alle gemeinsam kündigen.

Wenn er diesen Weg nicht gehen kann oder will, hat er einen Anspruch darauf, aus dem Mietvertrag entlassen zu werden. Hierfür müsste er aber einen neuen Nachmieter präsentieren können. Wenn er einen solchen bringt, dann kann er ausziehen. Ansonsten müsste er auch weiter den Mietzins bezahlen.
Eine Mieterhöhung können Sie im bestehenden Mietverhältnis nur einheitlich durchsetzen.

Wegen der Schwierigkeiten mit dem einen Mitmieter empfiehlt es sich, eine einvernehmliche Lösung zu finden. Ansonsten bliebe nur der Weg über eine Kündigung gegenüber allen Mitgliedern. Hier müssten Sie aber die gesetzlichen Voraussetzungen für die Kündigung erfüllen. Ob ein Gericht den jetzt von Ihnen vorgetragenen Schwierigkeiten dies als gegeben ansieht, ist offen.



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