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Scheidungsprozess - gemeinsame Immobilie


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Roland Hoheisel-Gruler
Stand: 21.02.2013

Frage:

Ich befinde mich gerade im Scheidungsprozess, die Scheidung wird zum 28.02. verkündet. Im Rahmen der Scheidung würde ich den 50% Anteil der gemeinsamen Immobilie übernehmen. das Eigentum würde mir unentgeltlich übertragen, wenn ich auch die Verbindlichkeiten voll übernehmen würde. Ich würde das aber nur tun, wenn ich keine Grunderwerbssteuer und keine Spekulationssteuer zahlen muss. Die Immobilien wurde von 12.09 bis 11.11 gemeinsam bewohnt, und ist seit 05.12 vermietet.

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Antwort:

Der Grundstückserwerb zwischen Ehegatten ist nach § 3 Nr. 4 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Nach dieser Vorschrift ist bis zur Rechtskraft der Scheidung zu verfahren. Getrenntleben oder Rechtshängigkeit eines Scheidungsverfahrens haben hierauf keinen Einfluss.
Ab rechtskräftiger Scheidung kann eine Befreiung nur noch nach § 3 Nr. 5 GrEStG erfolgen für einen Erwerb vom früheren Ehegatten i.R.d. Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung.
Zu beachten ist, dass die Befreiungsvorschrift des § 3 Nr. 4 GrEStG nicht auf alle Rechtsvorgänge anwendbar ist. So soll insb. die Anteilsvereinigung nach § 1 Abs. 3 Nr. 1 und 2 GrEStG bei einer Kapitalgesellschaft nicht nach § 3 Nr. 4 GrEStG begünstigt sein können.
Halten Ehegatten gemeinsam eine Grundstücks-GmbH, so ist auf die Anteilsvereinigung an dieser GmbH nach § 1 Abs. 3 Nr. 1 oder 2 GrEStG die Privilegierung des § 3 Nr. 4 GrEStG nicht anwendbar!
Das scheint bei Ihnen aber nicht der Fall zu sein, eine Grundstücks-GmbH ist etwas anderes, als was Sie im Sachverhalt geschildert haben.
§ 3 Nr. 5 GrEStG begrenzt die Steuerbefreiung für frühere Ehegatten bei Erwerben nach der rechtskräftigen Scheidung auf die Fälle der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung.
Hierbei gibt es keine starre zeitliche Grenze, sondern einen eher weit gespannten Rahmen; ein längerer Zeitraum zwischen Scheidung und Vermögensübertragung kann aber Indiz dafür sein, dass keine scheidungsbedingte Veräußerung mehr vorliegt.
Entscheidend ist vielmehr der sachliche Zusammenhang mit der Scheidung. Da es eine echte Vermögensauseinandersetzung nur bei der Gütergemeinschaft oder Eigentums- und Vermögensgemeinschaft der DDR gibt, ist der Begriff weiter zu verstehen. Er umfasst auch die Übertragung von Grundstücken zum Ausgleich des Zugewinns oder zur Abfindung von Unterhalts- und Versorgungsausgleichsansprüchen.
Besteht dieser sachliche Zusammenhang, dann muss richtiger Ansicht nach die Steuerbefreiung auch für Grundstücke gelten, die nicht in Miteigentum, sondern sogar im Alleineigentum eines Ehegatten stehen.
Ich möchte Ihnen nun nachstehend noch aus einem Urteil des FG Münster vom 31.01.2011 zitieren. Diese Entscheidung trägt das Aktenzeichen: 8 K 4723/97 GrE
Das Gericht führte hier aus:
„Nach dieser Vorschrift ist der Grundstückserwerb durch den früheren Ehegatten des Veräußerers im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung von der Besteuerung ausgenommen. Der Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung ist weit gespannt. Er endet dort, wo sich die geschiedenen Ehegatten wie fremde Dritte gegenüber treten, um einen Erwerb zu tätigen. Zur Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung gehören insbesondere Regelungen über den Ausgleich des Zugewinns (§§ 1372 ff BGB), den Unterhalt des geschiedenen Ehegatten (§§ 1569 ff BGB) und den Versorgungsausgleich (§§ 1587 ff BGB). § 3 Nr. 5 GrEStG sieht keine zeitliche Befristung der Befreiung vor. Der Wert auseinanderzusetzender vermögensrechtlicher Ansprüche muß allerdings die Übertragung des Grundstücks noch rechtfertigen, wenn der Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nicht überschritten werden soll. Nach Beendigung der Auseinandersetzung ist eine Befreiung von Erwerben gemäß § 3 Nr. 5 GrEStG nicht mehr möglich (Sack in Boruttau, GrEStG, 14. Aufl. § 3 Rdn. 379 und 386).“
Und weiter:
„Der Begriff der Vermögensauseinandersetzung im Sinne des § 3 Nr. 5 GrEStG ist umfassender als die Bereiche Zugewinn, Geschiedenenunterhalt und Versorgungsausgleich. Er bezieht die Regelung sämtlicher vermögensrechtlicher Beziehungen der geschiedenen Ehegatten ein (vgl. Sack in Boruttau a.a.O. § 3 Rdn. 385).“

Damit ist auch bei Ihnen ein enger und zeitlicher Bezug zu Ihrer Scheidung gegeben. Auf die Frage, ob die Immobilie von einem der beiden Ehegatten derzeit noch bewohnt wird, kommt es nicht an. Eine solche Einschränkung ist im Gesetz nicht vorgesehen.

Eine Grunderwerbsteuerpflicht scheidet in Ihrem Falle daher aus. Gleichwohl wird der Übergabevertrag in einer Ausfertigung dem Finanzamt zur selbständigen Prüfung der Steuerpflicht vorgelegt werden.

Weiter haben Sie auch noch eine Spekulationssteuer angesprochen.
Dieser würde nur im Falle eines Veräußerungsgewinnes anfallen – und auch nur dann, wenn die Haltefrist von 10 Jahren noch nicht abgelaufen wäre. Das würde aber voraussetzen, dass tatsächlich ein Gewinn vorliegt und im Wege des Veräußerungsgeschäftes auch erzielt wurde. Zum Einen könnte dieser Gewinn aber nur auf Seiten des Veräußerers anfallen, zum Anderen ist es im Wege der Vermögensauseinandersetzung zwischen Ehegatten letztlich unwahrscheinlich, dass hier überhaupt Gewinne mitgenommen werden können.
Vor diesem Hintergrund kann ich Ihnen dazu raten, den adäquaten und wohl zwischenzeitlich auch ausgehandelten Preis zu bezahlen und die Übernahme des Miteigentums zu forcieren – wenn es sich für Sie auch im Übrigen rechnet.



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